Petits et grands logements : 11,4 contre 9,1 €/m²
Le loyer au mètre carré baisse quand la surface augmente. Charges comprises et non meublés, les appartements d'une ou deux pièces s'affichent à 11,4 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), soit environ 420 € par mois pour 37 m², et ceux de trois pièces et plus à 9,1 €/m², soit environ 650 € pour 72 m² : un écart d'environ 26 % au mètre carré. Pour l'ensemble des appartements, l'intervalle de prédiction à 95 % va de 7,4 à 13,2 €/m², soit de 390 à 690 € par mois pour 52 m². L'étage, l'ascenseur, le mode de chauffage et l'état des parties communes expliquent une bonne part de cet écart.
Un rendement brut élevé, à lire avec prudence
Côté achat, la médiane des 5 000 dernières ventes d'appartements, conclues de février 2023 à décembre 2024, s'établit à 1 250 €/m² (DVF, ministère de l'Économie). Rapporté à ce prix, le loyer annuel tiré de l'indicateur (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) représente environ 9,5 %, contre environ 5 % pour une maison. Ce rapport est brut : le loyer d'annonce inclut les charges, et il reste à déduire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, la vacance entre deux locataires et les travaux votés en assemblée générale.
Le bail et les règles à Saint-Étienne
Saint-Étienne n'est pas classée en zone tendue : aucun encadrement ne s'applique, le loyer se fixe librement à la signature et ne se révise qu'une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de l'indice de référence des loyers. Loué vide, le bail dure trois ans avec un bailleur particulier et six ans avec une société ; le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges et le préavis du locataire à trois mois, sauf cas prévus par la loi. Loué meublé, le bail dure un an, le dépôt peut atteindre deux mois et le préavis est d'un mois.
Les charges réclamées au locataire se limitent à la liste du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et font l'objet d'une régularisation annuelle. Le calendrier de décence énergétique exclut des nouveaux baux les appartements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Un appartement chauffé à l'électricité peut toutefois gagner une classe : depuis le 1er janvier 2026, le DPE retient pour cette énergie un coefficient de 1,9, contre 2,3 auparavant.