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Guide pratique · Travaux & rénovation

DPE : nouvelle réglementation et impact sur la vente et la location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu l'un des indicateurs immobiliers les plus influents. Au-delà de son rôle informatif, il a pris une dimension juridique et commerciale majeure depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a transformé les passoires thermiques en obstacles concrets à la location et à la vente.

Équipe ICITOO Mis à jour le 10 min de lectureService Public · Ministère de la Transition écologique · Notaires de France

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Ce guide présente la méthode de calcul actuelle, les conséquences juridiques et les stratégies possibles pour les propriétaires concernés.

Ce qu'est le DPE

Le DPE est un document qui évalue la performance énergétique d'un logement selon deux critères :

  • La consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an)
  • Les émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an)

Il classe le logement sur une double échelle de A à G (étiquettes « Énergie » et « Climat ») : A pour les logements les plus performants, G pour les plus énergivores et les plus émetteurs.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable : l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d'erreur, et le diagnostiqueur engage la sienne en cas de DPE erroné. Ce changement a fondamentalement renforcé son importance.

La méthode de calcul actuelle

Depuis juillet 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul conventionnelle fixée par arrêté : il s'appuie sur les caractéristiques physiques du bâtiment et de ses équipements, et non plus sur les factures d'énergie des occupants. Elle a aussi provoqué des changements de classe pour de nombreux logements.

Les éléments pris en compte :

  • Surface, orientation, inertie thermique
  • Isolation (murs, toiture, planchers, fenêtres)
  • Système de chauffage et production d'eau chaude
  • Système de ventilation
  • Zone climatique et altitude

Deux ajustements récents sont à connaître : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins ; et depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer l'étiquette des logements chauffés à l'électricité. Un DPE antérieur reste valable et peut, si son étiquette s'améliore, être mis à jour gratuitement sur le site de l'Ademe, sans nouvelle visite. Un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce facteur à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024 : ils doivent être refaits.

Les interdictions de location

La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique aux critères du logement décent, avec un calendrier progressif :

  • Depuis le 1er janvier 2025 : seuls les logements classés A à F peuvent être loués pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit ; les logements G sont exclus
  • À partir du 1er janvier 2028 : exclusion des logements classés F
  • À partir du 1er janvier 2034 : exclusion des logements classés E

Ces règles concernent les locations à titre de résidence principale, vides ou meublées, en métropole (un calendrier distinct s'applique outre-mer). Un bailleur qui loue un logement non décent s'expose aux recours du locataire : le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation.

Exception : en copropriété, le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter le seuil de performance si le bailleur démontre qu'il a proposé en assemblée générale des travaux sur les parties communes et que, malgré des travaux dans ses parties privatives, il n'a pu atteindre le niveau requis.

Le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, en métropole, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, ni révisé selon l'IRL, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Dans les départements d'outre-mer, la règle s'applique depuis le 1er juillet 2024. Cette mesure est cumulative avec les interdictions de location.

L'audit énergétique obligatoire à la vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique en plus du DPE ; l'obligation s'étend aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et s'étendra aux classés D à partir du 1er janvier 2034. Les lots de copropriété ne sont pas concernés. Cet audit :

  • Identifie précisément les travaux à réaliser pour améliorer la performance
  • Propose au moins deux propositions de travaux, avec coûts estimés, gains attendus et aides mobilisables
  • Est réalisé par un professionnel qualifié
  • Est valable cinq ans

Selon Service-Public.fr, « L'audit doit contenir 2 propositions de travaux minimum pour parvenir à une rénovation performante. » (Service-Public.fr, fiche F37110)

L'impact sur la valeur des biens

Les études des notaires documentent l'impact concret du DPE sur la valeur marchande :

  • Selon l'étude des Notaires de France sur les transactions 2024, les logements performants se vendent plus cher et les logements très énergivores (F ou G) se vendent moins cher que des biens comparables mieux notés
  • Le DPE est devenu un critère de recherche majeur pour les acquéreurs, au même titre que la surface ou la localisation

Les stratégies pour les propriétaires

Face à ces enjeux, plusieurs stratégies sont possibles pour les propriétaires d'un logement mal classé :

1. Engager une rénovation énergétique globale

C'est l'option la plus efficace à long terme. Une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation) peut faire gagner plusieurs classes au DPE et maintenir le bien locable. Les aides publiques (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) permettent de réduire significativement le coût à la charge du propriétaire.

