Le mètre carré le plus abordable de la ville
Avec 1 875 €/m², l'appartement se vend environ 12 % sous la maison (2 128 €/m² en médiane, de septembre 2020 à décembre 2024). Les petites surfaces font exception : les appartements de 30 m² ou moins atteignent 2 358 €/m², soit 26 % au-dessus de l'ensemble. Au Mans, l'appartement de taille moyenne, autour de 55 m² et trois pièces, est donc la façon la moins chère d'acheter un mètre carré. C'est aussi le premier marché de la ville en volume : 6 278 ventes d'appartements enregistrées dans DVF de juillet 2020 à décembre 2024, contre 5 586 ventes de maisons.
Une fourchette plus ouverte que pour les maisons
La moitié centrale des ventes va de 1 444 à 2 333 €/m² (25e et 75e centiles) : le seuil du quart le plus cher dépasse de 62 % celui du quart le moins cher, contre 46 % pour les maisons. Entre un logement à rénover dans une copropriété aux charges élevées et un appartement récent bien situé, l'écart est donc large. Pour des surfaces courantes :
- 45 m² : environ 84 000 € en médiane, entre 65 000 et 105 000 € ;
- 65 m² : environ 122 000 €, entre 94 000 et 152 000 € ;
- 80 m² : environ 150 000 €, entre 116 000 et 187 000 €.
Ces montants s'entendent hors frais d'acquisition. DVF enregistre la surface réelle bâtie, qui peut différer de la surface loi Carrez inscrite dans la promesse de vente.
Une hausse qui a duré plus longtemps que celle des maisons
La médiane annuelle est passée de 1 645 €/m² en 2021 à 1 875 €/m² en 2022, puis à 1 988 €/m² en 2023, avant un léger repli à 1 961 €/m² en 2024 (1,4 % de moins). Les maisons, elles, reculent depuis 2022. Rapporté au loyer d'annonce indicatif d'un appartement non meublé, 11,8 €/m² charges comprises au troisième trimestre 2025 (Carte des loyers 2025, Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), le prix médian donne un rendement brut d'environ 7,5 %, avant charges non récupérables, taxe foncière et vacance. Ce calcul suppose un logement louable : la location d'un appartement classé G est interdite pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et celle d'un appartement classé F le sera à partir de 2028.
Copropriété : les documents à exiger
Avant de signer, l'acheteur doit recevoir les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes et des travaux votés, l'état du fonds de travaux et, pour un immeuble de plus de 15 ans, le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans toutes les copropriétés concernées. Avec un prix d'achat modeste, un ravalement ou une réfection de toiture votés peuvent représenter une part importante de l'investissement : ces documents se lisent avant l'offre, pas après.