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Guide pratique · Juridique & légal

Copropriété : charges, syndic et conseil syndical

La copropriété est le régime juridique qui s'applique à tout immeuble divisé en lots répartis entre plusieurs propriétaires. Issue de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, plusieurs fois modifiée (loi Alur 2014, loi ELAN 2018), elle organise la gestion commune des parties collectives de l'immeuble.

Équipe ICITOO Mis à jour le 10 min de lectureService Public

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Ce guide synthétise les règles essentielles que tout copropriétaire doit connaître pour participer activement à la vie de sa copropriété.

Les notions fondamentales

Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative (l'appartement proprement dit) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. Les parties communes incluent : les fondations, les gros murs, les planchers, les toitures, les escaliers, les ascenseurs, les halls, les couloirs et les éléments communs aux occupants de l'immeuble.

Chaque copropriétaire dispose ainsi de droits et d'obligations proportionnels à ses tantièmes, notamment pour le vote en assemblée générale et la contribution aux charges.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le document fondamental qui organise la copropriété. Il comprend :

  • L'état descriptif de division : inventaire des lots et leurs tantièmes
  • La destination de l'immeuble (résidentiel, mixte, commercial)
  • Les règles de jouissance des parties privatives et communes
  • La répartition des charges selon leur nature
  • Les règles de fonctionnement (assemblée, syndic, conseil syndical)

Le règlement est opposable à tous les copropriétaires, successeurs et occupants. Il ne peut être modifié qu'à la double majorité (article 26) ou à l'unanimité selon la nature de la modification. Une clause contraire à l'ordre public est réputée non écrite.

Le syndic : le gestionnaire de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il est obligatoire dans toute copropriété et peut être :

  • Professionnel : titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », avec garantie financière et assurance
  • Non professionnel (bénévole) : un copropriétaire élu par l'AG, solution adaptée aux petites copropriétés
  • Coopératif : élu par les membres du conseil syndical parmi eux, il en est le président

Ses missions principales :

  • Exécuter les décisions prises en AG
  • Conserver et entretenir l'immeuble
  • Tenir la comptabilité de la copropriété, sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat
  • Gérer les contentieux et recouvrer les charges
  • Assurer l'immeuble
  • Communiquer avec les copropriétaires

Le syndic rémunéré doit utiliser le contrat type défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, avec un forfait et des prestations particulières limitativement énumérées. Le non-respect du contrat type expose à une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le mandat du syndic est de 3 ans maximum.

Le conseil syndical : la courroie de transmission

Le conseil syndical est un organe obligatoire, sauf renonciation votée à la double majorité de l'article 26 ou dans les petites copropriétés. Ses membres, élus en AG pour 3 ans au plus, exercent leurs fonctions à titre gratuit. Son rôle :

  • Assister le syndic dans sa mission
  • Contrôler la gestion financière et comptable
  • Donner son avis sur toute question concernant la copropriété

En principe, le conseil syndical ne décide pas à la place de l'AG. Celle-ci peut toutefois lui déléguer, à la majorité absolue, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple, pour 2 ans au plus et s'il compte au moins 3 membres (sauf approbation des comptes et budget prévisionnel).

L'assemblée générale : l'organe de décision

L'assemblée générale des copropriétaires (AG) est l'organe souverain. Elle se réunit au moins une fois par an pour statuer sur :

  • L'approbation des comptes de l'exercice écoulé
  • Le budget prévisionnel et les appels de fonds
  • Les travaux à réaliser
  • Le renouvellement ou le changement de syndic
  • Toute question importante concernant la copropriété

Les décisions sont prises selon quatre majorités distinctes, selon la nature de la question :

  • Article 24 (majorité simple) : décisions courantes, travaux d'entretien — majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
  • Article 25 (majorité absolue) : désignation du syndic, montant du fonds de travaux — majorité des voix de tous les copropriétaires
  • Article 25-1 (majorité assouplie) : si un premier vote à l'article 25 atteint au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, second vote immédiat à la majorité de l'article 24
  • Article 26 (double majorité) : modifications importantes du règlement, aliénation de parties communes — majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix
  • Unanimité : modifications fondamentales (destination de l'immeuble, etc.)

Les charges de copropriété

Les charges sont divisées en deux catégories :

Charges générales : liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Réparties selon les tantièmes de copropriété. Exemples : rémunération du syndic, assurance immeuble, frais de fonctionnement du conseil syndical.

Charges spéciales : liées aux équipements et services collectifs, réparties selon l'utilité que chaque lot en tire. Exemples : chauffage collectif (réparti selon la consommation ou la surface chauffée), ascenseur (selon l'utilité qu'il présente pour chaque lot), eau chaude, etc.