2. Vendre avant l'échéance d'interdiction

Sans travaux, vendre avant l'entrée en vigueur de l'interdiction peut limiter la décote, mais l'acquéreur héritera des mêmes enjeux.

3. Voter des travaux en copropriété

Pour un logement en copropriété, la plupart des travaux énergétiques concernent les parties communes (isolation de façade, toiture, remplacement de chaudière collective). Faire voter ces travaux en assemblée générale est la voie à privilégier, avec l'aide des dispositifs d'accompagnement (MaPrimeRénov' Copropriété).

4. Reconsidérer l'usage du bien

Certains propriétaires font le choix de vendre plutôt que louer, ou de passer à une location meublée de tourisme. Attention : ce type de location n'échappe plus au DPE. En métropole, la mise en location d'un meublé de tourisme peut désormais exiger un DPE classé de A à E, puis de A à D à partir de 2034, date à laquelle la commune pourra aussi demander le DPE des meublés existants.

Conclusion

Depuis 2021, le DPE structure l'ensemble des relations locatives et commerciales autour du logement : comprendre son impact et anticiper ses évolutions est indispensable.

Pour les bailleurs, la rénovation énergétique n'est plus une option mais une nécessité à terme. Pour les acquéreurs, intégrer le DPE et le coût des travaux éventuels à l'analyse financière est devenu incontournable. Dans tous les cas, un DPE récent et fiable, établi selon la méthode en vigueur, est le point de départ de toute réflexion patrimoniale.

Sources

Vos questions

Mon DPE de 2019 est-il encore valide ?

Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'étaient valables que jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 jusqu'au 31 décembre 2022. Un nouveau DPE, établi selon la méthode actuelle, est donc obligatoire pour toute vente ou location. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans.

Un DPE est-il obligatoire pour toute location ?

Oui, le DPE doit être remis au locataire lors de la signature du bail pour toute location à titre de résidence principale, qu'elle soit vide ou meublée. Ses classes énergétique et climatique, ainsi que le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, doivent aussi figurer dans l'annonce, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement classé F ou G. Les meublés de tourisme sont également concernés : en métropole, leur mise en location peut exiger un DPE classé de A à E.

Que faire si mon logement est classé G ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en métropole pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Deux options principales : engager des travaux de rénovation énergétique pour remonter la classe, ou vendre le bien. Dans le premier cas, un audit énergétique permet d'identifier les travaux prioritaires et leur coût, et les aides publiques (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) peuvent en couvrir une partie. Dans le second cas, la vente reste possible, mais les logements très énergivores se vendent moins cher que des biens comparables mieux classés.

L'audit énergétique est-il vraiment utile ?

Oui, il est devenu un outil stratégique. Il ne se contente pas d'indiquer une classe : il contient au moins deux propositions de travaux, avec leur coût, les gains attendus et les principales aides mobilisables, ce qui permet d'optimiser les décisions de rénovation. Il est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025. Il est valable cinq ans.

Le gel des loyers s'applique-t-il à la révision annuelle ?

Oui. En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être revu à la hausse, ni lors de la révision annuelle selon l'IRL, ni au moment du renouvellement. Dans les départements d'outre-mer, la règle s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024. Le gel cesse lorsque le logement sort des classes F et G.

Un DPE erroné peut-il être contesté ?

Oui, le DPE est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021. Un acquéreur ou un locataire qui constate une erreur peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur et demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente ou du bail, devant le tribunal du lieu du logement. Le diagnostiqueur engage lui aussi sa responsabilité, sauf si le propriétaire lui a volontairement communiqué de fausses informations. Une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié permet d'appuyer la contestation.

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