Guide pratique · Acheter un bien

Visiter un logement avant d'acheter : la liste des points à vérifier

Une visite utile suit une liste fixe : le quartier, puis l'immeuble ou l'extérieur, puis chaque pièce, et enfin les documents à demander au vendeur. Si le logement est situé dans une zone à risques, le vendeur doit vous remettre l'état des risques dès cette première visite ; prévoyez ensuite une deuxième visite à un autre moment de la journée avant toute offre.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 8 min de lectureService Public

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

1re visite
l'état des risques, de moins de 6 mois, doit vous être remis dès la première visite si le bien est en zone concernée
Source : Service Public
10 jours
de rétractation en copropriété, qui ne commencent qu'une fois reçus la fiche synthétique, le règlement et les procès-verbaux
Source : Service Public
Aucune somme
ne doit être versée à l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre
Source : Service Public

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Lire l'annonce comme un dossier
Classes du DPE, dépenses d'énergie, mention Géorisques, charges de copropriété, honoraires
Consulter Géorisques et situer le bien
Transports, écoles, commerces, et vos questions préparées par écrit
Visiter pièce par pièce
Quartier, immeuble, fenêtres, eau, électricité, chauffage, murs, annexes
Poser vos questions au vendeur
Travaux, sinistres, factures d'énergie, servitudes ; notez les réponses
Demander les documents
L'état des risques dès la première visite, le dossier complet avant la promesse
Faire une deuxième visite
À un autre horaire, accompagné, avec des mesures
Passer à la mairie
Service de l'urbanisme : projets du quartier et règles de la parcelle
Formuler une offre écrite
Avec une date, une durée de validité, la désignation du bien et le prix

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Avant de vous déplacer : lire l'annonce comme un dossier

L'annonce contient déjà des informations obligatoires, qui permettent d'écarter un bien sans perdre une demi-journée :

Les classes énergie et climat du DPE, affichées en couleur sur internet, avec le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et l'année de référence des prix. Un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
La mention Géorisques lorsque le bien doit faire l'objet d'un état des risques.
En copropriété : le nombre de lots, le montant annuel des charges du budget prévisionnel payées par le vendeur et les éventuelles procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.
Les honoraires de l'agent ou du notaire mandaté, et qui les paie.

Avant la visite, consultez vous-même le site Géorisques à l'adresse du bien, situez le logement sur un plan (transports, écoles, commerces) et préparez vos questions par écrit. Si vous visitez un bien classé F ou G avec un projet locatif, lisez aussi notre guide sur le DPE et ses effets sur la vente et la location.

La liste de contrôle pièce par pièce

Zone	À vérifier	Signal d'alerte
Quartier	Bruit (axe routier, bar, voie ferrée), stationnement, trajets réels	Nuisance visible dès l'arrivée, chantier voisin
Immeuble et parties communes	Hall, cage d'escalier, ascenseur, local vélos et poubelles, toiture visible	Fissures, infiltrations, équipements hors service
Extérieur d'une maison	Façades, gouttières, toiture, pente du terrain, clôtures	Fissures, végétation contre les murs, eau stagnante
Pièces de vie	Orientation, lumière naturelle, hauteur sous plafond, vis-à-vis	Pièce sombre à midi, odeur de renfermé
Fenêtres	Type de vitrage, ouverture et fermeture, joints	Condensation entre les vitres, bois abîmé
Cuisine et salle d'eau	Pression et température de l'eau, écoulement, ventilation	Joints noircis, moisissures, bouche d'aération absente
Électricité	Tableau, nombre de prises par pièce	Fils apparents, prises sans terre, fusibles anciens
Chauffage	Type d'énergie, âge de l'appareil, émetteurs dans chaque pièce	Pièces non chauffées, chaudière sans entretien
Murs, sols, plafonds	Planéité, traces d'eau, peinture récente localisée	Auréoles, parquet gondolé, placard fraîchement repeint
Annexes	Cave, grenier, garage, parking	Humidité, accès difficile, lot non rattaché à l'annonce

Ouvrez les robinets, actionnez les volets, allumez les lumières, ouvrez les placards : personne ne vous le reprochera. Photographiez tout, avec l'accord du vendeur : les photos serviront à comparer plusieurs biens et à préparer la négociation.

Les questions à poser au vendeur

Depuis quand êtes-vous propriétaire, et pourquoi vendez-vous ?
Quels travaux avez-vous réalisés, par quelles entreprises, avec quelles factures et garanties ?
Y a-t-il eu des sinistres (dégât des eaux, infiltration, fissures) et ont-ils été déclarés à l'assurance ?
Quel est le montant réel des factures d'énergie et de la taxe foncière ?
En copropriété : quels travaux ont été votés ou sont envisagés, et à quelle date a lieu la prochaine assemblée ?
Les agrandissements ou transformations (véranda, combles, garage) ont-ils été autorisés ?
Des servitudes existent-elles (passage, vue, canalisation) ?
Quand le logement serait-il libre ?

Notez les réponses et conservez-les. Une réponse inexacte à une question précise peut, plus tard, aider à établir que le vendeur connaissait un défaut.

