Acheter une maison ancienne : diagnostics, bâti et terrain, les points à contrôler

Ce que le vendeur doit obligatoirement vous remettre

Pour une maison individuelle, le vendeur regroupe les diagnostics dans un dossier de diagnostic technique (DDT), joint à la promesse ou à l'acte de vente. Chaque document dépend de l'âge ou de la situation de la maison :

Service Public ajoute une obligation souvent oubliée : « La promesse de vente ou l'acte de vente doit, par ailleurs, indiquer s'il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction de la maison. » (Source) Ce risque concerne les zones fixées par arrêté ; la préfecture vous dira si la commune est visée.

Contrôlez aussi les dates. Un diagnostic électricité doit avoir moins de 3 ans, un diagnostic d'assainissement non collectif moins de 3 ans à la signature de l'acte, l'état des risques moins de 6 mois. Un DPE vaut 10 ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Vérifiez enfin que le diagnostiqueur est certifié grâce à l'annuaire officiel des diagnostiqueurs.

Lire l'énergie avant d'acheter

Le DPE et l'audit changent le prix réel d'une maison ancienne.

• L'audit énergétique est exigé à la vente pour les maisons classées F ou G depuis le 1er avril 2023, et aussi E depuis le 1er janvier 2025 ; les maisons classées D seront concernées à partir du 1er janvier 2034. Il est valable 5 ans et doit proposer au moins deux scénarios de travaux, dont un par étapes : la première étape doit faire gagner au moins deux classes, l'étape finale viser au moins la classe B.
• Le calcul du DPE évolue. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 ; un arrêté du 19 août 2026 le fixe à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Une maison chauffée à l'électricité peut ainsi voir son étiquette s'améliorer sans travaux : demandez si le DPE a été mis à jour.
• Si vous comptez louer, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034.

Pour chiffrer les travaux et les aides, voir MaPrimeRénov' et l'isolation thermique et ses aides. Les conseillers France Rénov' (0 808 800 700) accompagnent gratuitement ces projets.

Les points à inspecter vous-même pendant la visite

Les diagnostics ne disent rien de l'état général de la construction. Pendant la visite, vérifiez méthodiquement :

1. Toiture et charpente : tuiles déplacées, traces d'infiltration sous les combles, bois attaqué ou humide.
2. Murs et fondations : fissures en escalier ou traversantes, portes et fenêtres qui frottent, bas de murs humides ou salpêtrés.
3. Humidité et ventilation : odeur de moisi, taches noires, présence d'une ventilation dans les pièces d'eau, état du sous-sol.
4. Menuiseries : simple vitrage, bois fendu, défauts d'étanchéité.
5. Chauffage et eau chaude : âge de la chaudière ou de la pompe à chaleur, dernier certificat d'entretien (il figure en principe dans le DPE).
6. Installation électrique : tableau, présence d'un dispositif différentiel, prises sans terre ; croisez avec le diagnostic.
7. Évacuations et assainissement : regards accessibles, écoulement, emplacement de la fosse le cas échéant.

Si un doute sérieux apparaît (fissure active, charpente), faites venir un professionnel du bâtiment avant de signer : son avis vous servira aussi pour négocier le prix après les diagnostics.

Terrain, risques et urbanisme

• Risques naturels et technologiques : le vendeur doit vous remettre l'état des risques dès la première visite si la maison est en zone à risques, et vous pouvez consulter vous-même le site Géorisques. L'état des risques liste les arrêtés de catastrophe naturelle ayant donné lieu à indemnisation pour le bien. Pour des désordres liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur qui dispose du rapport d'expertise doit y joindre la liste des travaux non réalisés.
• Assainissement non collectif : en cas de non-conformité, le vendeur peut faire les travaux ou vous en laisser la charge, ce qui se négocie. Dans ce second cas, la règle est nette : « L'acquéreur devra alors mettre en conformité l'installation au plus tard 1 an après la signature de l'acte authentique de vente. » (Source) L'éco-prêt à taux zéro peut financer ces travaux sous conditions.
• Urbanisme : interrogez le service de l'urbanisme de la mairie sur les règles applicables, les servitudes publiques et l'évolution du quartier. Vérifiez que l'extension, la véranda ou le garage transformé ont bien été autorisés. Voir permis de construire ou déclaration préalable.
• Servitudes privées : droit de passage, vue, canalisation d'un voisin. Elles figurent dans l'acte ; demandez le projet au notaire avant la signature.

Le calendrier des vérifications

1. Avant l'offre : annonce (classe énergie, dépenses estimées, mention Géorisques), visite, premiers diagnostics, consultation de Géorisques.
2. Offre d'achat : conditionnez-la aux points encore inconnus ; aucune somme ne doit être versée à ce stade. Modèle : offre d'achat immobilier.
3. Promesse ou compromis : réception du DDT complet ; prévoyez les conditions suspensives utiles (prêt, et le cas échéant autorisation d'urbanisme pour un projet précis). Voir compromis ou promesse.
4. Délai de rétractation de 10 jours : relisez chaque diagnostic à tête reposée, faites chiffrer les travaux.
5. Avant l'acte : visite finale, contrôle que rien n'a changé.

Cas particuliers

• Maison de moins de 10 ans : l'acte doit mentionner l'existence ou l'absence des assurances obligatoires ; exigez l'attestation décennale des entreprises et la dommages-ouvrage, qui vous suivent comme nouveau propriétaire.
• Maison dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² : un logement indépendant de cette taille n'est pas soumis au DPE.
• Maison en copropriété horizontale : les documents de copropriété (règlement, procès-verbaux d'assemblée, charges) s'ajoutent au DDT.

Erreurs à éviter et qui contacter

• Se contenter du DPE sans lire l'audit, qui chiffre réellement les travaux.
• Accepter un diagnostic périmé ou réalisé par un diagnostiqueur non certifié.
• Oublier de vérifier les autorisations des agrandissements.
• Négocier le prix sans devis : un chiffrage écrit pèse plus qu'une impression.

Interlocuteurs utiles : l'ADIL (juridique et financement), la mairie et son SPANC (urbanisme, assainissement), France Rénov' (travaux énergétiques), le notaire (servitudes, projet d'acte). Pour estimer la valeur du bien, utilisez l'estimation ICITOO.

Un défaut majeur repéré avant la signature se négocie ; découvert après, il se plaide : en cas de doute, faites-vous conseiller par un notaire, un avocat ou l'ADIL avant de vous engager.

Sources

• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique » — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées (assainissement collectif et non collectif) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Diagnostic immobilier : état des risques — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026