Fixer le montant du loyer : règles et méthode

Le loyer d'un logement privé se fixe librement lors de sa toute première location et, hors zone tendue, à chaque nouveau bail ; en zone tendue, un logement reloué moins de 18 mois après le départ du précédent locataire ne peut pas dépasser l'ancien loyer, sauf exceptions limitées (révision non appliquée, travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Dans les communes à loyers de référence, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer de base est en plus plafonné au loyer de référence majoré, et, en zone tendue, un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher que son ancien loyer.

Étape 1 : identifier le régime qui s'applique à votre logement

Avant de regarder le marché, déterminez le cadre légal. Service-Public met à disposition un simulateur pour savoir si une commune est en zone tendue (Source).

| Situation du logement | Règle pour le nouveau loyer |

|---|---|

| Première mise en location | Loyer libre (plafonné au loyer de référence majoré dans les communes concernées) |

| Hors zone tendue | Loyer libre à chaque nouveau bail ; révision annuelle interdite si le logement est classé F ou G |

| Zone tendue, relocation moins de 18 mois après le départ | Loyer du précédent locataire, sauf exceptions |

| Zone tendue, logement vide depuis 18 mois ou plus | Loyer libre si classé A à E ; plafonné à l'ancien loyer si classé F ou G |

| Commune à loyers de référence | En plus : loyer de base inférieur ou égal au loyer de référence majoré |

Certains logements échappent à ces règles parce qu'ils relèvent d'un autre régime : logements sociaux (HLM), logements conventionnés par l'Anah (hors loyer intermédiaire), logements soumis à la loi de 1948, meublés de tourisme et sous-locations.

Ce dispositif n'est pas figé : « Le décret du 20 juillet 2026 reconduit ce dispositif du 1 er août 2026 au 31 juillet 2027. » (Source). Vérifiez donc les règles à la date exacte de signature du bail.

Étape 2 : en zone tendue, partir du loyer de l'ancien locataire

Pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024, un logement reloué moins de 18 mois après le départ du précédent locataire ne peut dépasser l'ancien loyer que dans l'un de ces cas (Source) :

1. Révision oubliée : si le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) publiée à la date du nouveau bail.

2. Travaux d'au moins 50 % d'une année de loyer (amélioration ou mise aux normes de décence, hors charges) : le loyer annuel peut être augmenté de 15 % du coût des travaux TTC.

3. Travaux d'au moins une année de loyer, réalisés depuis moins de 6 mois : le nouveau loyer est libre.

4. Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables : la hausse ne peut pas dépasser 50 % de l'écart entre ce loyer de voisinage et l'ancien loyer.

Aucune de ces hausses n'est possible pour un logement classé F ou G.

Exemple fictif : l'ancien locataire payait 700 € hors charges, soit 8 400 € par an. Le propriétaire a fait 5 000 € TTC de travaux d'amélioration, montant supérieur à la moitié d'une année de loyer (4 200 €). Il peut majorer le loyer annuel de 15 % × 5 000 €, soit 750 € par an ou 62,50 € par mois : le nouveau loyer peut atteindre 762,50 € hors charges, dans la limite du loyer de référence majoré si la commune en a un.

Le loyer de l'ancien locataire doit figurer dans le nouveau bail lorsqu'il est parti depuis moins de 18 mois. C'est ce qui permet au nouveau locataire de contester : il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement, puis le juge.

Étape 3 : dans les communes à loyers de référence

À Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille, Hellemmes et Lomme, Bordeaux, Montpellier, sur les territoires d'Est Ensemble, de Plaine Commune et du Pays basque et sur une partie de Grenoble-Alpes Métropole, un arrêté préfectoral fixe chaque année, au mètre carré, trois niveaux de loyer (Source) :

le loyer de référence, qui correspond au loyer médian ;
le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, que le loyer de base ne doit pas dépasser ;
le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Ces montants dépendent du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère vide ou meublé. Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles et il est interdit dans plusieurs cas, dont un logement classé F ou G : voir notre guide sur le complément de loyer. Le non-respect du plafond expose le propriétaire à une amende allant jusqu'à 5 000 € (15 000 € pour une personne morale). Le fonctionnement général est expliqué dans notre guide sur l'encadrement des loyers.

Étape 4 : estimer le loyer de marché

Hors plafonnement, le loyer reste une décision commerciale : trop haut, le logement reste vide ; trop bas, l'écart sera difficile à rattraper, car les hausses en cours de bail sont encadrées.

