Acheter ou louer à Saint-Malo demande de connaître des règles que l'on ne retrouve pas partout : quotas pour les meublés de tourisme, plan de prévention des risques de submersion marine, fiscalité des résidences secondaires. Ce guide réunit les prix réellement signés selon les données DVF, les loyers d'annonce de la carte des loyers, les différences entre secteurs, le budget complet d'un achat et les démarches à prévoir. Chaque chiffre est sourcé et daté, et la dernière partie explique ce que la légère reprise des ventes change pour un acheteur.
Le marché immobilier de Saint-Malo en chiffres
Les 4 557 ventes enregistrées à Saint-Malo au cours des cinq dernières années donnent un prix médian de 4 348 € le mètre carré et un prix moyen de 4 641 € (données DVF, ministère de l'Économie, période close le 31 décembre 2024). La médiane partage les ventes en deux moitiés égales ; la moyenne, supérieure de 6,7 %, intègre davantage le poids des biens les plus chers. Pour un logement courant, la médiane est le repère à retenir.
Appliqué au prix médian, ce chiffre donne les ordres de grandeur suivants, hors frais d'acquisition :
- un studio de 25 m² : environ 109 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² : environ 196 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² : environ 283 000 € ;
- un quatre-pièces de 85 m² : environ 370 000 € ;
- une maison de 110 m² : environ 478 000 €.
Ces montants ne tiennent compte ni du secteur, ni de la vue, ni de l'état, ni du classement énergétique. Dans une ville littorale, la proximité de la mer et la vue peuvent à elles seules écarter un bien de la médiane.
Pour la location, la carte des loyers retient 13,6 € le mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé et 12,5 € pour une maison, pour des annonces du troisième trimestre 2025 mesurées sur la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Un deux-pièces de 45 m² correspond ainsi à un loyer d'annonce d'environ 610 € par mois, charges comprises. Ce sont des loyers affichés dans des annonces de location à l'année, pas des loyers signés.
Les secteurs de Saint-Malo
La commune réunit depuis 1967 trois anciennes communes, Saint-Malo, Saint-Servan-sur-Mer et Paramé, dont l'identité se lit encore dans le paysage et dans les prix.
L'intra-muros. La cité corsaire, entourée de remparts, a été en grande partie détruite en 1944 puis reconstruite dans le respect de son architecture de granit. L'offre y est composée surtout d'appartements en copropriété.
Saint-Servan. Au sud de l'intra-muros, autour de la tour Solidor, de la cité d'Aleth et des anses qui bordent la Rance, Saint-Servan mêle maisons de caractère, villas et petites copropriétés, dans une ambiance plus résidentielle.
Le Sillon et Paramé. Le long de la grande plage, entre l'intra-muros et Paramé, s'alignent villas et immeubles face à la mer, protégés par la digue. La vue sur mer y entre dans le prix, et la question de la submersion marine s'y pose directement.
Rothéneuf. Au nord-est, ce secteur plus éloigné du centre associe maisons individuelles, plages et criques, dans un cadre moins urbain que le centre.
Rocabey, la gare et les quartiers résidentiels. Autour de la gare, desservie par des trains vers Rennes et des TGV directs vers Paris, et dans les quartiers de Rocabey, de la Découverte ou de Château-Malo, l'habitat, plus récent dans l'ensemble, relève d'un marché plus urbain que celui du front de mer.
Le budget complet d'un achat
Pour un trois-pièces de 65 m² au prix médian, soit environ 283 000 €, plusieurs postes s'ajoutent.
Les frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils se composent surtout des droits de mutation perçus pour le département et la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Le simulateur des Notaires de France les chiffre pour un prix donné.
Le financement. Sur un achat d'environ 283 000 €, les offres de prêt se comparent par leur coût total, assurance emprunteur et garantie comprises ; la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l'habitat.
Les impôts locaux. La taxe foncière se lit sur le dernier avis d'imposition du vendeur. Pour une résidence secondaire, la taxe d'habitation reste due et peut, dans les communes qui y sont autorisées, faire l'objet d'une majoration votée par le conseil municipal : le montant exact se vérifie auprès du vendeur et des services fiscaux.
La copropriété et l'entretien. En bord de mer, l'air salin use les façades, les menuiseries et les toitures. Pour un appartement, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, la fiche synthétique et la liste des travaux votés ou envisagés sont indispensables.
La rénovation énergétique. Un logement classé G ne peut plus être loué à l'année, et les classes F puis E suivront : le coût des travaux doit entrer dans le prix négocié. France Rénov informe gratuitement sur les travaux et les aides.
Les démarches et obligations
Le dossier de diagnostics. Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions et, selon l'âge et la nature du bien, constats amiante et plomb, états des installations d'électricité et de gaz, contrôle de l'assainissement, état relatif aux termites si un arrêté préfectoral le prévoit.
Les risques littoraux. L'état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location. Saint-Malo est couverte par un plan de prévention des risques de submersion marine. Ce plan peut limiter les travaux ou imposer des mesures sur les biens situés en zone exposée. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, indique pour chaque adresse les risques recensés.
La location saisonnière. Transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation temporaire de changement d'usage délivrée par la ville, dans la limite de quotas fixés par secteur, et limitée à un logement par propriétaire. Un investisseur doit vérifier auprès de la mairie, avant l'achat, qu'une autorisation est encore disponible dans le secteur visé.
La location à l'année. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d'un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Saint-Malo sur Service-Public.fr. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
Se faire conseiller. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Sur la dernière année de données, close le 31 décembre 2024, 853 ventes ont été enregistrées à Saint-Malo, contre 817 l'année précédente : 36 transactions de plus, soit une hausse de 4,4 %. Sur un marché de cette taille, l'écart reste limité et ne permet pas de conclure à un retournement ; il indique surtout que l'activité s'est maintenue.
Pour un acheteur, cela signifie que les biens bien placés et correctement classés en énergie continuent de trouver preneur : la marge de négociation dépend du bien plus que du marché. Pour un vendeur, un prix appuyé sur des ventes comparables du même secteur, avec ou sans vue sur mer, reste la meilleure garantie d'une vente dans des délais raisonnables. Pour un investisseur, les quotas de meublés de tourisme et le plan de prévention des risques pèsent autant que le prix.
Les 853 ventes de la dernière année décrivent des actes signés jusqu'à fin 2024, pas le marché du jour, mais ce sont les seuls prix réellement payés publiés pour Saint-Malo.
