Bail verbal : quelle valeur et quels droits pour le locataire et le propriétaire ?

Un bail verbal n'est pas nul : dès que la location a commencé (entrée dans les lieux, loyers payés), la loi du 6 juillet 1989 s'applique comme pour un bail écrit, avec une durée de 3 ans minimum si le propriétaire est un particulier. Mais le locataire comme le propriétaire peuvent exiger à tout moment un bail écrit conforme, et le propriétaire qui refuse de l'établir encourt jusqu'à 1 an de prison et 20 000 € d'amende.

Ce que vaut un bail verbal aujourd'hui

La loi impose un écrit pour louer un logement qui sert de résidence principale. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige un contrat écrit, conforme à un contrat type fixé par décret (Source). Pourtant, l'absence d'écrit n'annule pas la location. L'ANIL le résume : « malgré l'exigence formelle d'un écrit, la jurisprudence admet la validité du bail verbal » (Source).

Concrètement, un accord oral suivi d'une occupation réelle et de loyers versés crée un vrai bail. Le locataire n'est donc pas un « occupant sans droit ni titre » : le propriétaire ne peut ni changer les serrures, ni couper l'eau, ni exiger un départ du jour au lendemain.

Ce qui s'applique, ce qui ne s'applique pas

| Règle | Avec un bail verbal |

|---|---|

| Durée minimale (3 ans pour un bailleur particulier, une SCI familiale ou une indivision ; 6 ans pour une personne morale) | S'applique |

| Reconduction tacite faute de congé du propriétaire | S'applique |

| Congé du propriétaire : vente, reprise ou motif légitime, 6 mois avant l'échéance | S'applique |

| Préavis du locataire qui part | S'applique |

| Révision annuelle du loyer (IRL) | Impossible sans clause écrite |

| Clause résolutoire (résiliation automatique pour impayés) | Impossible, elle doit être écrite |

La Cour de cassation l'a rappelé le 17 novembre 2021 (n° 20-19.450) : sans congé écrit du bailleur, le bail verbal parvenu à son terme est reconduit tacitement par période de 3 ans, comme l'explique Service-Public.

Prouver l'existence du bail

Tout se joue sur la preuve. Selon l'ANIL, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, sa preuve peut être rapportée par tout moyen. En revanche, si la location n'a jamais commencé, un simple témoignage ne suffit pas : il faut un écrit.

Rassemblez dès maintenant :

1. les relevés bancaires montrant des virements réguliers au propriétaire, avec un libellé « loyer » si possible ;

2. les quittances ou reçus, même manuscrits ;

3. les SMS et courriels qui évoquent le loyer, les clés, les réparations ;

4. l'attestation d'assurance habitation à cette adresse ;

5. les factures d'énergie ou d'internet à votre nom et à cette adresse ;

6. les courriers officiels reçus à cette adresse (impôts, caisse d'allocations familiales).

Le propriétaire a intérêt à garder les mêmes traces : elles lui serviront à réclamer des loyers impayés, car il devra d'abord prouver l'accord de location devant le juge.

Obtenir un bail écrit : les étapes

La loi donne un droit simple : « Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme au présent article » (article 3, Source).

1. Demandez-le par écrit. Un courriel ou une lettre suffit pour ouvrir la discussion. Proposez le modèle réglementaire de bail : vous pouvez partir de notre modèle de bail de location vide.

2. Mettez en demeure en cas de refus. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant l'article 3 et fixant un délai raisonnable. Justice.fr précise que cette mise en demeure est obligatoire avant toute procédure (Source).

3. Tentez la conciliation. La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peuvent intervenir sans frais : voir notre guide sur la commission de conciliation.

4. Saisissez le juge. Justice.fr indique que l'assignation n'est pas obligatoire : la procédure d'injonction de faire devant le tribunal judiciaire est gratuite.

Devant le juge, le bail régularisé ne peut contenir que les clauses obligatoires de la loi et celles sur lesquelles les deux parties sont d'accord. Selon l'ANIL, le juge ne peut pas imposer une clause facultative comme la révision du loyer.