Comparez des biens réellement comparables : même quartier, surface, étage et ascenseur, état, classe énergie, vide ou meublé, charges comprises ou non.
Consultez les annonces en cours : les pages d'icitoo location à Paris, à Lyon, à Toulouse ou à Marseille montrent les loyers demandés par les autres bailleurs. Ce sont des prix affichés, pas des loyers signés : un logement qui reste en ligne longtemps est souvent trop cher.
Utilisez les observatoires locaux des loyers, qui publient des loyers constatés ; en Île-de-France, l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Service-Public les cite comme source de références (Source).

En zone tendue, cette estimation ne sert qu'à l'intérieur du plafond légal : le prix du marché ne permet pas de dépasser l'ancien loyer, sauf si le loyer précédent était manifestement sous-évalué et dans la limite de 50 % de l'écart.

Étape 5 : inscrire le loyer dans le bail et l'annonce

Le bail indique le loyer hors charges, ses modalités de paiement, la clause de révision annuelle éventuelle, les modalités de paiement des charges, le dépôt de garantie et, en zone tendue, le loyer du précédent locataire. Dans une commune à loyers de référence, il mentionne aussi le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s'il existe, le complément de loyer justifié. L'annonce reprend le loyer mensuel suivi de « par mois », avec « charges comprises » le cas échéant, le montant des charges et, dans les communes concernées, la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » (Source).

Ensuite, le loyer ne peut évoluer que par la révision annuelle selon l'IRL si le bail la prévoit (interdite pour un logement F ou G) ou, au renouvellement, par la procédure de loyer sous-évalué.

Erreurs à éviter

Reprendre le prix des annonces voisines en zone tendue sans vérifier l'ancien loyer.
Omettre le loyer du précédent locataire dans le bail : le locataire pourra le réclamer et contester.
Compter des travaux d'entretien comme travaux d'amélioration : seuls l'amélioration et la mise aux normes de décence permettent une hausse.
Réviser le loyer d'un logement classé F ou G, ou l'augmenter entre deux locataires en zone tendue.
Afficher un loyer hors charges sans le préciser dans l'annonce.

Qui contacter

L'ADIL de votre département vérifie gratuitement le régime applicable et le calcul du loyer. Le simulateur de Service-Public indique si la commune est en zone tendue ; la préfecture publie les arrêtés de loyers de référence. En cas de litige, la commission départementale de conciliation est gratuite.

En cas de doute sur le loyer que vous pouvez demander ou de contestation d'un locataire, un professionnel (ADIL, avocat) doit être consulté.

Sources

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Logement à louer : que doit indiquer l'annonce immobilière ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il fixer le loyer qu'il veut ?+

Oui pour une première mise en location et, hors zone tendue, à chaque nouveau bail. En zone tendue, un logement reloué moins de 18 mois après le départ du locataire précédent reste limité à l'ancien loyer, sauf exceptions, et un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher, même après 18 mois de vacance. Dans les communes à loyers de référence, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?+

Hors zone tendue, oui : le loyer du nouveau bail est libre. En zone tendue, seulement dans quelques cas : révision IRL non appliquée depuis 12 mois, travaux d'amélioration d'au moins la moitié d'une année de loyer, travaux d'au moins une année de loyer réalisés depuis moins de 6 mois, ou ancien loyer manifestement sous-évalué. Le logement ne doit pas être classé F ou G.

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?+

Service-Public propose un simulateur qui indique, commune par commune, si l'encadrement de l'évolution des loyers s'applique. Pour les communes où le niveau du loyer est aussi plafonné, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral et varient selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location.

Quel loyer pour un logement classé F ou G ?+

En zone tendue, pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, même après 18 mois de vacance. Partout, la révision annuelle du loyer est interdite pour ces logements. Rappelez-vous aussi qu'un logement classé G n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025 : il ne peut plus être loué comme résidence principale.

Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré ?+

Selon Service-Public, le propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement du niveau des loyers s'expose à une amende allant jusqu'à 5 000 €, ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale. Le locataire peut par ailleurs contester le loyer, d'abord devant la commission départementale de conciliation, gratuite, puis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Comment connaître les loyers pratiqués dans mon quartier ?+

Consultez les observatoires locaux des loyers, qui publient des loyers réellement constatés, et en Île-de-France l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne. Les annonces en ligne, par exemple sur les pages location par ville d'icitoo, montrent les loyers demandés par les autres bailleurs : ce sont des prix affichés, à comparer uniquement avec des biens de surface, d'état et de quartier équivalents.