Une maison se paie nettement plus cher au m² qu'un appartement
Pour comparer sur une même période, d'avril à décembre 2024, la médiane des maisons niçoises atteint 6 864 €/m² sur 175 ventes, contre 4 768 €/m² pour les appartements sur 5 000 ventes : 44 % de plus. Le faible nombre de maisons vendues sur ces neuf mois invite à lire cet écart comme un ordre de grandeur.
Il tient en partie au mode de calcul. Dans DVF, le prix au m² rapporte le prix total de la vente, terrain compris, à la seule surface bâtie. Or 1 065 des 1 347 ventes de l'échantillon incluent un terrain, d'une surface médiane de 500 m² : la valeur du jardin gonfle le prix au m² affiché, ce qui n'a pas d'équivalent pour un appartement.
Lire la fourchette et estimer un budget
Un quart des maisons s'est vendu sous 4 654 €/m², un quart au-dessus de 7 800 €/m². La surface médiane vendue est de 102 m², et la moitié des maisons mesure entre 78 et 142,5 m². Le prix total médian atteint 600 000 €. Pour une maison de 100 m², le calcul donne environ 465 000 € au premier quartile, 596 000 € à la médiane et 780 000 € au troisième quartile, hors frais d'acquisition.
Ce qui fait varier le prix d'une maison à Nice
À surface égale, la taille et la configuration du terrain, la vue, l'accès et le stationnement, la présence d'une piscine et l'état du bâti expliquent l'essentiel des écarts entre le premier et le dernier quart des ventes. La performance énergétique compte aussi : depuis le 1er janvier 2026, le DPE applique à l'électricité un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, ce qui peut améliorer l'étiquette d'une maison chauffée à l'électricité. Pour un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, une attestation tenant compte du nouveau coefficient se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Les diagnostics à réunir pour vendre
Le dossier de diagnostic technique comprend notamment le DPE, les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, le constat de risque d'exposition au plomb si la maison date d'avant 1949 et le repérage amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. L'état des risques a ici une portée particulière : toute la commune de Nice est classée en zone de sismicité moyenne (zone 4) et couverte par un plan de prévention du risque sismique.
Deux obligations visent la maison individuelle plutôt que l'appartement : le contrôle de l'assainissement non collectif, daté de moins de trois ans, lorsque la maison n'est pas raccordée au réseau public, et l'audit énergétique, exigé pour une maison classée F ou G depuis le 1er avril 2023, puis classée E depuis le 1er janvier 2025.