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Guide pratique · Acheter un bien

Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste complète et les durées de validité

Lors de toute vente ou location d'un logement en France, le propriétaire doit fournir à l'acquéreur ou au locataire un ensemble de diagnostics techniques regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Cette obligation, inscrite à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation et progressivement étoffée (loi Climat et Résilience notamment), garantit la transparence sur l'état réel du bien.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 8 min de lectureService Public · Légifrance

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Ce guide recense les diagnostics exigibles, leur durée de validité, et les sanctions en cas d'oubli ou de manquement.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE informe sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore), pour l'énergie comme pour le climat.

  • Obligation : vente et location
  • Validité : dix ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025
  • Enjeu majeur : « Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G (cela concerne aussi le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite) » (Service-Public.fr, fiche F16096). Suivront les F en 2028 et les E en 2034. Toute annonce doit afficher les classes énergie et climat.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 : un DPE plus ancien reste valable mais peut être mis à jour gratuitement sur le site de l'Ademe si l'étiquette s'améliore. En location, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 (en métropole).

L'audit énergétique (maisons et immeubles en monopropriété)

Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé E, F ou G au DPE, un audit énergétique proposant des scénarios de travaux chiffrés doit être remis à l'acquéreur. Cette obligation s'étendra aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

  • Obligation : vente (hors appartements en copropriété)
  • Validité : cinq ans

Le diagnostic amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il vise à détecter la présence de matériaux contenant de l'amiante, substance hautement cancérogène.

  • Obligation : vente ; en location, il fait partie du DDT mais n'est pas annexé au bail : le bailleur le tient à disposition du locataire
  • Validité : illimitée en l'absence d'amiante pour un repérage réalisé depuis le 1er avril 2013 ; un repérage plus ancien doit être renouvelé avant la vente

En présence d'amiante, le propriétaire doit communiquer ses modalités de surveillance à l'acquéreur.

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, période durant laquelle le plomb était couramment utilisé dans les peintures.

  • Obligation : vente et location
  • Validité : illimitée en l'absence de plomb ou sous le seuil de 1 mg/cm² ; au-delà, moins d'un an en vente et moins de six ans en location

En présence de plomb dégradé, le propriétaire doit engager les travaux nécessaires.

Le diagnostic termites

Obligatoire uniquement dans les zones déclarées infestées ou à risque par arrêté préfectoral.

  • Obligation : vente
  • Validité : six mois seulement — d'où l'importance de le réaliser peu avant la mise en vente

Dans les zones identifiées par arrêté, la promesse ou l'acte de vente doit aussi indiquer s'il existe un risque de mérule (champignon).

Le diagnostic gaz

Ce diagnostic vise les installations intérieures de gaz de plus de quinze ans et vérifie leur sécurité.

  • Obligation : vente et location
  • Validité vente : trois ans
  • Validité location : six ans

Le diagnostic électricité

Il vise les installations électriques de plus de quinze ans.

  • Obligation : vente et location
  • Validité vente : trois ans
  • Validité location : six ans

L'État des Risques (ERP)

Ce document informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de radon et de pollution des sols qui concernent le bien.

  • Obligation : vente et location, dans les zones à risques
  • Validité : six mois ; il est remis dès la première visite du bien

Il doit être annexé à la promesse et à l'acte de vente ; à défaut, l'acquéreur peut demander au juge l'annulation de la vente ou une diminution du prix.

Le diagnostic assainissement non collectif

Pour les logements non raccordés au tout-à-l'égout, un diagnostic du système d'assainissement individuel (fosse septique, micro-station) est obligatoire.

  • Obligation : vente
  • Validité : trois ans à la date de l'acte authentique

La loi Carrez (copropriété uniquement)

Pour tout lot de copropriété d'une surface privative d'au moins huit mètres carrés, la superficie « loi Carrez » doit figurer dans l'acte de vente.

  • Obligation : vente en copropriété
  • Validité : illimitée, sauf travaux modifiant la surface

« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure » (Légifrance, loi du 10 juillet 1965, article 46). L'action doit être engagée dans l'année suivant l'acte authentique.

Le diagnostic bruit des aéroports

Il informe des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans une zone du plan d'exposition au bruit d'un aéroport.

  • Obligation : vente et location, uniquement dans les zones concernées

Sanctions et responsabilité

L'absence d'un diagnostic ou sa non-conformité entraîne plusieurs risques pour le vendeur :

  • Impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés
  • Diminution du prix de vente sur demande de l'acquéreur
  • Annulation de la vente dans les cas les plus graves
  • Dommages et intérêts si un préjudice est démontré

Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité : il doit être certifié et assuré. Le propriétaire qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié s'expose à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Conclusion

Anticiper la réalisation des diagnostics quelques semaines avant la mise sur le marché permet d'éviter la découverte tardive de non-conformités et de sécuriser juridiquement la transaction.

Le coût global des diagnostics varie typiquement de 250 à 700 € pour un logement standard, selon sa surface, son âge et sa localisation ; leur prix n'est pas réglementé. Il est à la charge du vendeur (ou du bailleur). En présence d'amiante ou de plomb, un accompagnement par un professionnel est vivement recommandé.

Sources

Vos questions

Qui paye les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics sont à la charge exclusive du vendeur pour une vente, et du bailleur pour une location. Leur coût total varie généralement entre 250 € et 700 € selon la surface, l'âge et l'équipement du logement. Ils peuvent être commandés à un seul diagnostiqueur certifié qui propose souvent un tarif package plus avantageux.

Que se passe-t-il si un diagnostic est absent ?

L'absence d'un diagnostic ou sa non-conformité prive le vendeur de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix ou, dans les cas graves, la nullité de la vente. Le vendeur peut aussi être condamné à des dommages et intérêts si un préjudice est démontré. Pour la location, des sanctions administratives sont également prévues.

Les diagnostics ont-ils la même validité en vente et en location ?

Non. Certaines validités diffèrent : le diagnostic gaz et électricité est valable trois ans pour la vente mais six ans pour la location ; le CREP est valable un an ou illimité en vente selon le résultat mais six ans ou illimité en location. Il faut donc vérifier la validité au moment où le document est présenté à l'acquéreur ou au locataire.

Le DPE est-il opposable ?

Oui depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable : l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d'erreur sur la classe énergétique affichée. Cette opposabilité a renforcé l'importance du DPE dans toutes les transactions, notamment depuis les restrictions de location applicables aux classes F et G.

Faut-il refaire les diagnostics avant chaque vente ?

Pas systématiquement. Chaque diagnostic a sa propre durée de validité et s'il est toujours valide au moment du compromis, il peut être réutilisé. En pratique, pour une vente, il est souvent plus simple de refaire l'ensemble du dossier afin d'éviter toute contestation ou obsolescence en cours de procédure.

Qui peut réaliser les diagnostics ?

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité (Cofrac ou équivalent) peut réaliser les diagnostics obligatoires. Il doit également disposer d'une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant ses missions. Le choix d'un diagnostiqueur non certifié rend les diagnostics caducs et expose le vendeur ou le bailleur à la responsabilité.

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