Les documents à demander, et à quel moment

Dès la première visite, l'état des risques si le bien est dans une zone concernée. Service Public est explicite : « L'état des risques doit être remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la 1re visite du bien, si une telle visite a lieu. » (Source) Il doit dater de moins de 6 mois.

Au plus tard à la promesse de vente, le dossier de diagnostic technique complet (DPE, et selon le cas plomb, amiante, électricité, gaz, assainissement, termites…) et, en copropriété, notamment :

la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux ou son projet ;
les charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices et la part du fonds de travaux rattachée au lot ;
l'état global des impayés de charges de la copropriété ;
la surface privative du lot (loi Carrez).

En copropriété, le délai de rétractation de 10 jours ne commence qu'une fois reçus la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées et les informations financières du lot et de la copropriété. Pour aller plus loin sur les diagnostics, voir la liste des diagnostics obligatoires et les charges et le syndic en copropriété.

La deuxième visite : ce qu'il faut refaire autrement

Changez d'horaire : soir de semaine si la première visite avait lieu un samedi matin, pour le bruit, la circulation et la lumière.
Venez accompagné d'un proche ou d'un professionnel du bâtiment si un point technique vous inquiète.
Prenez des mesures (pièces, murs pour les meubles, largeur des accès) : la surface de l'annonce ne dit rien de l'agencement.
Vérifiez ce que vous avez noté lors de la première visite et les réponses du vendeur.
Passez à la mairie, service de l'urbanisme, pour les projets du quartier et les règles applicables à la parcelle.

Après la visite : décider sans se précipiter

Comparez le prix demandé aux ventes réelles du secteur, par exemple avec l'estimation ICITOO, puis chiffrez votre budget complet avec le simulateur. Si vous formulez une offre, faites-le par écrit avec une date, une durée de validité, la désignation du bien et le prix proposé (modèle d'offre d'achat). Service Public prévient : « Aucune somme ne doit être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraîne la nullité de l'offre. » (Source) Pour argumenter une baisse, voir les méthodes d'estimation.

Erreurs à éviter et qui contacter

Visiter une seule fois, à l'heure choisie par le vendeur.
Se fier à la décoration : une peinture fraîche sur une seule zone cache parfois une trace d'humidité.
Négliger les parties communes : leur état annonce les futurs appels de fonds.
Faire une offre avant d'avoir vu l'état des risques et le DPE.
Verser un acompte à la signature de l'offre.

Pour un avis neutre et gratuit sur un projet d'achat, contactez l'ADIL de votre département ; pour l'urbanisme, la mairie ; pour les diagnostics, un diagnostiqueur certifié.

En cas de doute sur un document ou sur un engagement, faites-vous conseiller par un notaire, un avocat ou l'ADIL avant de signer une offre ou une promesse.

Sources

Diagnostic immobilier : état des risques — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Achat d'un logement en copropriété — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Que faut-il regarder lors d'une visite d'appartement ?

Commencez par le quartier et les parties communes (hall, escalier, ascenseur, toiture visible), puis chaque pièce : lumière, orientation, fenêtres, pression de l'eau, ventilation des pièces d'eau, tableau électrique, chauffage, traces d'humidité. Demandez le DPE, l'état des risques et, en copropriété, le montant des charges et les travaux votés. Revenez une seconde fois à un autre horaire.

Combien de visites faire avant d'acheter un logement ?

Aucune règle ne l'impose, mais au moins deux visites sont prudentes, à des moments différents de la journée et de la semaine : le bruit, la circulation et la lumière changent beaucoup entre un samedi matin et un soir de semaine. La seconde visite sert aussi à mesurer les pièces, vérifier vos notes et venir accompagné d'un proche ou d'un professionnel.

Le vendeur doit-il donner des documents dès la première visite ?

Oui pour l'état des risques : si le logement se trouve dans une zone à risques, le vendeur doit le remettre au potentiel acquéreur dès la première visite, et il doit dater de moins de 6 mois. Les autres diagnostics et, en copropriété, les documents financiers et d'organisation doivent être remis au plus tard à la signature de la promesse de vente.

Quelles questions poser au vendeur lors d'une visite ?

Demandez la raison de la vente, la liste des travaux réalisés avec les factures et garanties, les sinistres éventuels et leur déclaration à l'assurance, le montant réel de l'énergie et de la taxe foncière, les autorisations des agrandissements, l'existence de servitudes et la date de disponibilité. En copropriété, interrogez sur les travaux votés et la prochaine assemblée générale.

Peut-on prendre des photos pendant une visite immobilière ?

Aucun texte ne l'interdit, mais le logement reste le domicile du vendeur ou de l'occupant : demandez son accord avant de photographier, surtout si des objets personnels sont visibles. Les photos sont très utiles pour comparer plusieurs biens, repérer après coup un détail oublié et appuyer une négociation sur un défaut constaté, comme une trace d'humidité.

Faut-il verser de l'argent en faisant une offre après une visite ?

Non. Selon Service Public, aucune somme ne doit être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre. L'offre se fait par écrit, avec la date, sa durée de validité, la désignation du bien et le prix proposé. Un éventuel acompte n'intervient qu'avec la promesse de vente, après le délai de rétractation.