Le règlement de copropriété fixe précisément les clés de répartition applicables. Une répartition non conforme peut être contestée en justice.

Le fonds de travaux obligatoire

Tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation doit constituer un fonds de travaux, à l'issue d'une période de 10 ans après la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots. Il est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, votée à la majorité absolue. Ce fonds finance les futurs travaux importants (ravalement, toiture, chaudière, mise en conformité), jamais l'entretien courant.

Depuis le 1er janvier 2025, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi pour tout immeuble d'habitation de plus de 15 ans. Si l'AG adopte un plan, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus ni à 5 % du budget prévisionnel.

Contester une décision d'AG

Un copropriétaire opposant (ayant voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée) ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une résolution d'AG en justice dans un délai impératif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965), porté à 5 ans si le procès-verbal n'a jamais été envoyé. Passé ce délai, « une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s'impose à tous » (Service-Public.fr, fiche F35288).

Les motifs de contestation sont variés : vice de convocation, erreur de majorité, vote d'une question non inscrite à l'ordre du jour. La contestation se fait par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat obligatoire.

Conclusion

La copropriété est un régime juridique complexe mais structuré, conçu pour équilibrer les droits individuels des copropriétaires et la gestion collective de l'immeuble. Participer aux assemblées générales, comprendre les règles de majorité et contrôler la gestion du syndic sont les trois leviers principaux d'une copropriété saine.

Pour les situations conflictuelles (gestion contestée, travaux urgents, charges excessives), l'assistance d'un avocat spécialisé ou d'une ADIL est recommandée.

Sources

Vos questions

Le syndic est-il obligatoire ?

Oui, un syndic est obligatoire dans toute copropriété, quelle que soit sa taille. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Si l'assemblée générale ne parvient pas à en désigner un, le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble le désigne, à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ; l'assistance d'un avocat est obligatoire pour cette démarche. Une copropriété sans syndic ne peut fonctionner juridiquement.

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Oui, mais uniquement en respectant les conditions légales. Le mandat du syndic est limité à trois ans renouvelables. En cours de mandat, le contrat ne peut être résilié qu'en cas d'inexécution suffisamment grave (travaux votés non réalisés, fournisseurs non payés, absence de compte bancaire séparé, par exemple) : une simple perte de confiance ne suffit pas. Le conseil syndical en fait la demande motivée, et l'assemblée générale vote la résiliation à la majorité absolue de l'article 25. Une rupture jugée abusive peut obliger le syndicat à indemniser le syndic à hauteur des honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme du contrat.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

La loi fixe une liste limitative : les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints ou partenaires de Pacs, les associés d'une SCI copropriétaire, les accédants ou acquéreurs à terme, les représentants légaux et les usufruitiers. Lorsque le syndic est professionnel, ni le syndic, ni ses préposés, ni leurs proches ne peuvent en être membres. Les membres sont élus pour trois ans au maximum, à la majorité de l'article 25, et exercent à titre gratuit. Le conseil syndical est obligatoire, sauf renonciation votée à la double majorité de l'article 26 ou dans les petites copropriétés.

Les charges peuvent-elles être contestées ?

Oui. Le copropriétaire qui conteste l'approbation des comptes ou la répartition votée en assemblée générale doit, s'il a voté contre ou était absent et non représenté, agir en justice dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal ; passé ce délai, la décision devient définitive. Les erreurs les plus courantes concernent la répartition des charges spéciales ou la prise en compte de lots qui ne bénéficient pas d'un service. L'action se fait devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat obligatoire.

Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?

Le syndic relance le copropriétaire, puis lui adresse une mise en demeure ; des intérêts au taux légal courent à partir de celle-ci. Si l'appel de fonds reste impayé 30 jours après la mise en demeure, le syndic peut rendre immédiatement exigibles toutes les provisions de l'exercice (article 19-2 de la loi de 1965). Pour un impayé de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable (conciliateur, médiateur ou procédure participative) est obligatoire avant le juge. Le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot et peut aller jusqu'à la saisie. Les charges peuvent être réclamées pendant 5 ans.

Faut-il être obligé d'assister à toutes les assemblées générales ?

Non, ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. Le copropriétaire absent et non représenté est dit défaillant : il conserve le droit de contester une décision en justice dans les deux mois de la notification du procès-verbal, mais ne pèse pas sur le vote. Il peut aussi voter par correspondance ou donner pouvoir à un tiers ; chaque mandataire ne peut en principe recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. La participation active est le meilleur moyen de peser sur les décisions.

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