Hausse de loyer au renouvellement du bail : règles

Au renouvellement du bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer au-delà de la révision annuelle que si ce loyer est manifestement sous-évalué, et à condition de le proposer au locataire au moins 6 mois avant l'échéance, avec des loyers de référence du voisinage. Le locataire a jusqu'à 4 mois avant la fin du bail pour accepter ; son silence vaut refus, et la hausse ne peut alors être obtenue qu'après la commission départementale de conciliation, puis par le juge saisi avant l'échéance.

Le principe : un bail renouvelé garde son loyer

À l'échéance, un bail d'habitation se renouvelle ou se reconduit aux mêmes conditions, loyer compris. La seule évolution « normale » reste la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail la prévoit. Elle obéit à ses propres règles, que rappelle notre modèle de notification de révision annuelle.

La réévaluation au renouvellement est une procédure d'exception. Elle n'est ouverte que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Un propriétaire qui trouve simplement que « les prix ont monté » n'a pas le droit d'imposer une hausse.

Trois interdictions s'y ajoutent :

Logement classé F ou G au DPE : depuis le 1er juillet 2024 (et depuis le 24 août 2022 en métropole), il est interdit d'augmenter le loyer sous-évalué d'un tel logement au renouvellement.
Congé impossible en même temps : le bailleur qui propose un renouvellement avec loyer réévalué ne peut pas délivrer congé au locataire pour la même échéance.
Bail mobilité : il ne peut pas être renouvelé, la question ne se pose donc pas.

Comment le bailleur doit formuler sa proposition

Délai et forme

La proposition doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai se compte à partir de la réception, de la signification ou de la remise.

Contenu obligatoire

Le texte intégral de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, recopié : sans lui, la proposition n'est pas valable.
Le montant du nouveau loyer proposé.
La liste des références ayant servi à le déterminer : au moins 6 loyers si la commune fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, au moins 3 ailleurs. Ces références doivent porter à la fois sur des baux récents et sur des baux conclus depuis plus de 3 ans.

Chaque référence précise notamment la rue et le numéro par dizaine, l'époque de construction de l'immeuble, l'étage et l'ascenseur, la surface habitable et le nombre de pièces, les annexes, l'état d'équipement, la présence du locataire depuis au moins 3 ans et le loyer mensuel hors charges. Les observatoires locaux des loyers, et en Île-de-France l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), fournissent une partie de ces données.

Combien le loyer peut-il augmenter ?

Tout dépend de la localisation du logement.

| Situation | Règle de calcul de la hausse | Texte |

|---|---|---|

| Commune en zone tendue | Hausse limitée au plus élevé de ces deux montants : 50 % de l'écart entre le loyer du voisinage et le dernier loyer, ou 15 % du coût réel TTC des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement, si ces travaux atteignent au moins une année de loyer | Décret n° 2017-1198, prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 |

| Commune soumise à l'encadrement du niveau des loyers | Règles spécifiques liées aux loyers de référence fixés par arrêté préfectoral | Arrêtés préfectoraux annuels |

| Autre commune | Nouveau loyer fixé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables | Article 17-2 de la loi de 1989 |

Le dispositif de la zone tendue est reconduit chaque année. Service Public a annoncé le 27 juillet 2026 qu'un décret du 20 juillet 2026 le prolonge « du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 » (Source).

L'encadrement du niveau des loyers concerne notamment Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, les communes d'Est Ensemble et de Plaine Commune, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Il obéit à ses propres plafonds, détaillés dans notre guide sur l'encadrement des loyers.

Une hausse appliquée progressivement

Même acceptée, la hausse n'est pas appliquée d'un coup.

Logement vide : la hausse s'étale par tiers ou par sixièmes selon la durée du nouveau bail. Si elle dépasse 10 % et que le nouveau bail dure moins de 6 ans, elle s'applique par sixième annuel pendant ce bail, puis lors du renouvellement suivant.
Logement meublé : la hausse s'applique au contrat renouvelé ; si elle dépasse 10 % du loyer initial, elle s'étale par tiers annuel sur ce contrat et les renouvellements suivants.

Exemple (logement vide, bail de 3 ans). Dernier loyer : 600 €. Hausse obtenue : 50 € par mois, soit moins de 10 % (60 €). Elle s'applique par tiers : +16,67 € la 1re année, +33,33 € la 2e, +50 € la 3e.

Exemple avec travaux (zone tendue). Loyer de 300 € par mois, travaux d'amélioration de 4 000 € TTC, soit plus d'une année de loyer (3 600 €). La hausse annuelle peut atteindre 15 % × 4 000 = 600 €, soit 50 € par mois. Supérieure à 10 % du loyer, elle est étalée sur 6 ans.

