Ce guide rassemble ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de louer à Paris, commune et département à la fois, qui compte 2 103 778 habitants selon le référentiel officiel des communes. Il s’appuie sur les 149 607 ventes DVF enregistrées en cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2024, et sur la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Vous y trouverez les écarts entre arrondissements, le calcul d’un budget complet, les obligations propres à la capitale (zone tendue, encadrement des loyers, calendrier du DPE) et ce que la baisse du nombre de ventes change pour un acheteur comme pour un vendeur.
Le marché parisien en chiffres
Sur les cinq années closes au 31 décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques du ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 149 607 ventes à Paris. Le prix médian ressort à 10 464 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié en dessous. La moyenne atteint 10 764 €, soit 2,9 % de plus. Cet écart modeste traduit un marché assez homogène à l’échelle de la ville : les ventes d’exception tirent peu la moyenne vers le haut, et la médiane reste le repère à retenir pour situer un prix.
Le volume, lui, a baissé. En 2024, 28 557 ventes ont été enregistrées, contre 31 268 en 2023, soit un recul de 8,7 %. Ces chiffres agrègent les vingt arrondissements et tous les biens vendus ; ils ne remplacent pas l’examen des ventes comparables dans la rue ou l’immeuble visés.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit pour chaque arrondissement un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un appartement non meublé proposé au 3e trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Il va de 27,7 €/m² dans le 19e à 37,9 €/m² dans le 6e. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés, et chaque valeur s’accompagne d’un intervalle de prédiction à 95 % : dans le 15e, il s’étend de 25,9 à 38,8 €/m² autour d’un indicateur central de 31,7 €/m².
Les arrondissements et leurs écarts
La Seine partage la ville entre rive droite et rive gauche, mais l’échelle des loyers suit surtout un gradient entre le centre et l’ouest d’un côté, le nord-est de l’autre. Les quatre arrondissements du centre affichent des indicateurs compris entre 35,0 €/m² dans le 2e et 37,8 €/m² dans le 4e ; le 1er se situe à 35,4 €/m², avec l’intervalle le plus large de Paris, de 21,9 à 57,2 €/m². Sur la rive gauche, le 5e (34,6 €/m²), le 6e (37,9 €/m²) et le 7e (36,5 €/m²) forment avec le centre le groupe le plus élevé ; le 8e suit à 36,1 €/m².
À l’ouest, le 16e et le 17e, deux arrondissements résidentiels étendus, se situent à 33,4 et 32,7 €/m², au niveau du 9e (33,6 €/m²). L’est et le sud forment un bloc intermédiaire : 31,2 €/m² dans le 10e, 31,7 €/m² dans le 11e, 30,3 €/m² dans le 12e, 30,4 €/m² dans le 13e, 31,3 €/m² dans le 14e et 31,7 €/m² dans le 15e, l’arrondissement où l’échantillon d’annonces observées est le plus fourni. Le nord-est ferme la marche : 29,8 €/m² dans le 18e, 28,6 €/m² dans le 20e et 27,7 €/m² dans le 19e.
Cette hiérarchie des loyers donne une indication, sans remplacer les prix de vente. À l’intérieur d’un même arrondissement, l’étage, la présence d’un ascenseur, l’exposition, l’état de la copropriété et la classe énergétique font varier le prix d’un bien à l’autre. Pour estimer un logement précis, rien ne vaut les ventes DVF de l’arrondissement et de la rue, comparées à surface et à époque de construction équivalentes.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 10 464 €/m², un studio de 25 m² représente environ 262 000 €, un deux-pièces de 40 m² environ 419 000 € et un trois-pièces de 60 m² environ 628 000 €. Ces ordres de grandeur s’entendent hors frais d’acquisition et varient sensiblement d’un arrondissement à l’autre.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation, perçus ici par la Ville de Paris, à la fois commune et département, des émoluments du notaire et des débours. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux : le simulateur des Notaires de France applique le barème en vigueur à la date de la vente. Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles.
L’essentiel du parc parisien étant en copropriété, le budget annuel compte aussi les charges courantes, la cotisation au fonds de travaux instauré par la loi ALUR et, le cas échéant, les travaux votés. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le projet de plan pluriannuel de travaux, que la loi Climat et Résilience rend progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le montant réel de cet impôt.
Pour financer un deux-pièces à 419 000 €, comparez les offres aux taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France ; l’assurance emprunteur peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite loi Carrez pour un lot de copropriété, et, selon l’âge du bien, les diagnostics amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), électricité et gaz (installations de plus de quinze ans). Dans un immeuble haussmannien, bâti bien avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est toujours exigé. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
L’état des risques et pollutions se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. À Paris, il renseigne en particulier sur les zones couvertes par le plan de prévention du risque d’inondation de la Seine et sur les anciennes carrières souterraines, suivies par l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris.
Pour mettre en location, trois règles s’ajoutent au droit commun. La zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire d’un logement vide et encadre l’évolution du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers impose de ne pas dépasser le loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral ; un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, et le locataire peut le contester. Enfin, le calendrier du DPE s’applique : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022. La location touristique de courte durée obéit, elle, à une déclaration et à des limites propres à la Ville de Paris.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, y compris sur le complément de loyer parisien. Pour des travaux de rénovation énergétique, le réseau France Rénov oriente vers les aides disponibles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Paris a enregistré 2 711 ventes de moins en 2024 qu’en 2023, soit un recul de 8,7 %. Ce chiffre porte sur le volume : il ne dit pas que les prix ont baissé, car les prix de cette page agrègent cinq années de ventes. Pour dater un niveau de prix, comparez des ventes récentes du même arrondissement.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse en général plus de temps pour visiter, comparer et négocier, en particulier sur les biens dont le DPE annonce des travaux. Pour un vendeur, il rend l’écart entre prix affiché et ventes réelles plus coûteux : un prix aligné sur les ventes comparables de l’arrondissement réduit le temps de mise en vente.
Pour un bailleur, le calendrier du DPE pèse davantage chaque année : un logement classé F devra être rénové avant 2028 pour rester louable. Pour un locataire, l’encadrement des loyers et la zone tendue offrent des protections qu’il vaut la peine de vérifier avant de signer un bail.
