Encadrement des loyers en zone tendue : fonctionnement

Sommaire du guide

Ce guide explique son fonctionnement pratique, les villes concernées, les obligations du bailleur et les recours du locataire en cas de non-respect.

Les zones concernées

L'encadrement des loyers n'est pas applicable partout : il concerne uniquement les communes classées en zone tendue qui ont volontairement demandé à appliquer le dispositif et dont le territoire a été délimité par décret.

En 2026, les territoires suivants appliquent l'encadrement :

Paris (depuis le 1er juillet 2019)
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)
Plaine Commune (9 communes au nord de Paris, dont Saint-Denis, depuis le 1er juin 2021)
Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)
Est Ensemble (9 communes à l'est de Paris, dont Bagnolet et Montreuil, depuis le 1er décembre 2021)
Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022)
Pays basque (24 communes, depuis le 25 novembre 2024)
Grenoble-Alpes Métropole (tout ou partie de 21 communes, depuis le 20 janvier 2025)

Point d'attention : dans l'Hexagone, l'expérimentation a été prolongée par la loi 3DS « jusqu'au 25 novembre 2026 » (ANIL, analyse juridique n° 2019-03). Sauf nouvelle loi, elle ne s'appliquera donc plus aux baux signés après cette date. Une loi du 13 juin 2025 l'a par ailleurs ouverte aux zones tendues d'outre-mer pour cinq ans. Vérifiez la situation de la commune au jour de la signature.

Le loyer de référence

Dans les zones concernées, chaque type de logement se voit attribuer un loyer de référence au mètre carré fixé chaque année par arrêté préfectoral, à partir des loyers constatés par l'observatoire local des loyers. Quatre critères sont pris en compte :

Le secteur géographique (la ville est divisée en plusieurs zones)
L'époque de construction
Le nombre de pièces
Le caractère meublé ou vide

À partir de ce loyer de référence, l'arrêté définit également :

Un loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) : c'est le plafond maximum autorisé pour le loyer de base d'un nouveau bail
Un loyer de référence minoré (loyer de référence - 30 %) : c'est le seuil en dessous duquel le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement

Le bailleur peut consulter les grilles en vigueur sur le site de la préfecture ou sur des plateformes officielles (DRIHL Île-de-France, etc.).

Les nouveaux baux et les renouvellements

Nouveau bail (changement de locataire) : le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré applicable au logement. Le bailleur doit indiquer dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (baux signés depuis le 24 août 2022).

Renouvellement de bail (même locataire) : si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer. S'il est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation, sans dépasser ce loyer minoré. Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G.

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence majoré, en cas de caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements comparables du secteur (grande terrasse, vue exceptionnelle, hauteur sous plafond très élevée…). Son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent être indiqués dans le bail. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, humidité, DPE classé F ou G, vis-à-vis à moins de 10 mètres, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale, notamment. En cas de contestation, c'est au bailleur de prouver que le complément est justifié.

Les sanctions

Le non-respect de l'encadrement expose le bailleur à plusieurs sanctions :

Mise en demeure du préfet : mettre le bail en conformité et restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois
Amende administrative : à défaut, jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
Action du locataire en diminution de loyer et en remboursement du trop-perçu, possible même si une amende est prononcée

Le préfet peut déléguer ce pouvoir de sanction, notamment au maire de Paris.

Les recours du locataire

Un locataire qui constate que son loyer excède le loyer de référence majoré peut :

Adresser une mise en demeure au bailleur, par lettre recommandée avec AR, demandant la régularisation
Saisir la Commission Départementale de Conciliation, gratuite, puis, en cas d'échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement
Signaler la situation aux services compétents (à Paris, la Ville de Paris) pour déclencher une sanction administrative

Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre en demeure le bailleur de le compléter. Pour contester un complément de loyer, il doit saisir la commission « dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail » (Service-Public.fr, fiche F1314), puis le juge dans les trois mois suivant l'avis de la commission.