Répondre à la proposition et faire valoir ses droits

Le locataire peut accepter ou refuser. Service Public est explicite : « L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. » (Source)

| Étape | Délai | Qui agit |

|---|---|---|

| Proposition de nouveau loyer | Au moins 6 mois avant la fin du bail | Bailleur |

| Accord ou refus écrit | Au plus tard 4 mois avant la fin du bail | Locataire |

| Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) | Après le refus ou le silence | Bailleur ou locataire |

| Avis de la CDC | 2 mois | Commission |

| Saisine du juge des contentieux de la protection | Avant la fin du bail, sinon plus possible | Bailleur ou locataire |

Pour un bail qui se termine le 30 juin 2027, la proposition doit donc être reçue au plus tard fin décembre 2026, et la réponse du locataire envoyée au plus tard fin février 2027.

Le passage devant la CDC est obligatoire avant le juge. Devant elle, le locataire peut contester la hausse en produisant ses propres références de loyers du voisinage. Si aucun accord n'est trouvé et que le juge n'est pas saisi avant l'échéance, le bail est reconduit aux conditions antérieures, avec l'éventuelle révision selon l'IRL. Notre modèle de contestation d'une augmentation de loyer aide à formuler le refus.

Erreurs à éviter

Côté locataire :

signer un nouveau bail « aux nouvelles conditions » sans vérifier que la procédure a été respectée ;
croire qu'il faut répondre pour refuser : le silence suffit, mais un refus écrit et motivé aide devant la CDC ;
payer immédiatement la totalité de la hausse alors qu'elle doit être étalée.

Côté bailleur :

oublier de recopier l'article 17-2 ou fournir trop peu de références ;
envoyer la proposition moins de 6 mois avant l'échéance ;
augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ;
attendre l'échéance pour saisir le juge.

Pour sécuriser la suite du bail, voir aussi notre guide sur le préavis de location.

Qui contacter

La commission départementale de conciliation : saisine gratuite, obligatoire avant le juge ; l'ADIL vous indique comment la saisir dans votre département.
L'ADIL : vérification gratuite de la proposition, des références et du calcul de l'étalement.
Les observatoires locaux des loyers et l'Olap en Île-de-France : données de loyers du voisinage.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, saisi avant la fin du bail.

Une réévaluation de loyer engage plusieurs années de bail : en cas de doute sur sa validité ou sur son montant, faites-la vérifier par l'ADIL ou un avocat avant de signer ou de refuser.

Sources

Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au renouvellement du bail ?+

Seulement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables, et si le logement n'est pas classé F ou G au DPE. Il doit adresser sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, en recopiant l'article 17-2 de la loi de 1989 et en joignant 3 ou 6 références de loyers selon la taille de l'agglomération.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas à la proposition d'augmentation ?+

Votre silence vaut refus. Si vous n'avez pas donné votre accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail, la hausse ne peut pas s'appliquer d'elle-même. Le bailleur doit alors saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection avant l'échéance. À défaut, le bail est reconduit aux conditions de loyer antérieures, révision IRL éventuelle comprise.

De combien le loyer peut-il augmenter en zone tendue au renouvellement ?+

En zone tendue, la hausse ne peut pas dépasser le plus élevé de deux montants : la moitié de l'écart entre le loyer du voisinage et le dernier loyer, ou 15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement, s'ils atteignent au moins une année de loyer. Ce régime est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 par un décret du 20 juillet 2026.

L'augmentation au renouvellement s'applique-t-elle tout de suite ?+

Non. Pour un logement vide, la hausse s'étale par tiers ou par sixièmes selon la durée du nouveau bail ; au-delà de 10 % avec un bail de moins de 6 ans, elle s'applique par sixième annuel, y compris au renouvellement suivant. Pour un meublé, elle s'applique au contrat renouvelé, mais par tiers annuel si elle dépasse 10 % du loyer initial.

Le bailleur peut-il me donner congé si je refuse l'augmentation ?+

Pas pour la même échéance. Le propriétaire qui propose un renouvellement avec un loyer réévalué ne peut pas, en même temps, délivrer congé au locataire pour la fin du bail en cours, car cela reviendrait à lui forcer la main. En cas de désaccord, la seule voie est la commission départementale de conciliation, puis le juge, saisi avant l'échéance du bail.

À quoi sert la commission départementale de conciliation ?+

C'est une instance gratuite qui cherche un accord entre bailleur et locataire sur le nouveau loyer. Sa saisine est obligatoire avant de pouvoir aller devant le juge. Elle dispose de 2 mois pour rendre son avis. Le locataire peut y produire ses propres références de loyers du voisinage. Si l'accord échoue, le juge des contentieux de la protection doit être saisi avant la fin du bail.