Surface plus petite que le bail : baisser son loyer

Si la surface habitable réelle de votre logement loué vide est inférieure de plus de 5 % à celle écrite dans le bail, vous pouvez obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l'écart, en la demandant d'abord au propriétaire par lettre recommandée. Sans accord dans les 2 mois, le juge doit être saisi dans les 4 mois suivant votre demande, et la baisse remonte à la signature du bail si vous agissez dans les 6 mois qui la suivent.

La règle : un écart de plus d'un vingtième

Depuis la loi Alur, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise une action en diminution de loyer lorsque la surface habitable du logement est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans le contrat. Service-Public la résume ainsi : « Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté. » (Source)

Trois conditions doivent être réunies :

1. Un bail de logement vide constituant votre résidence principale (le cas du meublé est traité plus bas).

2. Une surface habitable indiquée dans le bail, puisque la loi impose de la mentionner.

3. Un écart supérieur à 5 % entre la surface écrite et la surface réellement mesurée.

La DGCCRF rappelle aussi que la surface habitable indiquée dans une annonce de location doit être identique à celle du bail.

Quelle surface compte : la surface habitable

La loi vise la surface habitable définie par l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, que reprend la notice officielle d'un formulaire de l'Anah : c'est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Ne sont pas comptés :

les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garages ;
les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas ;
les locaux communs et autres dépendances ;
les parties de pièces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Cette surface n'est pas la surface « loi Carrez », utilisée pour la vente d'un lot de copropriété, même si les deux sont souvent proches. Pour la vente, reportez-vous au guide loi Carrez : erreur de surface et recours.

Calculer l'écart et la baisse possible

La baisse est proportionnelle à tout l'écart constaté, et pas seulement à la part qui dépasse 5 %. Deux exemples fictifs :

|---|---|---|---|---|

| 50 m² | 48 m² | 4 % | Non (5 % ou moins) | 900 € |

| 50 m² | 46 m² | 8 % | Oui | 828 € (900 € × 46 / 50) |

Dans le second exemple, la baisse est de 72 € par mois. Si la demande est faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, la baisse s'applique depuis cette signature : le propriétaire doit alors rembourser la différence sur les loyers déjà payés.

La procédure, étape par étape

1. Faire mesurer le logement. Vous pouvez mesurer vous-même, mais un métré établi par un professionnel (un diagnostiqueur, par exemple) pèse davantage face au bailleur et au juge. Conservez le rapport.

2. Envoyer la demande au propriétaire (ou à l'agence qui gère le bien) par lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez la surface du bail, la surface mesurée, le pourcentage d'écart, le nouveau loyer demandé et joignez le métré. Cette demande préalable est indispensable : c'est elle qui fait courir les délais.

3. Attendre la réponse : le propriétaire a 2 mois à compter de la réception pour répondre.

4. En cas d'accord, faites-le formaliser par écrit (avenant au bail ou courrier signé), avec le nouveau loyer et le remboursement éventuel.

5. En cas de refus ou de silence, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 4 mois qui suivent l'envoi de votre demande. L'avocat n'est pas obligatoire devant ce juge.

6. Le juge fixe la baisse à appliquer, après examen des mesures produites. Il peut ordonner une expertise si les métrés se contredisent.

Les délais à retenir

| Étape | Délai |

|---|---|

| Réponse du propriétaire | 2 mois à compter de la réception de la demande |

| Saisine du juge | Dans les 4 mois qui suivent la demande |

| Effet de la baisse | Depuis la signature du bail si la demande intervient dans les 6 mois qui la suivent ; sinon, à partir de la date de la demande |

Cas particuliers

Le bail ne mentionne aucune surface

Service-Public décrit une procédure distincte : le locataire met en demeure le propriétaire, par lettre recommandée, d'indiquer la surface dans le mois qui suit la signature du bail. Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer, dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure.

La location meublée

La fiche de Service-Public consacrée au bail meublé est plus restrictive : le locataire peut demander une diminution proportionnelle s'il prouve que le propriétaire a intentionnellement indiqué une surface erronée. La démarche (lettre recommandée, 2 mois, 4 mois, effet rétroactif) est ensuite la même. Cette preuve de l'intention est difficile à apporter : un conseil de l'ADIL est utile avant d'agir.