Le risque pénal pour le propriétaire

Depuis la loi du 9 avril 2024, le refus d'établir un bail conforme est sanctionné. Service-Public précise que le propriétaire ou l'agence qui refuse de rédiger un bail conforme ou de délivrer une quittance, ou qui dissimule ces obligations, encourt jusqu'à 1 an de prison et 20 000 € d'amende pour une personne physique, et jusqu'à 100 000 € d'amende pour une personne morale (Source). C'est le refus qui est puni : le bail verbal hérité d'une situation ancienne doit donc être régularisé dès qu'une des parties le demande.

Loyer, charges, dépôt de garantie : les points sensibles

Le loyer reste celui convenu. Sans clause écrite de révision, le propriétaire ne peut pas appliquer l'indice de référence des loyers. L'ANIL cite un arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 1995 qui refuse l'indexation d'un bail verbal faute d'accord. Pour le calcul quand une clause existe, voir notre guide sur la révision du loyer avec l'IRL.

Le dépôt de garantie est plafonné. Pour un logement vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges et doit figurer dans le bail (Service-Public). Versé en espèces, exigez un reçu. Détails dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Les quittances sont gratuites. Le propriétaire doit en remettre une à chaque demande, par courrier ou par courriel si le locataire l'accepte. Un modèle de quittance évite les discussions.

Cas particuliers

Pas d'état des lieux d'entrée. C'est fréquent avec un bail verbal, et c'est piégeant pour le locataire. Service-Public explique qu'en cas de négligence des deux parties, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf s'il prouve le contraire. Si c'est le propriétaire qui a refusé malgré une mise en demeure, c'est lui qui devra prouver le bon état initial (Source). Photos datées et constat de commissaire de justice sont utiles. Voir aussi notre guide sur l'état des lieux.

Logement meublé. Le bail verbal d'un meublé est lui aussi valable ; la Cour de cassation (15 octobre 2008, n° 07-13.294) a jugé que le locataire doit tout de même respecter le préavis d'un mois, selon l'ANIL.

Impayés. Sans clause résolutoire écrite, le propriétaire ne peut pas obtenir une résiliation automatique : il doit demander au juge de prononcer la résiliation du bail, ce qui laisse au juge un pouvoir d'appréciation. La procédure d'expulsion reste ensuite la même, trêve hivernale comprise : voir notre guide sur la procédure d'expulsion.

Départ du locataire. L'absence d'écrit ne dispense pas du préavis légal. Le délai dépend du type de location et de votre situation : consultez notre guide sur le préavis de location.

Les erreurs à éviter

• Croire que sans papier, on peut partir ou mettre dehors du jour au lendemain. Les durées, congés et préavis de la loi s'appliquent.
• Payer en espèces sans reçu. C'est la preuve la plus difficile à reconstituer.
• Signer un bail écrit antidaté ou comportant des clauses interdites. Une clause interdite est réputée non écrite, et les clauses facultatives nouvelles ne valent que pour l'avenir selon l'ANIL.
• Accepter une hausse de loyer « parce qu'il n'y a pas de bail ». Sans clause écrite, pas de révision annuelle.
• Pour le propriétaire, laisser traîner la situation. Sans bail écrit, pas de clause résolutoire, et le refus de régulariser expose à une sanction pénale.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département : conseil juridique gratuit et neutre, pour locataires comme pour propriétaires.
• La commission départementale de conciliation : litiges sur le loyer, les charges, l'état des lieux.
• Le conciliateur de justice : gratuit, en mairie ou au tribunal.
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement : injonction de faire, fixation du bail, résiliation.
• Un commissaire de justice : constat de l'état du logement, signification d'un congé.

En cas de doute sur la preuve de votre bail ou sur un congé reçu, faites relire votre dossier par l'ADIL, un avocat ou un notaire avant d'agir.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Validité du bail verbal et conséquences — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• À défaut de congé du bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Bail d'habitation : documents remis par le propriétaire (bailleur) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Refus du propriétaire de délivrer le contrat du bail ou des quittances de loyers — Justice.fr, consulté le 27 septembre 2026
• État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026