Les exclusions

Plusieurs types de logement échappent à l'encadrement même en zone soumise :

Logements HLM et conventionnés (déjà encadrés par un régime spécifique)
Logements loi 1948
Logements-foyers, logements de fonction et locations aux travailleurs saisonniers
Meublés de tourisme et locations saisonnières
Logements en sous-location (régime distinct)

Le bail mobilité, en revanche, est bien soumis à l'encadrement.

L'impact concret sur le marché

Les effets de l'encadrement font l'objet d'évaluations contrastées, et une part des bailleurs continue d'appliquer des loyers supérieurs aux plafonds. Les critiques pointent un risque de retrait d'offre locative (certains bailleurs préférant vendre que louer à prix plafonné) et de requalification vers la location meublée de tourisme (moins encadrée). Le bilan exact reste débattu.

Conclusion

L'encadrement des loyers est un mécanisme puissant mais complexe, applicable uniquement dans les territoires qui l'ont volontairement adopté, et pour une durée limitée. Bailleurs et locataires doivent vérifier avec précision les loyers de référence applicables à leur situation avant de signer tout bail. Les sanctions en cas de non-respect sont réelles et dissuasives.

En cas de doute, les ADIL et les associations de locataires (CLCV, CNL) offrent des consultations gratuites et fiables.

Sources

En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Encadrement des loyers — Ministères Transition écologique, Aménagement du territoire, Transports, Ville et Logement, consulté le 27 septembre 2026
Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues en 2017 — ANIL, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Comment savoir si ma ville est concernée par l'encadrement ?

Consulter le site de la préfecture ou les sites officiels (service-public.fr, qui propose un simulateur, ANIL, drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr pour l'Île-de-France). Les territoires concernés sont délimités par décret, et les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, publié et consultable librement. Dans l'Hexagone, l'expérimentation court jusqu'au 25 novembre 2026, sauf prolongation par une nouvelle loi. En cas de doute, l'ADIL locale peut donner une réponse claire.

Un loyer au-dessus du plafond est-il automatiquement illégal ?

Un loyer supérieur au loyer de référence majoré est illégal dans les zones soumises à l'encadrement, sauf si un complément de loyer justifié est appliqué. Dans ce cas, le bailleur doit détailler précisément dans le bail les caractéristiques exceptionnelles qui justifient le dépassement. Les juges apprécient strictement le caractère exceptionnel.

Quel est le délai pour contester son loyer ?

Pour contester un complément de loyer, le locataire doit saisir la Commission Départementale de Conciliation dans un délai de trois mois à partir de la signature du bail, puis, si le désaccord persiste, le juge dans les trois mois suivant l'avis de la commission. Si c'est le loyer de base qui dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer et le remboursement du trop-perçu en saisissant la commission, puis le juge en cas d'échec. Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, il dispose d'un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le compléter.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux meublés ?

Oui, l'encadrement s'applique aux locations meublées à usage de résidence principale dans les zones concernées. Les loyers de référence pour les meublés sont généralement un peu supérieurs à ceux du vide, compte tenu de la prestation supplémentaire liée au mobilier. Les locations saisonnières et meublés touristiques ne sont en revanche pas concernés.

Comment calculer le complément de loyer ?

Le complément de loyer n'est pas calculé à l'avance : il ne peut s'ajouter qu'à un loyer de base égal au loyer de référence majoré, et doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par rapport aux logements comparables du même secteur. Son montant et ces caractéristiques doivent figurer dans le bail. Depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certains défauts (sanitaires sur le palier, humidité, DPE classé F ou G, vis-à-vis à moins de 10 mètres, notamment). En cas de contestation, c'est au bailleur de prouver qu'il est justifié.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?

Seulement si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré : le bailleur peut alors engager une action en réévaluation, au moins six mois avant le terme du bail, et le nouveau loyer ne peut pas dépasser ce loyer minoré. À l'inverse, si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution, au moins cinq mois avant le terme. Aucune réévaluation n'est possible pour un logement classé F ou G.

Encadrement des loyers : comment ça fonctionne