Offre d'achat immobilier : engagement, contre-offre et retrait

Une offre d'achat écrite et ferme vous engage dès qu'elle parvient au vendeur : vous ne pouvez plus la retirer avant la fin du délai de validité que vous avez fixé, et si le vendeur l'accepte telle quelle, il ne peut plus changer d'avis. Votre protection arrive plus tard : l'acheteur d'un logement garde un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis, et aucune somme ne doit être versée au stade de l'offre.

Ce qu'est juridiquement une offre d'achat

L'offre d'achat n'est pas obligatoire, mais c'est souvent la première étape écrite d'un achat. Pour Service-Public, elle doit être ferme : vous exprimez votre volonté d'acheter si le vendeur accepte. Un message du type « je suis intéressé, on peut en discuter » n'est pas une offre.

Elle contient au minimum :

• la désignation et la superficie du bien ;
• la date de l'offre ;
• le prix proposé ;
• la durée de validité de l'offre.

Vous pouvez y ajouter votre plan de financement (apport, prêts, vente d'un autre bien), une condition suspensive d'obtention de prêt ou d'autorisation d'urbanisme, le montant du dépôt de garantie prévu au compromis et la date d'entrée dans les lieux souhaitée. Plus l'offre est précise, plus elle est crédible. Un modèle d'offre d'achat et un modèle d'attestation de financement bancaire sont disponibles.

L'offre s'envoie au vendeur ou à l'agent immobilier, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courriel. Il faut avoir la capacité juridique de signer la vente ; sinon, l'offre n'est pas valable.

Retirer son offre : jusqu'à quand ?

Tant que le vendeur n'a pas reçu votre offre, vous pouvez la retirer librement. Une fois reçue, la règle change. L'article 1116 du Code civil prévoit qu'une offre « ne peut être rétractée avant l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l'issue d'un délai raisonnable » (Source).

Deux conséquences pratiques :

• Fixez toujours une durée : Service-Public indique qu'elle est en général de quelques jours, une à deux semaines. Sans durée, c'est le juge qui l'apprécierait en cas de litige.
• Un retrait prématuré empêche la vente de se former, mais il engage votre responsabilité : le vendeur peut demander réparation de son préjudice, sans pouvoir réclamer ce qu'il aurait gagné avec la vente.

Passé le délai de validité sans réponse, l'offre est caduque : vous êtes libre.

Les réponses possibles du vendeur

| Réponse du vendeur | Effet |

|---|---|

| Acceptation écrite (« bon pour accord » et signature) | Le vendeur est engagé, il doit cesser les visites |

| Contre-proposition écrite | Votre offre devient caduque ; c'est une nouvelle offre, que vous êtes libre d'accepter ou non |

| Silence jusqu'à la fin du délai | L'offre est caduque |

| Refus | Vous êtes libre |

La contre-offre inverse les rôles : c'est désormais le vendeur qui fait une proposition, et c'est vous qui décidez. Si vous la refusez, vous pouvez faire une nouvelle offre, qui repart de zéro. Pour préparer ces échanges, le guide sur la négociation du prix détaille les arguments recevables.

Plusieurs acheteurs sur le même bien

Tant qu'il n'a accepté aucune offre, le vendeur n'est lié envers personne : il peut comparer les propositions reçues et choisir celle qui lui convient, qui n'est pas forcément la plus élevée ni la première arrivée. Un prix un peu inférieur, mais adossé à un financement déjà étudié par la banque, rassure souvent davantage qu'une offre plus haute assortie de conditions incertaines.

Pour que votre offre soit retenue :

• joignez une attestation de financement ou une simulation bancaire récente, et le montant de votre apport ;
• limitez les conditions à celles qui vous protègent réellement (prêt, urbanisme si vous prévoyez des travaux) ;
• proposez une date de signature du compromis réaliste ;
• restez joignable pendant la durée de validité : une contre-proposition sans réponse rapide profite aux autres candidats.

Quand le vendeur accepte

L'acceptation engage le vendeur. Service-Public est explicite : « Quand le vendeur accepte une offre d'achat, il s'engage à vous vendre le bien et il ne peut plus changer d'avis. Il doit arrêter de faire visiter le bien à d'autres candidats acquéreurs » (Source).

S'il refuse ensuite de signer, l'acheteur peut saisir le juge pour obtenir l'exécution forcée de la vente, ainsi que des dommages et intérêts.

L'acheteur, lui, conserve une porte de sortie : le droit de rétractation de 10 jours ne s'applique pas à l'offre, mais il s'ouvre à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Le droit de rétractation ne s'applique jamais au vendeur. Voir le guide sur le délai de rétractation, et, pour la suite, compromis ou promesse de vente.

Aucun versement d'argent à l'offre

C'est la règle la plus souvent ignorée. Il est interdit de verser un acompte au vendeur pour « bloquer » le bien avec une offre d'achat : le Code civil (article 1589-1) frappe de nullité l'engagement d'acheter lorsqu'un versement est exigé ou reçu à cette occasion. Si l'on vous demande un chèque avec l'offre, refusez : l'argent n'intervient qu'au compromis, et en principe sur le compte séquestre du notaire.

Rédiger une offre solide : les étapes

1. Vérifiez votre budget total avant d'écrire un prix : prêt possible, apport, frais de notaire.

2. Demandez les documents clés : diagnostics, et en copropriété les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années et les travaux votés.

3. Fixez un prix justifié par des ventes réelles comparables, consultables avec l'outil Estimer mon bien.

4. Choisissez une durée courte, une à deux semaines, pour ne pas rester bloqué.

5. Ajoutez les conditions qui vous protègent : obtention du prêt aux caractéristiques précises (montant, durée, taux maximal), date d'entrée dans les lieux.

6. Envoyez par écrit et conservez la preuve de réception.

7. Préparez la suite : si l'offre est acceptée, le compromis reprendra ces conditions ; relisez-le pour vérifier qu'elles y figurent.

Les erreurs fréquentes

• Offre sans durée de validité : vous restez engagé pendant un « délai raisonnable » incertain.
• Offre sur plusieurs biens en même temps : si deux vendeurs acceptent, vous êtes engagé envers les deux.
• Oubli de la condition de prêt dans l'offre puis dans le compromis : le jour où la banque refuse, vous n'êtes plus protégé.
• Chèque remis avec l'offre : versement interdit, offre nulle, argent difficile à récupérer.
• Offre orale ou par SMS ambigu : impossible à prouver et source de litiges.
• Accepter une contre-offre trop vite, sans avoir vérifié les charges ou les travaux à venir.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit avant d'envoyer ou d'accepter une offre.
• Le notaire : il rédige ou vérifie le compromis qui suivra.
• Allô Service Public : renseignements généraux sur la réglementation.

Si le vendeur revient sur son acceptation ou exige un versement, faites-vous conseiller rapidement par un notaire, un avocat ou l'ADIL.

Sources

• Qu'est-ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Code civil, articles 1101 à 1231-7 (le contrat) — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026