Guide pratique · Acheter un bien

Acheter aux enchères immobilières : ventes judiciaires ou notariales, étapes et risques

Aux enchères judiciaires, vous n'enchérissez que par l'intermédiaire d'un avocat inscrit au barreau du tribunal, après lui avoir remis une garantie de 10 % de la mise à prix (3 000 € au minimum) ; aux enchères notariales volontaires, vous enchérissez vous-même, avec une consignation qui représente en général 20 % de la mise à prix. Dans les deux cas, il n'y a ni délai de rétractation ni condition suspensive de prêt, toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % dans les 10 jours, et le prix doit ensuite être payé dans un délai court : 2 mois au tribunal, 45 jours après la vente chez le notaire.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 8 min de lectureService Public · Notaires de France · Chambre des notaires de Paris +1

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

10 %
de la mise à prix à remettre en garantie à votre avocat pour une vente judiciaire, 3 000 € au minimum
Source : Code des procédures civiles d'exécution · Service Public
10 jours
pendant lesquels toute personne peut surenchérir d'au moins 10 % du prix principal de la vente
Source : Service Public
45 jours
au plus tard après une vente notariale pour payer le prix, contre 2 mois au maximum au tribunal
Source : Chambre des notaires de Paris

La vente aux enchères a lieu…

Choisissez votre cas : le guide vous indique la bonne voie.

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Repérer la vente
Annoncée au palais de justice et dans un journal d'annonces légales du département
Lire le cahier des conditions de vente
Au greffe ou chez l'avocat du créancier poursuivant : diagnostics, urbanisme, servitudes
Visiter le bien
Visite collective, souvent la seule occasion de voir le bien
Boucler le financement
Accord écrit de votre banque ou fonds disponibles : aucune condition suspensive de prêt
Mandater un avocat
Inscrit au barreau du tribunal, avec un pouvoir mentionnant votre prix maximum
Assister à l'audience
Les enchères s'arrêtent après 90 secondes sans nouvelle offre
Attendre la fin du délai de surenchère
Toute personne peut surenchérir d'au moins 10 %
10 jours
Payer le prix
Sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts, majoré des frais de vente
2 mois au maximum

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Enchères judiciaires ou notariales : les différences

Critère	Vente judiciaire	Vente notariale volontaire
Origine du bien	Saisie immobilière, liquidation judiciaire, partage judiciaire	Vendeur qui choisit ce mode de vente
Lieu	Tribunal judiciaire, devant le juge de l'exécution	Chambre des notaires ou local proche du bien
Qui porte l'enchère	Obligatoirement un avocat du barreau du tribunal	L'acheteur lui-même
Garantie à remettre	10 % de la mise à prix, 3 000 € minimum	20 % de la mise à prix en règle générale
Fin des enchères	90 secondes sans nouvelle enchère	Extinction de deux feux successifs
Surenchère	10 jours, au moins 10 %, par avocat	10 jours, au moins 10 %, quand le cahier des charges la prévoit (le cas le plus fréquent)
Paiement du prix	2 mois au maximum	45 jours au plus tard après la vente
Titre de propriété	Jugement d'adjudication publié	Procès-verbal d'adjudication, qui vaut acte de vente

Il existe aussi des ventes notariales interactives en ligne, sur 24 heures : les Notaires de France précisent qu'à l'issue, l'acheteur signe un compromis et que des clauses suspensives peuvent y être insérées.

