Assemblée générale de copropriété : convocation, votes et majorités (articles 24, 25, 26)

L'assemblée générale (AG) de copropriété se réunit au moins une fois par an, et chaque copropriétaire doit recevoir sa convocation au moins 21 jours avant la réunion, avec l'ordre du jour, les documents utiles et un formulaire de vote par correspondance. Chaque résolution est adoptée à la majorité que la loi du 10 juillet 1965 attache à son objet : majorité simple (article 24), absolue (article 25), double majorité (article 26) ou unanimité.

Qui convoque l'assemblée, et quand

Le syndic convoque l'AG au moins une fois par an, pour voter le budget prévisionnel et le fonds de travaux. L'assemblée ordinaire doit être convoquée dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent ; une assemblée extraordinaire peut l'être dès qu'elle est utile.

Le syndic est aussi tenu de convoquer une AG lorsque le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, le lui demandent par lettre recommandée en précisant les questions à inscrire (le règlement peut prévoir un seuil plus bas). S'il ne réagit pas, le président du conseil syndical le met en demeure ; faute de réponse pendant au moins 8 jours, il convoque lui-même l'assemblée (Justice.fr).

Deux régimes allégés existent :

• dans une petite copropriété (5 lots au plus, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur 3 ans), l'AG n'est obligatoire que pour voter le budget et approuver les comptes ; les autres décisions peuvent être prises à l'unanimité par consultation écrite ;
• lorsque l'immeuble n'a que 2 copropriétaires, ils peuvent se réunir sans convocation préalable.

La convocation : délai, forme et contenu

Le délai de 21 jours

La convocation doit parvenir au moins 21 jours calendaires avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement. Le délai court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, le lendemain de l'envoi par le prestataire de la lettre recommandée électronique, ou le jour de la remise en main propre contre émargement. En pratique, prévoyez un envoi un mois avant la date. Le non-respect du délai, même d'un jour, permet d'obtenir l'annulation de l'assemblée, à condition qu'un copropriétaire saisisse le tribunal. L'urgence (par exemple un étaiement après un effondrement partiel) autorise un délai plus court.

La forme

Selon Justice.fr, la convocation est notifiée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé équivalent). Tout copropriétaire peut demander, à tout moment, à la recevoir par lettre recommandée postale ; la demande peut même être faite en séance et portée au procès-verbal.

Le contenu

La convocation indique le lieu, la date et l'heure, l'ordre du jour et les modalités de consultation des justificatifs de charges, disponibles au moins un jour ouvré entre la convocation et la réunion. Elle joint :

• les documents dont dépend la validité des décisions : projet de budget, état financier, contrat de syndic, devis de travaux ;
• le formulaire de vote par correspondance.

Si l'AG a voté un seuil de mise en concurrence des entreprises, plusieurs devis sont obligatoires (2 à défaut de précision). Chaque question est rédigée clairement, sur un seul objet, et mentionne la majorité requise. Une question non inscrite peut être discutée, jamais votée.

Tout copropriétaire peut faire ajouter une question à l'ordre du jour par lettre recommandée : utilisez notre modèle de demande d'inscription à l'ordre du jour. Si la demande arrive trop tard, la question est reportée à l'assemblée suivante. En copropriété à syndic bénévole, un modèle de convocation est également disponible.

Voter : présent, représenté, à distance ou par correspondance

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses tantièmes de parties communes. Celui qui détient plus de la moitié des tantièmes voit ses voix réduites à la somme des voix des autres copropriétaires.

Se faire représenter. Le mandat est écrit ; le mandataire est librement choisi, copropriétaire ou non. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Ne peuvent pas être mandataires le syndic, son conjoint, partenaire ou concubin, ses ascendants et descendants, ni ses préposés et leurs proches (ANIL). Le syndic qui reçoit un pouvoir sans nom ne peut ni l'utiliser ni le distribuer. Modèle : procuration pour l'AG.

Participer à distance. Depuis la loi ELAN, on peut assister à l'AG par visioconférence ou tout moyen électronique permettant l'identification.

