Un marché de petites et moyennes surfaces
La surface médiane des appartements vendus d'avril à décembre 2024 est de 53 m², et la moitié d'entre eux mesure entre 35 et 71 m². Près d'une vente sur cinq (974 sur 5 000) porte sur un logement de 30 m² ou moins, tandis que les trois pièces et plus représentent 2 187 ventes, avec une médiane de 4 551 €/m².
Le prix au m² recule quand la surface augmente. Sur la même période, les appartements de 30 m² ou moins atteignent 5 514 €/m² en médiane (978 ventes), contre 4 592 €/m² au-delà de 30 m² (4 036 ventes), soit 20 % d'écart. Les maisons montent à 6 864 €/m², mais leur prix inclut le terrain.
Budget selon la surface
À la médiane de la ville, un 40 m² représente environ 191 000 € et un 60 m² environ 286 000 €, hors frais d'acquisition. Pour 60 m², l'intervalle entre premier et troisième quartile va d'environ 223 000 € à 366 000 € : la moitié des ventes s'est conclue dans cette plage. Pour un grand logement, la médiane des trois pièces et plus est plus juste : environ 364 000 € pour 80 m². Le prix total médian de l'échantillon s'établit à 225 000 €.
Ce qui fait varier le prix d'un appartement à Nice
À adresse comparable, l'étage et l'ascenseur, la vue, un balcon ou une terrasse, une place de stationnement, l'état des parties communes et le niveau des charges creusent les écarts. Dans le Vieux Nice, site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les travaux modifiant l'aspect extérieur des immeubles sont soumis à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France : un point à intégrer dans tout budget de rénovation.
Les pièces à demander avant de signer
La surface privative loi Carrez figure obligatoirement dans l'avant-contrat et l'acte : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acheteur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique. Réclamez aussi les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges courantes et du fonds de travaux, ainsi que le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans : il annonce les appels de fonds des dix prochaines années. La vente d'un lot de copropriété n'exige pas d'audit énergétique, contrairement à celle d'une maison classée E, F ou G.