Acheter à la barre du tribunal : les étapes

Repérer la vente. La vente est annoncée au moins 30 jours avant l'audience, au palais de justice et dans un journal d'annonces légales du département, selon le site des notaires.
Lire le cahier des conditions de vente. Il est consultable au greffe ou chez l'avocat du créancier poursuivant, 20 jours avant l'audience. Il contient la description du bien, la mise à prix, les diagnostics, l'urbanisme, l'état hypothécaire, les servitudes et l'origine de propriété.
Visiter. Une visite collective est organisée, généralement par un commissaire de justice. C'est souvent la seule occasion de voir le bien : préparez-la avec notre liste de points à vérifier.
Boucler le financement avant l'audience. Aucune condition suspensive de prêt ne vous protège : obtenez un accord écrit de votre banque ou disposez des fonds.
Mandater un avocat. Il doit être inscrit au barreau du tribunal où a lieu la vente. Vous lui remettez un pouvoir mentionnant votre prix maximum, la garantie de 10 % de la mise à prix (chèque de banque ou caution bancaire, 3 000 € minimum, article R322-41 du Code des procédures civiles d'exécution), un chèque couvrant les frais, et une attestation sur l'honneur relative à l'absence de peine d'interdiction d'acheter un logement. Un avocat ne peut représenter qu'un seul enchérisseur pour un même bien.
Assister à l'audience. Les enchères sont « pures et simples » : elles vous engagent sans rétractation possible. Elles s'arrêtent après 90 secondes sans nouvelle offre ; le juge déclare alors adjudicataire le dernier enchérisseur. Si personne n'enchérit, le bien est attribué au créancier poursuivant, à la mise à prix.
Attendre la fin du délai de surenchère. Service-Public l'explique : « Dans les 10 jours, toute personne peut faire une surenchère, par acte d'avocat et déposée au greffe du juge de l'exécution. Cette surenchère doit être d'au moins 10 % du prix principal de la vente » (Source). Une nouvelle audience a alors lieu, avec pour mise à prix le montant de la surenchère.
Payer dans les 2 mois. Le prix est versé sur un compte séquestre ou consigné à la Caisse des dépôts, majoré des frais de vente (article L322-9). À défaut, la vente est résolue de plein droit et le bien est remis en vente (article L322-12) ; si le nouveau prix est plus bas, la différence peut vous être réclamée.

Acheter aux enchères chez le notaire

Le déroulement est plus proche d'une vente classique. Le notaire établit un cahier des charges, organise en général deux ou trois visites dans les trois semaines qui précèdent la vente et répond aux questions des candidats. Le jour de la séance, vous remettez une pièce d'identité et un chèque de banque ou certifié du montant de la consignation. Chaque feu brûle entre 15 et 30 secondes : l'adjudication est prononcée après l'extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère.

Le procès-verbal d'adjudication vaut acte de vente, et votre consignation est encaissée et imputée sur le prix. La vente ne devient définitive qu'après le délai de surenchère de 10 jours, que prévoient la plupart des cahiers des charges. La Chambre des notaires de Paris précise que le prix « peut être versé dès le onzième jour suivant la vente et doit être acquitté au plus tard quarante-cinq jours suivants » ; les Notaires de France ajoutent qu'au-delà, des pénalités sont dues, majorées après 75 jours. Prévoyez aussi, en plus du prix, les frais préalables de la procédure et les frais de publicité et d'organisation des enchères mis à la charge de l'acquéreur, annoncés dans le cahier des charges.

Ce qui rend les enchères risquées

Pas de garantie des vices cachés à la barre

Le Code civil écarte cette garantie pour les ventes judiciaires. Son article 1649 est bref : « Elle n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice » (Source). Vous achetez le bien dans l'état décrit par le cahier des conditions de vente et les diagnostics : lisez-les avec votre avocat et prévoyez une marge pour les travaux. Pour une vente notariale volontaire, les clauses du cahier des charges sont à examiner avec le notaire.

Un bien parfois occupé

Le bien peut être vendu libre ou occupé. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion contre le propriétaire saisi et les occupants de son chef (article L322-13), mais l'expulsion reste à mener par commissaire de justice, avec ses délais et son coût. Un locataire titulaire d'un bail régulier, lui, reste en place : vous devenez son bailleur. Voir la procédure d'expulsion.

Des frais à ajouter au prix

En plus du prix, prévoyez les droits de mutation (voir nos guides sur les frais de notaire), les frais de la procédure annoncés avant l'audience, les honoraires de votre avocat ou les frais d'organisation notariés, puis d'éventuels travaux et charges de copropriété impayées selon ce que prévoit le cahier. Vérifiez votre capacité d'emprunt en intégrant tout cela.