Voter par correspondance. Le formulaire est renvoyé avant la séance. Un formulaire qui ne donne aucun sens de vote précis ou exprime une abstention compte comme un vote défavorable. Si la résolution est modifiée de manière substantielle en séance, le vote par correspondance n'est pas compté et son auteur est traité comme défaillant (ANIL).

Les majorités, résolution par résolution

Service-Public résume ainsi la règle de base : « La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes (ceux qui n'ont pas voté) ne sont donc pas pris en compte. » (Source)

| Majorité | Mode de calcul | Exemples de décisions |

|---|---|---|

| Article 24 (simple) | Majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Travaux de conservation, de santé et de sécurité ; diagnostic technique global ; travaux d'accessibilité sans atteinte à la structure |

| Article 25 (absolue) | Majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris | Désignation ou révocation du syndic et du conseil syndical ; travaux d'amélioration ; travaux d'économies d'énergie ; adoption du plan pluriannuel de travaux |

| Article 26 (double) | Majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix | Modification du règlement sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; acquisitions et actes de disposition ; suppression du poste de gardien |

| Unanimité | Toutes les voix du syndicat | Modification de la répartition des charges (cas général) ; aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble |

Les « passerelles » de second vote

• De l'article 25 à l'article 24 : si la résolution n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu immédiatement.
• De l'article 26 à l'article 25 : si la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix, la même assemblée peut revoter à la majorité de l'article 25.
• Pour les travaux d'économies d'énergie qui n'ont pas atteint le tiers des voix, une nouvelle AG convoquée dans les 3 mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24.

Exemple chiffré

Dans un immeuble de 10 copropriétaires totalisant 1 000 tantièmes, une décision de l'article 26 est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 tantièmes votent pour : ils sont majoritaires en nombre et dépassent les deux tiers des voix (667). Une décision de l'article 25 exige plus de 500 voix favorables, absents compris.

Déroulement de la séance et procès-verbal

1. Feuille de présence : elle recense présents, représentés, votants par correspondance et participants à distance. Sans elle, l'AG est nulle.

2. Bureau : l'AG élit son président de séance, et le cas échéant un ou plusieurs scrutateurs, à la majorité de l'article 24. Le syndic ne peut pas présider ; il assure en principe le secrétariat.

3. Votes : chaque question fait l'objet d'un vote séparé ; lorsque l'AG vote des travaux sur parties communes, la rémunération du syndic pour ces travaux est votée en même temps.

4. Procès-verbal : il indique le résultat de chaque vote et les noms et voix des opposants, abstentionnistes et défaillants. Il peut être établi en fin de séance ou dans les 8 jours.

5. Notification : le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée. Les décisions qui touchent l'occupation de l'immeuble sont portées à la connaissance des occupants dans les 3 mois.

Vous n'avez pas reçu le procès-verbal ? Demandez-le avec notre modèle de demande de copie du procès-verbal. Pour le rôle du syndic et du conseil syndical, voir aussi copropriété : charges, syndic et conseil syndical.

Erreurs à éviter

• Laisser passer une convocation tardive sans réagir : l'irrégularité ne profite qu'au copropriétaire qui agit en justice dans les délais.
• Confier son pouvoir au syndic : il ne peut pas l'utiliser.
• Cocher « abstention » par correspondance en pensant rester neutre : cela compte comme un vote défavorable.
• Voter une question absente de l'ordre du jour : la décision est contestable.
• Confondre les majorités : une erreur de majorité est l'un des motifs d'annulation les plus fréquents.

Qui contacter

• Le syndic pour la convocation, les pièces et le procès-verbal ; le conseil syndical pour préparer l'ordre du jour.
• L'ADIL de votre département, gratuite, pour vérifier une majorité ou une convocation.
• Allô Service Public, pour une information générale.
• Un avocat, obligatoire pour saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

En cas de doute sur la validité d'une convocation ou d'un vote, faites vérifier la situation par l'ADIL ou un avocat avant que les délais de contestation ne courent.

Sources

• Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026
• La convocation à l'assemblée générale de copropriété — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Le déroulement de l'assemblée générale de copropriété — ANIL, consulté le 27 septembre 2026