L'erreur est en faveur du locataire

Si le logement se révèle plus grand que la surface du bail, l'action de l'article 3-1 ne joue qu'au profit du locataire : elle ne prévoit aucune hausse de loyer correspondante. Les hausses de loyer suivent d'autres règles, expliquées dans le guide révision du loyer avec l'IRL.

Les villes où les loyers sont encadrés

Dans les communes soumises à l'encadrement, la surface entre dans le calcul du loyer maximal autorisé. Une surface surévaluée peut donc aussi masquer un dépassement du plafond : voir le guide complément de loyer et encadrement.

Erreurs à éviter

Réduire soi-même le loyer avant tout accord ou jugement : vous vous exposeriez à une procédure pour impayé.
Saisir le juge sans demande préalable au bailleur : la loi prévoit d'abord la demande amiable, dont la date fait courir les délais.
Laisser passer les 4 mois après la demande : au-delà, la saisine du juge dans ce cadre n'est plus possible.
Attendre plus de 6 mois après l'entrée dans les lieux : la baisse ne vaudra alors que pour l'avenir.
Compter les surfaces exclues (balcon, cave, parties sous 1,80 m) ou mesurer « au sol » sans déduire les murs et cloisons.
Confondre surface habitable et surface Carrez dans le courrier au bailleur.

Qui contacter

L'ADIL de votre département, pour vérifier votre métré et votre courrier, gratuitement.
Le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, gratuits, pour tenter un accord.
Le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges liés au bail d'habitation quel que soit le montant.

Avant de saisir le juge, faites relire votre dossier par l'ADIL ou un avocat : les délais de cette action sont courts et une erreur de calcul peut la faire échouer.

Sources

Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
Notice explicative pour la conclusion d'une convention avec l'Anah (définition de la surface habitable) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession — DGCCRF, consulté le 27 septembre 2026
Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation) — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Mon appartement est plus petit que dans le bail, puis-je payer moins cher ?+

Oui, si vous louez un logement vide et que la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail. Vous pouvez alors demander une baisse de loyer proportionnelle à tout l'écart constaté. La demande se fait d'abord au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un métré à l'appui. Ne réduisez jamais le loyer de vous-même avant un accord ou un jugement.

Comment calculer la baisse de loyer pour une surface erronée ?+

La baisse est proportionnelle à l'écart. Exemple fictif : un bail indique 50 m² pour 900 € de loyer, et la surface habitable mesurée est de 46 m². L'écart est de 8 %, au-dessus du seuil de 5 %. Le loyer est ramené à 900 × 46 / 50, soit 828 €, ce qui représente une baisse de 72 € par mois. Avec 48 m², l'écart de 4 % ne permet aucune action.

Quel délai pour demander une baisse de loyer après une erreur de surface ?+

Aucun délai n'est fixé pour la demande elle-même, mais son moment compte. Faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, la baisse s'applique depuis la signature ; au-delà, elle ne vaut qu'à partir de la date de la demande. Le propriétaire a 2 mois pour répondre, et le juge doit être saisi dans les 4 mois suivant l'envoi de la demande.

Quelle surface faut-il mesurer : Carrez ou habitable ?+

Pour la location, c'est la surface habitable de l'article R156-1 du Code de la construction : la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures. Caves, garages, balcons, terrasses, vérandas, combles non aménagés et parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. La surface Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété, pas au bail.

Le propriétaire refuse de baisser le loyer, que faire ?+

Sans accord ou sans réponse dans les 2 mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 4 mois qui suivent l'envoi de votre demande. L'avocat n'est pas obligatoire. Joignez le bail, votre lettre recommandée et le métré. Avant, vous pouvez tenter gratuitement un accord devant un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.

L'action en baisse de loyer existe-t-elle pour une location meublée ?+

Service-Public la prévoit de façon plus restrictive pour le meublé : le locataire doit prouver que le propriétaire a intentionnellement indiqué une surface erronée. Si cette preuve est apportée, la démarche est la même, avec une lettre recommandée, une réponse attendue sous 2 mois, une saisine du juge dans les 4 mois et un effet rétroactif si la demande intervient dans les 6 mois.