Le premier marché de la ville
Entre juillet 2020 et décembre 2024, 14 015 appartements se sont vendus à Saint-Étienne, contre 1 198 maisons. Ce volume permet de suivre le marché de près : sur la seule année 2024, 2 492 ventes donnent une médiane de 1 223 €/m², proche de celle des 5 000 dernières ventes. Au mètre carré, un appartement se vend environ 42 % moins cher qu'une maison sur la période février 2023 - décembre 2024 (1 250 €/m² contre 2 156 €/m²). Les petites surfaces font exception : les appartements de 30 m² ou moins atteignent 1 760 €/m² sur la même période, soit environ 41 % de plus que l'ensemble.
Une fourchette de 988 à 1 615 €/m²
La moitié des ventes se situe entre 988 €/m² (premier quartile) et 1 615 €/m² (troisième quartile), un écart d'environ 63 %. La moyenne, 1 550 €/m², dépasse nettement la médiane : quelques ventes chères la tirent vers le haut, d'où l'intérêt de raisonner en médiane. Cet écart traduit la diversité des immeubles : époque de construction, état des parties communes, étage et ascenseur, exposition, performance énergétique du bâtiment.
Au prix médian, un appartement de 45 m² revient à environ 56 000 €, un 65 m² à environ 81 000 € et un 80 m² à environ 100 000 €. Pour 65 m², la moitié des ventes correspond à un budget compris entre 64 000 € et 105 000 €, hors frais d'acquisition.
En copropriété, les charges pèsent autant que le prix
Quand le mètre carré est bas, les charges courantes et les travaux votés représentent une part plus lourde du coût total : ils se lisent avant l'offre. Le vendeur doit remettre, au plus tard à la promesse, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes et hors budget des deux exercices précédents et la fiche synthétique de la copropriété. La surface privative dite loi Carrez figure dans l'acte : si elle se révèle inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, l'acquéreur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit la vente.
Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans : depuis 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour les plus petites. Il chiffre les travaux des dix prochaines années : c'est le meilleur indicateur des appels de fonds à venir.