L'acheteur renonce après le compromis : vos recours

Passé le délai de rétractation de 10 jours, un acheteur qui renonce alors qu'aucune condition suspensive n'a échoué commet une faute : vous pouvez le mettre en demeure de signer, puis demander au tribunal judiciaire la vente forcée ou la résolution du compromis avec des dommages-intérêts, et réclamer la clause pénale si l'acte en prévoit une. Avec une promesse unilatérale, l'acheteur reste libre de ne pas lever l'option, mais l'indemnité d'immobilisation convenue, en pratique de 5 à 10 % du prix, vous revient.

D'abord, vérifier si l'acheteur avait le droit de partir

Avant toute réclamation, déterminez si le départ de l'acheteur est légitime. Beaucoup de litiges se perdent parce que le vendeur a sous-estimé les protections de l'acquéreur.

| Situation | Conséquence pour le vendeur |

|---|---|

| Rétractation envoyée dans les 10 jours | Aucune indemnité ; les sommes versées sont restituées dans les 21 jours |

| Délai de rétractation jamais déclenché (notification irrégulière, documents de copropriété manquants) | L'acheteur peut encore se rétracter sans pénalité |

| Prêt refusé alors que l'acheteur a respecté les termes de la condition suspensive | Vente caduque, sommes restituées sans retenue ni indemnité |

| Achat déclaré sans prêt, mention manuscrite complète, prêt finalement refusé | L'acheteur doit les frais prévus à l'acte |

| Manquement du vendeur (document essentiel non fourni, information déterminante cachée, bien non conforme) | L'acheteur peut obtenir l'annulation ou la résolution |

| Simple changement d'avis après les 10 jours, conditions réalisées | Faute de l'acheteur : recours ouverts au vendeur |

Pour la condition de prêt, Service-Public s'adresse ainsi à l'acquéreur : « Vous devez respecter strictement les termes de la condition suspensive dans votre recherche de prêt (montant du prêt, taux, remboursement...). » (Source) Un acheteur qui a demandé un montant plus élevé ou une durée différente de ce que prévoit l'acte, ou qui n'a pas déposé de demande dans le délai, ne peut pas toujours s'abriter derrière un refus de banque. Notre guide sur la condition suspensive de prêt détaille ces situations.

Compromis de vente : les recours du vendeur

Dans un compromis, les deux parties sont engagées. Les Notaires de France le résument : « Une fois les conditions suspensives réalisées, l'option éventuelle levée, la vente est parfaite et les parties ont l'obligation de signer l'acte authentique. Le refus de signer constitue une faute. » (Source)

Vous pouvez alors mettre l'acheteur en demeure de signer dans les huit jours, puis demander au tribunal judiciaire :

la vente forcée : le juge constate la vente, et l'acheteur doit payer le prix ;
ou la résolution du contrat : vous êtes libéré et pouvez revendre ;
et, dans les deux cas, des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

La résolution amiable reste toujours possible et, dans la plupart des cas, plus rapide.

Le dépôt de garantie

Le compromis prévoit souvent le versement d'un dépôt de garantie, généralement de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire. Service-Public indique que si l'acquéreur renonce à l'achat, la somme est conservée par le propriétaire, alors qu'elle est rendue intégralement si une condition suspensive ne se réalise pas. Sa libération effective dépend des stipulations de la clause de séquestre : relisez-la avant de réclamer les fonds.

La clause pénale

La clause pénale fixe à l'avance le montant dû par la partie qui refuse de signer. Elle évite d'avoir à chiffrer chaque poste de préjudice, mais elle n'est pas intangible : selon les Notaires de France, le juge peut la modérer ou l'augmenter s'il la juge manifestement excessive ou dérisoire.

Vente forcée ou résolution : comment choisir

La vente forcée convient si vous tenez à cet acheteur et qu'il a les moyens de payer ; elle suppose une procédure longue pendant laquelle le bien reste immobilisé.
La résolution convient si vous voulez revendre vite ; elle vous laisse réclamer la clause pénale ou des dommages-intérêts.

Quelle que soit l'option, ne signez pas de nouvel avant-contrat avec un autre acheteur tant que le premier compromis n'est pas résolu, à l'amiable ou en justice : vous vous exposeriez à devoir le même bien à deux personnes.

Promesse unilatérale : l'indemnité d'immobilisation

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage ; l'acheteur dispose d'une option qu'il est libre de ne pas lever. En contrepartie, la promesse prévoit presque toujours une indemnité d'immobilisation, qui rémunère l'exclusivité que vous lui avez accordée. Elle est en pratique comprise entre 5 et 10 % du prix, et devient obligatoire, avec un minimum de 5 %, lorsque la promesse dure plus de 18 mois.

Vente réalisée : l'indemnité s'impute sur le prix.
Condition suspensive non réalisée : elle est rendue à l'acheteur.
L'acheteur ne lève pas l'option sans cause légitime : elle vous reste acquise.

