Toulon est la grande ville littorale la moins chère de la Méditerranée française : 2 698 € le mètre carré en médiane, contre plusieurs milliers d'euros de plus à quelques dizaines de kilomètres à l'est. Mais cette médiane masque des écarts considérables entre le Mourillon et les quartiers nord. Ce guide s'appuie sur les ventes réellement enregistrées par l'État pour situer chaque secteur, chiffrer les budgets par type de logement, et signaler les vérifications propres au marché toulonnais.
Le marché immobilier de Toulon aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 16 092 ventes à Toulon sur cinq ans. Le prix médian ressort à 2 698 € le mètre carré, la moyenne à 3 237 €. L'écart de 539 € entre les deux valeurs est l'un des plus importants du littoral : il traduit un marché où le bord de mer et l'arrière-ville constituent deux univers de prix distincts.
Le nombre de ventes passe de 3 325 à 2 893 en un an, soit un recul d'environ 13 %. Ce ralentissement place l'acheteur en meilleure position qu'il y a deux ans, notamment sur les biens nécessitant des travaux ou mal classés au diagnostic énergétique.
Les quartiers à connaître
Le Mourillon est le quartier le plus cher de Toulon. Plages, port, commerces, ambiance résidentielle : la demande y est forte et l'offre limitée. Les appartements avec vue mer atteignent des niveaux très supérieurs à la médiane communale.
Le Cap Brun et les hauteurs dominant la rade réunissent les villas et les grands appartements avec vue. C'est le segment haut de gamme de la commune.
Le centre-ville et la Basse Ville historique ont connu la transformation la plus spectaculaire. Longtemps dépréciés, ces secteurs bénéficient d'un programme de renouvellement urbain qui a rénové les façades, requalifié les rues et fait remonter les prix, en particulier autour du port et du Carré du Port. C'est le secteur où le potentiel reste le plus discuté, et où l'état réel des immeubles varie le plus d'une rue à l'autre.
Saint-Jean du Var, La Rode et Sainte-Anne forment les marchés intermédiaires, avec un bâti des années 1950 à 1980 et des surfaces correctes à prix contenu.
Pont-du-Las, Le Jonquet, La Beaucaire, Sainte-Musse et l'Escaillon affichent les tickets d'entrée les plus bas. Le rendement locatif brut y est élevé, la revente plus lente.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 2 698 € le mètre carré issu des données DVF. À Toulon, la correction à appliquer selon le quartier est particulièrement forte : comptez largement au-dessus au Mourillon, en dessous dans les quartiers nord.
- Studio de 25 m² : environ 68 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 121 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 175 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 229 000 €
- Maison de 110 m² : environ 297 000 €
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien. La part dominante correspond aux droits de mutation, un impôt perçu au profit du département : le taux varie selon le département et le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Quatre points comptent particulièrement à Toulon.
La vue et l'exposition. Sur le littoral, deux appartements identiques en surface peuvent présenter un écart de prix de plusieurs dizaines de pour cent selon la vue sur la rade et l'orientation. C'est le premier critère de valeur, et celui que les estimations automatiques captent le moins bien.
L'exposition au risque naturel. Le Var est concerné par des risques d'inondation et de feu de forêt selon les secteurs. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions, et l'information se vérifie librement sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique. Ce document conditionne aussi le coût de l'assurance.
Le classement énergétique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est exclu de la location, avant les classes F puis E. En climat méditerranéen, la question du confort d'été et de la climatisation s'ajoute à celle du chauffage. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
La copropriété. Dans les immeubles anciens du centre, réclamez le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état des impayés de charges. Un ravalement voté et non réalisé se paie après l'achat.
L'évolution du marché et les perspectives
Le recul de 13 % du nombre de ventes reflète surtout le coût du crédit, pas une perte d'attrait. Deux dynamiques structurelles soutiennent Toulon.
La première est l'écart de prix avec l'est du littoral : tant que Nice, Cannes et Antibes resteront deux fois plus chères, Toulon captera une part des acheteurs de résidences secondaires et des retraités. La seconde est la base navale, qui garantit un socle de demande locative indépendant du cycle économique.
Le point de vigilance porte sur le centre ancien : la requalification y a fait progresser les prix, mais l'état du bâti reste très inégal d'un immeuble à l'autre. La visite technique y vaut plus que la statistique.
