Ce guide réunit ce qu’il faut savoir pour acheter, vendre ou louer à Lyon, qui compte 519 127 habitants selon le référentiel officiel des communes. Il s’appuie sur les 38 273 ventes DVF enregistrées en cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2024, et sur la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, arrondissement par arrondissement. Vous y trouverez la lecture des prix médians, les écarts entre la Presqu’île, les collines et la rive gauche du Rhône, le calcul d’un budget complet, les obligations propres à Lyon (zone tendue, encadrement des loyers, calendrier du DPE) et ce que change le recul des ventes.
Le marché lyonnais en chiffres
Sur les cinq années closes au 31 décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques du ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 38 273 ventes à Lyon. Le prix médian ressort à 4 966 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié en dessous. La moyenne atteint 5 187 €, soit 4,5 % de plus. Cet écart modeste traduit un marché assez homogène : les ventes d’exception tirent peu la moyenne, et la médiane reste le repère à retenir.
Le volume a baissé : 6 862 ventes en 2024, contre 7 605 en 2023, soit un recul de 9,8 %. Ces chiffres agrègent les neuf arrondissements et tous les biens vendus.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit pour chaque arrondissement un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un appartement non meublé proposé au 3e trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Il va de 15,8 €/m² dans le 5e à 17,7 €/m² dans le 6e, soit un écart de moins de 2 € entre les extrêmes. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés ; dans le 6e, l’intervalle de prédiction à 95 % s’étend de 13,3 à 23,4 €/m².
Les arrondissements et leurs écarts
La Presqu’île, entre le Rhône et la Saône, forme le centre historique et commerçant. Le 2e, qui s’étend jusqu’au quartier de la Confluence, affiche 17,6 €/m², et le 1er, au pied des pentes de la Croix-Rousse, 17,1 €/m². Sur la rive gauche du Rhône, le 6e, celui des Brotteaux et du parc de la Tête d’Or, est le plus élevé de la ville à 17,7 €/m².
Les collines se situent un peu en retrait. Le 4e, sur le plateau de la Croix-Rousse, atteint 16,9 €/m². Le 5e, qui réunit le Vieux Lyon et la colline de Fourvière, ferme la marche à 15,8 €/m², une valeur qui recouvre des situations très diverses, du centre ancien classé au patrimoine mondial de l’Unesco aux quartiers résidentiels des hauteurs.
La rive gauche du Rhône et l’ouest forment un bloc intermédiaire : 16,4 €/m² dans le 3e, celui de la Part-Dieu, 16,3 €/m² dans le 7e, de la Guillotière à Gerland, 16,0 €/m² dans le 8e, qui comprend Monplaisir et les États-Unis, et 16,0 €/m² dans le 9e, celui de Vaise.
Ces écarts de loyers donnent une première lecture, sans remplacer les prix de vente. Dans un même arrondissement, l’étage, la vue, la présence d’un balcon, l’état de la copropriété et la classe énergétique font varier le prix d’un bien à l’autre. Pour estimer un logement précis, comparez les ventes DVF du quartier, à surface et à époque de construction équivalentes.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 966 €/m², un deux-pièces de 40 m² représente environ 199 000 €, un trois-pièces de 60 m² environ 298 000 € et un logement de 80 m² environ 397 000 €. Ces ordres de grandeur s’entendent hors frais d’acquisition.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus pour la Métropole de Lyon, qui exerce ici depuis 2015 les compétences du département, et pour la commune, des émoluments du notaire et des débours. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux : le simulateur des Notaires de France applique le barème en vigueur à la date de la vente et donne un montant précis. Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles.
Pour un appartement en copropriété, le budget annuel compte les charges courantes, la cotisation au fonds de travaux instauré par la loi ALUR et les éventuels travaux votés. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le projet de plan pluriannuel de travaux, que la loi Climat et Résilience rend progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Dans les immeubles anciens du Vieux Lyon ou des pentes de la Croix-Rousse, les travaux sur les parties communes peuvent être encadrés par les règles de protection du patrimoine : renseignez-vous avant de chiffrer un projet.
Pour financer un trois-pièces à 298 000 €, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France donnent un point de repère, et l’assurance emprunteur peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite loi Carrez pour un lot de copropriété, et, selon l’âge du bien, les diagnostics amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), électricité et gaz (installations de plus de quinze ans). Dans les immeubles de canuts des pentes et du plateau de la Croix-Rousse comme dans les maisons Renaissance du Vieux Lyon, tous antérieurs à 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est systématique. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
L’état des risques et pollutions se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien. Il est particulièrement utile près du Rhône et de la Saône, et sur les pentes des collines.
Pour mettre en location, trois règles s’ajoutent au droit commun. La zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire d’un logement vide et encadre l’évolution du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers, en vigueur à Lyon et à Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, impose de ne pas dépasser le loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location ; un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles, et le locataire peut le contester. Enfin, le calendrier du DPE s’applique : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, y compris sur l’encadrement des loyers de Lyon et de Villeurbanne. Pour des travaux de rénovation énergétique, le réseau France Rénov oriente vers les aides disponibles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Lyon a compté 743 ventes de moins en 2024 qu’en 2023, soit un recul de 9,8 %. Ce recul porte sur le volume, pas sur les prix : ceux de cette page agrègent cinq années de ventes. Pour dater un niveau de prix, les ventes DVF récentes de l’arrondissement et de la rue restent la meilleure référence.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse plus de temps pour comparer, par exemple, un appartement de la Presqu’île et un logement de la rive gauche du Rhône, et pour négocier sur les biens dont le DPE annonce des travaux. Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes réelles de l’arrondissement réduit le temps de mise en vente.
Pour un bailleur, l’encadrement des loyers limite la marge de fixation du loyer, et le calendrier du DPE rend la rénovation plus urgente, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués en 2028. Pour un locataire, l’encadrement et la zone tendue offrent des protections qu’il vaut la peine de vérifier avant de signer un bail.
