Ce guide rassemble ce qu’il faut savoir pour acheter, vendre ou louer à Toulouse, qui compte 514 819 habitants selon le référentiel officiel des communes. Il s’appuie sur les 41 612 ventes DVF enregistrées en cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2024, et sur la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, mesurée sur la commune elle-même. Vous y trouverez la lecture des prix médians et moyens, la géographie des quartiers de part et d’autre de la Garonne, le calcul d’un budget complet, les obligations liées au DPE et aux risques, et ce que change le recul des ventes observé en 2024.
Le marché toulousain en chiffres
Sur les cinq années closes au 31 décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques du ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 41 612 ventes à Toulouse. Le prix médian ressort à 3 382 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue au-dessus, l’autre moitié en dessous. La moyenne atteint 3 794 €, soit 12,2 % de plus.
Cet écart est significatif. Il signifie qu’une partie des ventes se fait à des prix nettement supérieurs au prix courant, ce qui gonfle la moyenne. La médiane est donc le repère à retenir pour situer un bien, et un prix se juge à l’échelle du quartier.
Le volume a baissé : 7 256 ventes en 2024, contre 7 995 en 2023, soit un recul de 9,2 %. Ces chiffres couvrent l’ensemble de la commune et tous les biens vendus, appartements comme maisons.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 14,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé proposé au 3e trimestre 2025, avec un intervalle de prédiction à 95 % allant de 11,2 à 17,5 €/m². Pour une maison, l’indicateur est de 12,9 €/m², avec un intervalle de 9,5 à 17,4 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Rapporté au prix médian, le loyer d’un appartement donne un rendement brut indicatif d’environ 5,0 % par an (14,0 € multipliés par douze mois, divisés par 3 382 €). Ce calcul rapproche deux sources différentes et ignore les charges récupérables, la taxe foncière, la vacance et la fiscalité : il sert d’ordre de grandeur, pas de promesse.
Les quartiers et secteurs
La Garonne traverse la ville du sud au nord. Rive droite, le centre historique, autour de la place du Capitole, des Carmes et du quartier Saint-Étienne, concentre les immeubles anciens de brique qui ont valu à Toulouse son surnom de ville rose. Rive gauche, Saint-Cyprien prolonge le centre de l’autre côté du fleuve.
Autour du centre, les boulevards et le canal du Midi, inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco, marquent une seconde couronne. Au nord, les Minimes et Borderouge ; à l’est, la Côte Pavée, quartier résidentiel de maisons ; au sud-est, Rangueil, qui accueille un grand campus universitaire, et Montaudran ; au sud-ouest, le Mirail. Compans-Caffarelli, au nord-ouest du centre, mêle bureaux et logements.
Le réseau de métro, avec ses lignes A et B, structure la desserte, et une troisième ligne est en construction : la proximité d’une station pèse dans la valeur d’un bien. L’agglomération accueille aussi une importante industrie aéronautique, dont le siège opérationnel d’Airbus, installé à Blagnac, commune voisine.
Pour estimer un logement précis, comparez les ventes DVF du quartier, à surface, à type de bien et à époque de construction équivalents : un appartement ancien du centre et une maison de la Côte Pavée ne relèvent pas du même marché.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 382 €/m², un deux-pièces de 40 m² représente environ 135 000 €, un trois-pièces de 60 m² environ 203 000 € et un logement de 80 m² environ 271 000 €. Ces ordres de grandeur s’entendent hors frais d’acquisition ; le prix au mètre carré d’une maison peut différer de celui d’un appartement.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus pour le département de la Haute-Garonne et pour la commune, des émoluments du notaire et des débours. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux : le simulateur des Notaires de France applique le barème en vigueur à la date de la vente. Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles.
En copropriété, le budget annuel compte les charges courantes, la cotisation au fonds de travaux instauré par la loi ALUR et les éventuels travaux votés : demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le projet de plan pluriannuel de travaux, que la loi Climat et Résilience rend progressivement obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans. Pour une maison, prévoyez l’entretien de la toiture, des façades et, le cas échéant, de l’assainissement. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le montant réel de cet impôt.
Pour financer un deux-pièces à 135 000 €, comparez les offres aux taux moyens des crédits à l’habitat que publie chaque mois la Banque de France ; depuis la loi Lemoine de 2022, l’assurance emprunteur peut être changée à tout moment.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, surface privative dite loi Carrez pour un lot de copropriété, et, selon l’âge du bien, les diagnostics amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), électricité et gaz (installations de plus de quinze ans). Dans les immeubles de brique du centre historique, bâtis avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est systématique. L’acquéreur non professionnel dispose ensuite d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
L’état des risques et pollutions se prépare sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien. Pour un logement proche de la Garonne ou de ses affluents, il indique si l’adresse se trouve dans une zone réglementée pour le risque d’inondation. Pour une maison, vérifiez aussi l’exposition au retrait-gonflement des argiles : la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte impose une étude géotechnique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Toulouse sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer lui-même, est un dispositif distinct, réservé aux territoires qui l’ont demandé.
Pour un bailleur toulousain, le calendrier du DPE s’applique à toute mise en location, appartement comme maison : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis août 2022. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et le réseau France Rénov oriente vers les aides à la rénovation énergétique.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Toulouse a compté 739 ventes de moins en 2024 qu’en 2023, soit un recul de 9,2 %. Ce recul porte sur le volume, maisons et appartements confondus, pas sur les prix : ceux de cette page agrègent cinq années de ventes. Pour dater un niveau de prix, comparez des ventes récentes du même quartier et du même type de bien.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse plus de temps pour comparer un appartement du centre et une maison de la périphérie, et pour négocier sur les biens dont le DPE annonce des travaux. Pour un vendeur, l’écart de 12,2 % entre moyenne et médiane rappelle qu’un prix se fixe sur les ventes réelles du quartier, pas sur la moyenne de la ville.
Pour un bailleur, le calendrier du DPE pèse davantage chaque année, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués en 2028. Un indicateur de loyer d’annonce mesuré sur un échantillon aussi large offre toutefois un repère solide pour fixer un loyer cohérent avec le marché.
