DPE : nouvelle réglementation et impact sur la vente et la location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu, ces dernières années, l'un des indicateurs immobiliers les plus influents. Au-delà de son rôle informatif initial, il a pris une dimension juridique et commerciale majeure depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a transformé les passoires thermiques en obstacles concrets à la location et à la vente.

Ce guide présente la méthode de calcul actuelle, les conséquences juridiques et les stratégies possibles pour les propriétaires concernés.

Ce qu'est le DPE

Le DPE est un document qui évalue la performance énergétique d'un logement selon deux critères :

• La consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an)
• Les émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an)

Il classe le logement sur une double échelle de A à G : A pour les logements les plus performants, G pour les plus énergivores et les plus émetteurs.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie que l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d'erreur. Ce changement a fondamentalement renforcé son importance.

La méthode de calcul actuelle

Depuis juillet 2021, le calcul du DPE est basé sur la méthode dite « sur factures reconstituées », qui s'appuie sur les caractéristiques physiques du bâtiment et des équipements plutôt que sur les factures réelles. Cette méthode plus objective a corrigé plusieurs biais de l'ancien DPE, mais a aussi provoqué des changements importants de classe pour de nombreux logements.

Les éléments pris en compte :

• Surface, orientation, inertie thermique
• Isolation (murs, toiture, planchers, fenêtres)
• Système de chauffage et production d'eau chaude
• Système de ventilation
• Zones climatiques

Un DPE actuel est valable dix ans sauf si des travaux significatifs modifient la performance. Les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 sont valables jusqu'en 2024 au plus tard pour ceux établis entre 2013 et 2017, et jusqu'en 2025 pour ceux entre 2018 et 2021.

Les interdictions de location

La loi Climat et Résilience a introduit un calendrier d'interdictions progressives de location pour les logements les plus énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux et les renouvellements
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E

Ces interdictions concernent toutes les locations à titre de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées. Un bailleur qui loue un logement interdit s'expose à des sanctions et à des recours du locataire (action en réduction du loyer, voire en résolution du bail).

Exception : les logements situés dans des copropriétés où des travaux sont votés mais non encore réalisés bénéficient d'un délai supplémentaire dans certaines conditions.

Le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont soumis au gel des loyers : leur loyer ne peut plus être augmenté, ni au renouvellement de bail, ni en cours de bail selon l'IRL. Cette mesure est cumulative avec les interdictions de location.

Cette règle incite fortement les bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique avant la mise en location ou lors du renouvellement.

L'audit énergétique obligatoire à la vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique en plus du DPE classique. Cet audit :

• Identifie précisément les travaux à réaliser pour améliorer la performance
• Propose au moins deux scénarios de travaux avec coûts estimés et gains attendus
• Est réalisé par un professionnel qualifié
• Doit être joint au compromis et à l'acte authentique

L'obligation sera étendue aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et aux classés D à partir du 1er janvier 2034.

L'impact sur la valeur des biens

Plusieurs études récentes ont documenté l'impact concret du DPE sur la valeur marchande :

• Les logements classés F ou G subissent une décote significative par rapport à des biens comparables mieux notés (estimée à 10-15 % voire davantage sur certains marchés)
• À l'inverse, les logements A ou B bénéficient d'une surcote croissante
• Le DPE est devenu un critère de recherche majeur pour les acquéreurs, au même titre que la surface ou la localisation

Cette dynamique est amenée à s'accentuer avec le durcissement progressif du calendrier d'interdictions.

Les stratégies pour les propriétaires

Face à ces enjeux, plusieurs stratégies sont possibles pour les propriétaires d'un logement mal classé :

1. Engager une rénovation énergétique globale

C'est l'option la plus efficace à long terme. Une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation) peut faire gagner plusieurs classes au DPE et maintenir le bien locable. Les aides publiques (MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ) permettent de réduire significativement le coût à la charge du propriétaire.

2. Vendre avant l'échéance d'interdiction

Pour les propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas engager des travaux, la vente avant l'entrée en vigueur de l'interdiction peut éviter la décote maximale. Attention : cette stratégie ne fait que déplacer le problème à l'acquéreur, qui sera confronté aux mêmes enjeux.

3. Voter des travaux en copropriété

Pour un logement en copropriété, la plupart des travaux énergétiques concernent les parties communes (isolation de façade, toiture, remplacement de chaudière collective). Faire voter ces travaux en assemblée générale est la voie à privilégier, avec l'aide des dispositifs d'accompagnement (parcours accompagné MaPrimeRénov Copropriétés).

4. Reconsidérer l'usage du bien

Certains propriétaires font le choix de vendre plutôt que louer, ou de passer à une location de courte durée ou meublée de tourisme, qui échappent en principe aux règles d'interdiction liées au DPE (elles obéissent à d'autres règles).

Conclusion

Le DPE est devenu, depuis 2021, bien plus qu'un simple indicateur informatif : il structure désormais l'ensemble des relations locatives et commerciales autour du logement. Pour les propriétaires, comprendre son impact et anticiper les évolutions à venir est indispensable.

Pour les bailleurs, la rénovation énergétique n'est plus une option mais une nécessité à terme. Pour les acquéreurs, intégrer le DPE et le coût des travaux éventuels à l'analyse financière est devenu incontournable. Dans tous les cas, un DPE récent et fiable, établi selon la nouvelle méthode, est le point de départ de toute réflexion patrimoniale.