Complément de loyer : quand il est autorisé et comment le contester

Où un complément de loyer peut-il exister ?

Le complément de loyer n'existe que dans les territoires qui appliquent l'encadrement des loyers par loyers de référence. Service-Public dresse la liste suivante, avec la date à partir de laquelle les baux sont concernés :

Hors de ces territoires, la notion de complément de loyer n'a pas de sens : d'autres règles s'appliquent à la fixation du loyer en zone tendue, que nous détaillons dans notre guide sur l'encadrement des loyers.

Une échéance à surveiller : le 24 novembre 2026

L'encadrement par loyers de référence est une expérimentation créée par la loi Elan de 2018 puis prolongée par la loi 3DS de 2022. Service-Public indique, pour Paris comme pour Lille, qu'il vise les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026. Une question posée au Sénat en mars 2026 rappelle que « ce mécanisme arrivera à échéance en novembre 2026 » (Source) ; une proposition de loi de pérennisation a été adoptée à l'Assemblée nationale en décembre 2025. À la date de rédaction, la suite n'est pas tranchée : si vous signez un bail après le 24 novembre 2026, vérifiez sur Service-Public si le dispositif a été prolongé.

Les conditions cumulatives d'un complément valable

Le propriétaire ou l'agence ne peut pas ajouter un complément « parce que le quartier est recherché ». Trois conditions doivent être réunies en même temps.

1. Le loyer de base est déjà au plafond

Le loyer de base, hors charges, ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré de la catégorie du logement (nombre de pièces, époque de construction, secteur, location vide ou meublée), en vigueur à la date de signature. Le complément ne peut s'ajouter que si ce loyer de base est égal à ce loyer de référence majoré. Si le loyer de base est inférieur, il n'y a aucune place pour un complément.

2. Une caractéristique vraiment exceptionnelle

La caractéristique de localisation ou de confort doit, selon Service-Public :

• être déterminante par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur (l'exemple officiel est la vue sur un monument historique) ;
• ne pas avoir déjà servi à fixer le loyer de référence, ce qui exclut notamment le nombre de pièces et l'époque de construction ;
• ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou d'une contribution pour travaux d'économies d'énergie.

Une cuisine équipée, un parquet ou un double vitrage, courants dans le secteur, ne remplissent pas ces conditions.

3. Tout est écrit dans le bail

Le bail doit mentionner le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Il doit aussi indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Un complément versé sans mention au bail n'a pas de base contractuelle.

Les neuf défauts qui interdisent tout complément

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit dès que le logement présente au moins un de ces défauts :

1. sanitaires sur le palier ;
2. signes d'humidité sur certains murs ;
3. DPE de classe F ou G ;
4. fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation) ;
5. vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
6. infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ;
7. problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ;
8. installation électrique dégradée ;
9. mauvaise exposition de la pièce principale.

Le point le plus simple à vérifier est l'étiquette énergie : le DPE est obligatoirement annexé au bail. Pour comprendre les classes et leurs conséquences, voir notre guide sur le DPE et ses effets sur la location. Pour les autres défauts, rassemblez des preuves datées dès l'entrée dans les lieux : photos, état des lieux d'entrée, courriels au bailleur.

Contester le complément : étapes et délais

La procédure est encadrée et la conciliation est obligatoire avant le juge.

1. Vérifiez les montants. Chaque territoire met à disposition un simulateur officiel des loyers de référence, accessible depuis la fiche Service-Public « Complément de loyer ». Comparez le loyer de base inscrit au bail au loyer de référence majoré de votre catégorie.
2. Écrivez au bailleur (facultatif). Un courrier recommandé avec accusé de réception, décrivant précisément les faits et accompagné de pièces (photos, DPE, annonce), peut suffire à obtenir un avenant.
3. Saisissez la CDC dans les 3 mois suivant la signature du bail. C'est la commission du département où se trouve le logement. La saisine est gratuite. Selon les départements, elle se fait par lettre recommandée, par formulaire papier ou en ligne ; joignez la copie du bail et vos pièces. La CDC convoque les deux parties au moins 15 jours avant la séance.
4. Laissez le bailleur se justifier. Service-Public est explicite : « Devant la CDC, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. » (Source). Il doit démontrer la caractéristique particulière par comparaison avec les logements de même catégorie du secteur.
5. En cas d'accord, le loyer fixé par le document de conciliation s'applique depuis la date d'entrée en vigueur du bail.
6. En cas de désaccord, vous avez 3 mois à compter de la réception de l'avis de la CDC pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de réduire le complément. Le loyer qu'il fixe s'applique lui aussi depuis l'entrée en vigueur du bail, ce qui ouvre droit au remboursement du trop-payé.

Cas particuliers

Bail mobilité. Service-Public précise que le locataire et le propriétaire d'un logement loué avec un bail mobilité ne peuvent pas faire appel à la CDC. La voie amiable passe alors par un autre tiers (conciliateur de justice) : faites-vous confirmer la démarche par l'ADIL avant l'expiration des 3 mois.

Location meublée. Les loyers de référence sont distincts pour le vide et le meublé. Vérifiez que le bail utilise la bonne catégorie : un loyer de référence « meublé » appliqué à un logement qui n'a pas le mobilier minimal fausse tout le calcul.

Loyer de base au-dessus du plafond. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, il ne s'agit plus d'un complément mais d'un dépassement de l'encadrement. À Paris, par exemple, le locataire peut saisir la CDC puis le juge, et signaler le manquement à la Ville ; l'amende administrative atteint 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Bail sans loyer de référence. À Paris, si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire a 1 mois à partir de la prise d'effet du bail pour mettre le propriétaire en demeure de le compléter.

Erreurs à éviter

• Laisser passer le délai de 3 mois. Il court à compter de la signature du bail, pas de l'entrée dans les lieux ni du premier loyer.
• Cesser de payer le complément. Jusqu'à la décision du juge, le locataire doit continuer à payer le loyer de base et le complément prévus au bail. Un impayé, même partiel, vous exposerait à une procédure de recouvrement, voire de résiliation du bail.
• Arriver sans preuves. Photos datées, relevés d'humidité, copie de l'annonce, DPE : ce sont ces pièces qui font basculer la conciliation.
• Confondre gel et complément. Un logement classé F ou G ne peut ni porter de complément (bail depuis le 18 août 2022), ni voir son loyer augmenter au renouvellement depuis le 22 août 2024 : ce sont deux règles distinctes, cumulables.

Qui contacter ?

• L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit, aide à la rédaction de la saisine.
• La commission départementale de conciliation : saisine obligatoire, gratuite, composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires.
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, après l'avis de la CDC ; l'avocat n'est pas obligatoire.
• Votre mairie ou la préfecture pour signaler un dépassement du loyer de référence majoré.

En cas de doute sur votre situation ou si le litige s'envenime, faites-vous conseiller par l'ADIL ou par un avocat avant l'expiration des délais.

Sources

• Complément de loyer : quelles sont les règles ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Paris : montant du loyer pour un bail d'habitation — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Avenir du dispositif expérimental d'encadrement des loyers — Sénat, consulté le 27 septembre 2026