Cette page définit 16 mots de l'immobilier (lettre S), de « SCI (société civile immobilière) » à « Syndicat des copropriétaires ». Chaque définition cite la page officielle qui la fonde, vérifiée le 27 septembre 2026.
SCI (société civile immobilière)
La société civile immobilière est une société civile dotée de la personnalité morale dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles, de les gérer et de les administrer, sous la direction d'un gérant. Son activité principale doit être civile, comme la location d'immeubles nus, et non commerciale. Elle permet à plusieurs associés de détenir un bien en commun tout en évitant que leurs héritiers se retrouvent en indivision.
La séparation de biens est le régime matrimonial, choisi par contrat de mariage, dans lequel le patrimoine de chaque époux reste distinct pendant toute la durée du mariage. Chacun conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels, tout en contribuant aux charges du mariage. Les dettes liées à l'entretien du ménage ou à l'éducation des enfants engagent les deux époux ; les autres n'engagent que celui qui les contracte.
Le séquestre est le tiers, le plus souvent le notaire, qui reçoit et bloque sur un compte dédié une somme versée par l'acquéreur à la signature d'un avant-contrat, jusqu'à la conclusion de la vente. Dans une promesse unilatérale, l'indemnité d'immobilisation ainsi séquestrée est déduite du prix si la vente a lieu, rendue à l'acquéreur si une condition suspensive échoue, et conservée par le vendeur si l'acquéreur renonce sans cause légitime. Son versement au notaire est obligatoire, pour au moins 5 % du prix, quand la promesse dépasse 18 mois.
Une servitude est une charge qui pèse sur un bien immobilier au profit d'un autre bien, comme le droit de passage dont bénéficie le propriétaire d'un terrain enclavé, c'est-à-dire sans accès direct à une voie publique, sur le terrain de son voisin. Ce passage doit être le plus court et le moins dommageable possible, contre une indemnité proportionnée au dommage. La servitude est attachée au bien et non à la personne : elle est transmise automatiquement à l'acquéreur en cas de vente.
La servitude de passage est le droit, reconnu par la loi au propriétaire d'un terrain enclavé, sans accès direct à la voie publique, de passer sur le terrain de son voisin. Le passage doit en principe être le plus court et le moins dommageable, et donne lieu à une indemnité proportionnée au dommage causé. Attachée au terrain, elle se transmet à l'acquéreur ; un terrain seulement difficile d'accès ne permet qu'une servitude conventionnelle, qui doit être accordée par écrit par le voisin.
Le site patrimonial remarquable est un périmètre, délimité par classement, dans lequel la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur des immeubles présente un intérêt public. Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur des immeubles y sont soumis à une autorisation préalable et à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, qui vérifie notamment le respect du plan de gestion applicable. Ils relèvent du même régime que les travaux aux abords des monuments historiques.
La sous-location est la mise en location, par un locataire, de tout ou partie du logement qu'il loue lui-même. Dans le parc privé, elle suppose l'accord écrit du propriétaire, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le loyer demandé, et le loyer au mètre carré réclamé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire. Sous-louer sans autorisation expose à la résiliation du bail et au reversement des sous-loyers perçus.
Le squat est le fait d'entrer dans un domicile par effraction, tromperie, menace ou violence pour l'occuper sans l'autorisation du propriétaire, y compris en restant dans un meublé de tourisme après la location. Il est interdit de faire partir soi-même les squatteurs : après une plainte et un constat, le préfet peut les mettre en demeure de partir dans un délai d'au moins 24 heures pour un domicile. Entrer puis occuper le logement sont chacun punis de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.
Le supplément de loyer de solidarité, ou surloyer, est une somme que le bailleur social peut réclamer en plus du loyer lorsque le total des revenus des occupants dépasse d'au moins 20 % le plafond de ressources applicable au logement. Il est calculé après une enquête annuelle sur les ressources, à laquelle le locataire doit répondre dans un délai d'un mois. Le loyer augmenté du surloyer ne peut pas dépasser 30 % des revenus annuels des personnes logées.
La surenchère est la faculté, ouverte à toute personne après une vente immobilière aux enchères judiciaire, de relancer la vente en offrant au moins 10 % de plus que le prix principal obtenu. Elle doit être formée dans les 10 jours suivant l'adjudication, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution. Une nouvelle audience a lieu 2 à 4 mois plus tard, les enchères reprenant au montant de la surenchère ; si personne ne la couvre, le surenchérisseur devient adjudicataire.
Le surendettement est la situation d'un particulier de bonne foi qui, malgré ses efforts, ne parvient plus à faire face à ses dettes, par exemple de crédit ou de loyer. Il peut saisir gratuitement la commission de surendettement de son département, dont la Banque de France assure le secrétariat. Si le dossier est recevable, les intérêts cessent de courir et les saisies sont suspendues ; la commission peut décider un rééchelonnement, un moratoire, une baisse des taux ou un effacement des dettes.
La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts d'une construction dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurées au nu intérieur des murs. On en déduit notamment l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres, les vides et trémies, les surfaces de stationnement et les combles non aménageables. Elle détermine le type d'autorisation d'urbanisme exigé et l'obligation de recourir à un architecte, et sert à vérifier le respect du plan local d'urbanisme.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas comptés les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances, ni les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Le syndic bénévole est un copropriétaire, personne physique propriétaire d'un ou plusieurs lots de l'immeuble, qui assure la fonction de syndic sans l'exercer à titre professionnel. Il n'a pas besoin de carte professionnelle, mais il a les mêmes missions qu'un syndic professionnel, comme établir le budget prévisionnel ou ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les 3 mois de sa désignation. Il est désigné à la majorité absolue pour un mandat de 3 ans au maximum, renouvelable.
Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété : il administre l'immeuble, exécute les décisions de l'assemblée générale et fait appliquer le règlement de copropriété. Il peut être un professionnel ou un copropriétaire non professionnel. Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle mention syndic délivrée par la CCI, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue, dite de l'article 25.
Le syndicat des copropriétaires est la collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, dotée d'une personnalité juridique distincte de celle de ses membres. Il dispose d'un patrimoine propre, peut agir en justice, y compris contre certains copropriétaires, et prend ses décisions en assemblée générale : désignation du syndic, vote du budget prévisionnel, conclusion des contrats. Il est représenté par le syndic, professionnel ou non, ou prend la forme coopérative.
Ces définitions informent sur les règles générales et ne remplacent pas le conseil d'un notaire, d'un avocat ou d'une ADIL pour une situation particulière. Pour aller plus loin, consultez nos guides immobiliers.
