Révision du loyer avec l'IRL : calcul, conditions et délais

Les conditions pour que le loyer puisse être révisé

La révision annuelle n'est ni automatique ni obligatoire. Elle suppose cinq conditions :

1. Une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail.
2. Une seule révision par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
3. Une hausse plafonnée par la variation annuelle de l'IRL publié par l'Insee.
4. Une demande du bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception : la révision ne s'applique pas d'office.
5. Un logement qui n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Pour ces logements, toute révision est interdite. Notre modèle de lettre de demande de gel du loyer permet de le rappeler au bailleur.

Ces règles valent pour les locations vides et meublées du parc privé (voir notre guide bail meublé ou non meublé). En revanche, le loyer d'un bail mobilité ne peut pas être révisé en cours de bail.

Quel IRL utiliser

L'Insee publie un IRL par trimestre, vers le 15 avril (1er trimestre), le 15 juillet (2e), le 15 octobre (3e) et le 15 janvier suivant (4e). Depuis le 3e trimestre 2022, il existe trois séries distinctes : France continentale, Corse, et départements et régions d'outre-mer. Utilisez celle du lieu du logement.

Le trimestre de référence est celui fixé par le bail. Si le bail ne dit rien, c'est le dernier IRL publié à la date de signature. Un bail signé le 1er mars, par exemple, se réfère chaque année à l'IRL du 4e trimestre.

Au 27 septembre 2026, l'IRL du 3e trimestre 2026 n'est pas encore publié : les baux qui se réfèrent à ce trimestre doivent attendre sa parution, prévue vers le 15 octobre 2026.

Calculer la révision pas à pas

1. Repérez le loyer hors charges actuel. S'il existe un complément de loyer (dans les villes où le niveau des loyers est encadré), il s'ajoute au loyer de base pour le calcul.
2. Identifiez le trimestre de référence dans le bail.
3. Prenez l'IRL de ce trimestre pour l'année en cours et celui du même trimestre de l'année précédente.
4. Appliquez la formule : loyer actuel × nouvel IRL / ancien IRL.
5. Arrondissez à la 2e décimale la plus proche.

Exemple 1. Bail signé le 5 novembre 2024, loyer de 750 €, sans trimestre indiqué. Le dernier IRL publié à la signature est celui du 3e trimestre 2024 : 144,51. À la date anniversaire du 5 novembre 2025, l'IRL du 3e trimestre 2025 vaut 145,77. Loyer maximal : 750 × 145,77 / 144,51 = 756,54 €, soit 6,54 € de plus par mois.

Exemple 2. Bail signé le 20 juillet 2025, loyer de 900 €, référence au 2e trimestre. Le 20 juillet 2026 : 900 × 148,37 / 146,68 = 910,37 €.

Le bailleur peut réclamer moins que ce maximum, jamais plus. Pour un logement en métropole, le simulateur « Calculer la révision du loyer » de Service Public fait le calcul. Côté propriétaire, notre modèle de notification de révision annuelle reprend la formule.

Délais : un an pour réviser, jamais de rétroactivité

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 laisse au bailleur un an, à compter de la date de révision, pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue. Service Public précise : « La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. » (Source)

Concrètement, pour une date de révision au 13 mars 2026 :

• le bailleur peut demander la révision jusqu'au 12 mars 2027 ;
• s'il la demande le 13 juin 2026, seuls les loyers à partir de cette date sont augmentés : il ne peut pas réclamer de rappel pour mars, avril et mai ;
• s'il ne demande rien avant le 12 mars 2027, la révision 2026 est définitivement perdue.

Le bailleur ne peut pas non plus cumuler plusieurs années oubliées en une seule hausse : chaque révision repose sur la variation annuelle de l'indice.

En pratique, un courrier de révision clair mentionne le loyer actuel, le trimestre de référence, les deux valeurs de l'IRL utilisées, le nouveau loyer et la date à partir de laquelle il s'applique. Côté locataire, conservez ce courrier avec vos quittances : il vous permettra de vérifier les révisions des années suivantes.

Cas particuliers

• Logement meublé : même règle. Si les charges sont payées au forfait, ce forfait peut être révisé chaque année selon les mêmes modalités.
• Logement social (HLM) : révision chaque 1er janvier, sur la base de l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente.
• Logement conventionné Anah : même calendrier au 1er janvier conseillé, et le loyer révisé doit rester sous le plafond de la convention, lui-même révisé chaque année.
• Logement soumis à la loi de 1948 : les règles d'augmentation annuelle sont spécifiques.
• Travaux d'amélioration : une majoration de loyer, distincte de la révision, peut être convenue par une clause du bail ou un avenant. Elle est interdite pour un logement F ou G dans les mêmes conditions que la révision.
• Renouvellement du bail : la hausse pour loyer sous-évalué obéit à d'autres règles, avec une procédure et des délais propres.

Contester une révision erronée

Une erreur de trimestre, d'indice ou de calcul arrive fréquemment. Pour la corriger :

1. Vérifiez le calcul avec le bail, les valeurs officielles de l'IRL et le simulateur de Service Public.
2. Écrivez au bailleur ou à l'agence, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant votre calcul et la copie du bail.
3. Tentez une solution amiable : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice (démarches sans frais) ou médiateur. Selon le montant en jeu, cette étape peut être obligatoire avant de saisir le juge.
4. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, dans les 3 ans qui suivent la date de révision contestée.

Erreurs à éviter

• Appliquer l'IRL d'un autre trimestre que celui du bail, ou l'indice métropolitain à un logement en Corse ou outre-mer.
• Réclamer des rappels pour une révision demandée tardivement.
• Réviser le loyer d'un logement classé F ou G : la hausse est interdite et le locataire peut la contester.
• Confondre révision annuelle et encadrement des loyers : dans les villes concernées, d'autres plafonds s'ajoutent (voir notre guide sur l'encadrement des loyers).
• Oublier de réviser aussi le complément de loyer, qui entre dans l'assiette.

En cas de doute sur l'indice applicable ou sur une hausse réclamée, l'ADIL de votre département, un avocat ou la commission départementale de conciliation peuvent vérifier le calcul avant tout litige.

Sources

• Indice de référence des loyers (IRL) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Réviser un loyer d'habitation — Insee, consulté le 27 septembre 2026