Ce guide s’adresse à ceux qui veulent acheter, vendre ou louer à Marseille, qui compte 886 040 habitants selon le référentiel officiel des communes. Il s’appuie sur les 67 359 ventes DVF enregistrées en cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2024, et sur la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, arrondissement par arrondissement. Vous y trouverez ce que signifie l’écart entre prix moyen et prix médian, les différences entre secteurs, le calcul d’un budget complet, les obligations liées à la zone tendue et au DPE, et la lecture du net recul des ventes.
Le marché marseillais en chiffres
Sur les cinq années closes au 31 décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques du ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 67 359 ventes à Marseille. Le prix médian ressort à 3 142 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié en dessous. La moyenne atteint 3 620 €, soit 15,2 % de plus.
Un tel écart est important. Il signifie qu’une partie des ventes se fait à des prix très supérieurs à ceux du reste de la ville, ce qui gonfle la moyenne sans refléter le prix le plus courant. À Marseille, la médiane est donc le repère à retenir, et un prix se juge toujours à l’échelle de l’arrondissement, voire du quartier.
Le volume a nettement baissé : 11 437 ventes en 2024, contre 13 342 en 2023, soit un recul de 14,3 %. Ces chiffres agrègent les seize arrondissements et tous les biens vendus.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit pour chaque arrondissement un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un appartement non meublé proposé au 3e trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Il va de 14,3 €/m² dans les 14e et 15e à 18,4 €/m² dans le 7e. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés ; dans le 7e, l’intervalle de prédiction à 95 % s’étend de 13,5 à 25,1 €/m².
Les arrondissements et leurs écarts
Le littoral sud concentre les loyers les plus élevés : 18,4 €/m² dans le 7e, qui s’étend d’Endoume au vallon des Auffes, et 18,1 €/m² dans le 8e, celui du Prado et des plages. Le 9e, qui englobe Mazargues et donne accès au parc national des Calanques, suit à 17,4 €/m², puis le 12e à l’est, à 17,2 €/m².
Un large groupe intermédiaire se situe entre 16,0 et 16,8 €/m² : le 6e et le 11e à 16,8 €/m², le 2e, celui de la Joliette et du quartier d’affaires d’Euroméditerranée, à 16,6 €/m², le 13e, qui comprend Château-Gombert, à 16,5 €/m², le 5e à 16,2 €/m², le 16e, celui de L’Estaque, à 16,1 €/m², et le 10e à 16,0 €/m². Le 4e se situe à 15,5 €/m².
Le bas de l’échelle réunit une partie du centre ancien et les quartiers nord : 14,9 €/m² dans le 3e, 14,7 €/m² dans le 1er, celui de la Canebière, de Noailles et de Belsunce, et 14,3 €/m² dans le 14e comme dans le 15e.
Ces écarts de loyers donnent une première lecture des prix, sans la remplacer. À l’intérieur d’un même arrondissement, la vue, l’étage, la présence d’un extérieur ou d’un stationnement, l’état de la copropriété et la classe énergétique font varier fortement la valeur d’un bien. Pour estimer un logement précis, comparez les ventes DVF du quartier, à surface et à époque de construction équivalentes.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 142 €/m², un deux-pièces de 40 m² représente environ 126 000 €, un trois-pièces de 60 m² environ 189 000 € et un logement de 80 m² environ 251 000 €. Ces ordres de grandeur s’entendent hors frais d’acquisition et varient fortement selon l’arrondissement, compte tenu de l’écart entre moyenne et médiane.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus pour le département des Bouches-du-Rhône et pour la Ville de Marseille, des émoluments du notaire et des débours. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux : le simulateur des Notaires de France applique le barème en vigueur à la date de la vente. Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles.
Dans un immeuble ancien, le budget doit intégrer l’état du bâti. Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, le montant du fonds de travaux instauré par la loi ALUR et le projet de plan pluriannuel de travaux, que la loi Climat et Résilience rend progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Vérifiez aussi auprès de la mairie qu’aucun arrêté de mise en sécurité ne vise l’immeuble : depuis l’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne, dans le quartier de Noailles, en novembre 2018, la question de l’habitat dégradé est au cœur des politiques de la ville.
Pour financer les quelque 189 000 € d’un trois-pièces au prix médian, comparez les offres aux taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France ; l’assurance emprunteur, elle, peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite loi Carrez pour un lot de copropriété, et, selon l’âge du bien, les diagnostics amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), électricité et gaz (installations de plus de quinze ans). Dans les immeubles anciens du centre, dont les « trois-fenêtres » typiques de Marseille, bâtis avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est systématique. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
L’état des risques et pollutions se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien : les risques diffèrent sensiblement entre le littoral, les collines et les vallons d’une commune aussi étendue.
Pour mettre en location, la zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire d’un logement vide et encadre l’évolution du loyer entre deux locataires. Le calendrier du DPE s’applique : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022. Un logement loué doit aussi rester décent, ce que la collectivité peut contrôler.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs. Pour des travaux de rénovation énergétique dans un immeuble ancien marseillais, le réseau France Rénov oriente vers les aides disponibles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Avec 14,3 % de ventes en moins entre 2023 et 2024, Marseille a connu un recul du volume plus marqué que Paris ou Lyon sur la même période. Ce recul, soit 1 905 ventes de moins en un an, porte sur le volume et non sur les prix, que cette page lisse sur cinq ans : pour dater un niveau de prix, comparez des ventes récentes du même arrondissement.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse plus de temps pour comparer les arrondissements, faire expertiser l’immeuble et négocier, notamment sur les biens dont le DPE ou l’état de la copropriété annonce des travaux. Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes réelles du quartier, plutôt que sur la moyenne de la ville, réduit le temps de mise en vente.
Pour un bailleur, le calendrier du DPE rend la rénovation plus urgente chaque année, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués en 2028. Pour un locataire, les règles de la zone tendue et les critères de décence offrent des protections à vérifier avant de signer.