Erreurs à éviter

Enchérir sans financement acquis : aucune condition suspensive ne vous libère si la banque refuse.
Se laisser emporter : fixez à votre avocat, ou à vous-même, un plafond qui inclut frais et travaux.
Ne pas visiter ou ne pas lire l'état hypothécaire, les servitudes et les procès-verbaux de copropriété.
Oublier la surenchère : tant que les 10 jours ne sont pas écoulés, rien n'est acquis.
Sous-estimer l'occupation : un logement occupé peut rester indisponible de longs mois.
Payer en retard : la vente est résolue et vous risquez de devoir la différence de prix.

Qui contacter

Un avocat du barreau du tribunal concerné : indispensable pour les ventes judiciaires, il consulte le cahier avec vous et porte les enchères.
Le notaire chargé de la vente pour une vente notariale : cahier des charges, visites, frais.
La chambre des notaires de votre région : calendrier des ventes aux enchères.
L'ADIL : conseil gratuit sur le financement et les risques d'un achat.

Acheter aux enchères engage de manière ferme et immédiate : faites-vous accompagner par un avocat ou un notaire avant d'enchérir, et vérifiez votre financement avec votre banque.

Sources

Saisie immobilière — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Vente immobilière aux enchères judiciaires : guide complet pour acheter un bien — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Les ventes aux enchères immobilières notariales — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Immobilier : mode d'emploi d'une vente aux enchères par les notaires — Chambre des notaires de Paris, consulté le 27 septembre 2026
Code civil, titre VI : De la vente — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Faut-il obligatoirement un avocat pour acheter aux enchères ?

Pour une vente judiciaire au tribunal, oui : seul un avocat inscrit au barreau du tribunal où se déroule la vente peut porter les enchères pour vous, avec un pouvoir fixant votre prix maximum. Vous pouvez assister à l'audience, qui est publique. Pour une vente aux enchères notariale volontaire, l'avocat n'est pas nécessaire : vous enchérissez vous-même après avoir remis au notaire une pièce d'identité et le chèque de consignation.

Combien faut-il déposer pour enchérir sur une maison ?

Au tribunal, vous remettez à votre avocat une caution bancaire ou un chèque de banque égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €, plus en pratique un chèque pour les frais. Chez le notaire, la consignation figure dans la publicité et représente en règle générale 20 % de la mise à prix, plus rarement 10 %. Si vous ne remportez pas la vente, ces sommes vous sont restituées à l'issue de la séance.

Peut-on se rétracter après avoir remporté une enchère immobilière ?

Non. Les enchères sont pures et simples : elles vous engagent immédiatement. Il n'existe pas de délai de rétractation de 10 jours comme pour un compromis classique, ni de condition suspensive d'obtention de prêt. Si vous ne payez pas le prix dans le délai, 2 mois au tribunal ou en principe 45 jours après la vente chez le notaire, la vente peut être résolue et le bien remis en vente, avec le risque de supporter la différence de prix.

Qu'est-ce que la surenchère après une vente aux enchères ?

Pendant les 10 jours qui suivent la vente, toute personne peut proposer un prix supérieur d'au moins 10 % au prix d'adjudication. Au tribunal, elle doit passer par un avocat et être déposée au greffe du juge de l'exécution. Une nouvelle séance est alors organisée, avec pour mise à prix le montant de la surenchère. C'est pourquoi l'adjudicataire ne devient acquéreur définitif qu'à l'expiration de ce délai.

Que faire si la maison achetée aux enchères est occupée ?

Tout dépend de l'occupant. Contre le propriétaire saisi et les personnes qui occupent de son chef, le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion : il faut ensuite charger un commissaire de justice de la procédure, qui prend du temps et a un coût. Un locataire disposant d'un bail régulier reste en place et vous devenez son bailleur. Lisez attentivement le cahier des conditions de vente sur ce point.

Un bien acheté aux enchères judiciaires est-il couvert contre les vices cachés ?

Non. L'article 1649 du Code civil exclut la garantie des vices cachés dans les ventes faites par autorité de justice. Vous achetez le bien dans l'état décrit par le cahier des conditions de vente, qui contient les diagnostics et le procès-verbal descriptif. Visitez, faites-vous accompagner d'un professionnel si possible et intégrez une marge pour les travaux dans votre plafond d'enchère.