Si l'acheteur a levé l'option puis refuse de signer, la vente est parfaite : les mêmes recours qu'en cas de compromis s'appliquent. Pour mesurer la différence entre les deux avant-contrats, consultez notre guide compromis ou promesse de vente.

Les étapes pour le vendeur

1. Relire l'avant-contrat : délai de rétractation, conditions suspensives et leurs délais, clause pénale, clause de séquestre, date limite de signature. Selon les Notaires de France, le dépassement de cette date n'emporte la caducité de la vente que si l'acte le prévoit.

2. Interroger le notaire : le délai de rétractation a-t-il bien couru ? L'acheteur a-t-il justifié ses démarches de prêt ?

3. Mettre l'acheteur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice, en lui fixant un délai pour signer.

4. Faire constater son absence ou son refus si une date de signature a été fixée chez le notaire.

5. Proposer une sortie amiable : versement de la clause pénale ou d'une indemnité négociée, contre une résolution écrite qui vous libère.

6. Saisir le tribunal judiciaire si l'acheteur ne répond pas. Au-delà de 10 000 €, l'avocat est obligatoire.

Le modèle de compromis de vente et le modèle d'avenant de prorogation aident à prévenir ces litiges en amont, et à accorder un délai quand le retard est de bonne foi.

Erreurs à éviter

Encaisser directement une somme avant la fin du délai de rétractation : c'est interdit hors intervention d'un professionnel habilité.
Remettre le bien en vente sans résolution du premier compromis.
Réclamer la clause pénale sans avoir d'abord formalisé le refus par une mise en demeure restée sans effet.
Ignorer une condition suspensive encore en cours : tant qu'elle court, l'acheteur n'est pas en faute.
Laisser passer des mois sans formaliser le refus : les preuves s'affaiblissent et la négociation devient plus difficile.

Qui contacter

Le notaire chargé de la vente, qui détient le séquestre et connaît l'état des conditions suspensives.
Un avocat, obligatoire devant le tribunal judiciaire au-delà de 10 000 €.
L'ADIL de votre département, pour une première analyse de l'avant-contrat ; voyez aussi notre guide vendre sa maison : les étapes clés.

Chaque avant-contrat est rédigé différemment : avant d'engager une procédure ou de conserver des fonds, faites relire l'acte par votre notaire ou un avocat.

Sources

Avant-contrat et acte authentique : la signature des actes de vente immobilière — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
L'avocat est-il obligatoire dans un procès civil ? — Justice.fr, ministère de la Justice, consulté le 27 septembre 2026
Vente d'un logement en copropriété — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Un acheteur peut-il se désister après la signature du compromis ?+

Sans conséquence, seulement dans certains cas : s'il se rétracte dans les 10 jours suivant la notification de l'acte, si ce délai n'a jamais valablement couru, ou si une condition suspensive, comme l'obtention du prêt, ne se réalise pas alors qu'il en a respecté les termes. En dehors de ces situations, un acheteur qui refuse de signer l'acte de vente commet une faute et s'expose aux recours du vendeur.

Le vendeur garde-t-il le dépôt de garantie si l'acheteur renonce ?+

Selon Service-Public, si l'acquéreur renonce à l'achat en dehors des cas prévus, la somme versée à la signature du compromis, généralement 10 % du prix, est conservée par le vendeur. Elle est en revanche rendue intégralement si une condition suspensive ne se réalise pas. Comme les fonds sont bloqués chez le notaire ou un séquestre, leur libération dépend de la clause de séquestre : relisez-la avant de les réclamer.

Le vendeur peut-il obliger l'acheteur à acheter ?+

Oui. Une fois les conditions suspensives réalisées et le délai de rétractation expiré, la vente est parfaite. Le vendeur peut mettre l'acheteur en demeure de signer, généralement sous huit jours, puis demander au tribunal judiciaire la vente forcée. Il peut aussi préférer la résolution du contrat, qui lui permet de revendre, en réclamant des dommages-intérêts ou la clause pénale. Un avocat est obligatoire au-delà de 10 000 €.

Quelle différence entre clause pénale et indemnité d'immobilisation ?+

La clause pénale, fréquente dans les compromis, fixe la somme due par la partie qui refuse de signer sans motif légitime ; le juge peut la réduire ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L'indemnité d'immobilisation concerne la promesse unilatérale : elle rémunère l'exclusivité consentie par le vendeur et lui reste acquise si l'acheteur ne lève pas l'option sans cause légitime. Elle est en pratique de 5 à 10 % du prix.

Peut-on remettre le bien en vente si l'acheteur ne répond plus ?+

Pas immédiatement. Tant que le premier compromis n'est pas résolu, à l'amiable par un écrit signé des deux parties ou par une décision de justice, vous restez engagé envers le premier acheteur. Signer un nouvel avant-contrat vous exposerait à devoir le même bien à deux personnes. Mettez d'abord l'acheteur en demeure, faites constater sa défaillance par le notaire, puis obtenez la résolution avant de relancer la commercialisation.