Syndic bénévole ou coopératif : conditions, désignation et responsabilités

La gestion non professionnelle est loin d'être marginale : selon le guide publié par l'Anah, l'ANIL et la CLCV, 52 839 syndics bénévoles géraient près de 550 529 lots principaux au 1er janvier 2024.

Bénévole, coopératif ou professionnel : les différences

Qui peut être syndic bénévole ?

Seul un copropriétaire peut l'être. La nature du lot importe peu (logement, commerce, cave, parking) et il n'est pas nécessaire d'habiter l'immeuble : un bailleur peut être syndic bénévole. Le conjoint d'un copropriétaire qui n'est pas lui-même propriétaire d'un lot ne peut pas l'être.

Si le syndic cesse d'être copropriétaire, par exemple parce qu'il vend son lot, son mandat devient caduc 3 mois après cet événement. Pendant ce délai, il doit convoquer une assemblée générale pour désigner un successeur. L'acheteur de son lot ne devient pas syndic automatiquement.

Se faire désigner : les étapes

1. Préparer la candidature : un court projet de contrat précisant la durée, les dates de début et de fin et, le cas échéant, la rémunération demandée.
2. Demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale : Service-Public indique que le futur syndic « doit faire inscrire sa candidature à l'ordre du jour » (Source). Un modèle de demande d'inscription peut servir.
3. Être élu à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, article 25). Les mécanismes de second vote sont expliqués dans notre guide sur les majorités en assemblée générale.
4. Organiser la passation avec l'ancien syndic : archives, fonds, comptes, contrats en cours. Notre guide Changer de syndic détaille le calendrier et les recours si l'ancien syndic ne transmet rien.
5. Mettre à jour le registre national des copropriétés : le changement de syndic doit y être déclaré.

Le syndicat coopératif : une gestion à plusieurs

Dans un syndicat coopératif, ce n'est plus une personne seule qui gère, mais le conseil syndical, dont le président exerce les fonctions de syndic.

• L'assemblée générale adopte (ou abandonne) la forme coopérative à la majorité absolue, et élit les membres du conseil syndical, dont la constitution est alors obligatoire (sauf dans les petites copropriétés).
• Le conseil syndical élit ensuite le syndic parmi ses membres, et peut élire un vice-président qui le remplace en cas d'empêchement.
• L'assemblée générale désigne, à la majorité simple, une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes : un copropriétaire sans lien familial avec les membres du conseil, un expert-comptable ou un commissaire aux comptes.
• Tous les actes du syndicat doivent mentionner sa forme coopérative.

Service-Public est net sur l'argent : « Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées. » (Source).

Les missions au quotidien

Le syndic bénévole a les mêmes obligations qu'un professionnel. Les principales :

• Convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an et tenir les procès-verbaux. Un modèle de convocation pour syndic bénévole est disponible.
• Établir et faire voter le budget prévisionnel : il couvre 12 mois et son vote doit intervenir dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice précédent. Sauf décision contraire de l'AG, les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget, le premier jour de chaque trimestre.
• Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les 3 mois de sa désignation : le titulaire du compte doit être le syndicat, pas le syndic.
• Tenir la comptabilité, faire approuver les comptes et recouvrer les charges impayées (voir Copropriétaire qui ne paie pas ses charges).
• Gérer le fonds de travaux lorsqu'il est obligatoire (voir Fonds de travaux en copropriété).
• Assurer l'immeuble, faire exécuter les travaux votés et gérer les sinistres des parties communes.
• Tenir à jour la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les archives et l'immatriculation de la copropriété au registre national.

Rémunération et responsabilité

Contrairement à ce que son nom suggère, le syndic bénévole peut être rémunéré. Le guide de l'Anah précise que cette rémunération doit être votée par l'AG à la majorité de l'article 25, que les sommes sont à déclarer en bénéfices non commerciaux et que, dans ce cas, le contrat type de syndic doit être respecté. Les frais réellement exposés peuvent lui être remboursés.

Sa responsabilité peut être recherchée comme celle d'un professionnel : travaux urgents non lancés, impayés non poursuivis, délais de convocation non respectés. Une nuance joue toutefois en sa faveur, rappelée par le même guide : « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui est rémunéré » (Source).

L'assurance responsabilité civile n'est pas obligatoire pour lui, mais elle est conseillée : faites chiffrer son coût et demandez à l'AG si la copropriété le prend en charge.

Le cas des petites copropriétés

Une copropriété est « petite », au sens de la loi, si elle compte au maximum cinq lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces (caves et parkings non comptés), ou si son budget prévisionnel moyen sur trois années est inférieur à 15 000 €. Selon l'ANIL, elle doit tout de même avoir un règlement, un syndic et un budget, mais :

• le conseil syndical est facultatif ;
• la comptabilité est simplifiée ;
• hors budget et approbation des comptes, les décisions peuvent être prises par consultation des copropriétaires, à condition d'être approuvées à l'unanimité.

C'est souvent dans ces immeubles que la gestion bénévole est la plus adaptée. Pour une grande copropriété, avec de nombreux équipements, des impayés ou de gros travaux, le guide de l'Anah recommande plutôt un syndic professionnel.

Erreurs à éviter

• Mélanger les fonds de la copropriété avec son compte personnel : c'est interdit et c'est la première source de litige.
• Se présenter en séance sans candidature inscrite à l'ordre du jour.
• Laisser expirer le mandat sans assemblée générale : la copropriété se retrouve sans syndic.
• Oublier le registre national lors de la désignation et à chaque mise à jour des données.
• Tout porter seul : le conseil syndical, l'ADIL et les modèles de documents existent pour vous épauler.

Qui contacter

• L'ADIL : le réseau ANIL/ADIL conseille gratuitement les syndics bénévoles et aide à l'immatriculation des copropriétés.
• Le conseil syndical : consultation obligatoire pour le budget et l'ordre du jour.
• Un expert-comptable pour la comptabilité si elle devient lourde.
• Un avocat pour les recouvrements contentieux ou les litiges avec un ancien syndic.

Gérer une copropriété engage votre responsabilité : en cas de doute sur une règle de vote, de comptabilité ou de travaux, interrogez l'ADIL ou un avocat avant d'agir.

Sources

• Syndic de copropriété — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Syndicat coopératif — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Guide du syndic bénévole, édition 2024 — Anah, ANIL et CLCV, consulté le 27 septembre 2026
• Les petites copropriétés : quelles sont les règles à connaître ? — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Budget prévisionnel d'une copropriété — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026