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Guide pratique · Louer un bien

Préavis de location : délai, motifs et formalités

Mettre fin à un bail de location à titre de résidence principale obéit à des règles précises, différentes pour le locataire et pour le bailleur. La durée du préavis, les motifs requis et les formalités de notification sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises (lois Alur, Macron, ELAN).

Équipe ICITOO Mis à jour le 8 min de lectureLégifrance · Service Public

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Le préavis du locataire : liberté et souplesse

Le locataire peut donner congé à tout moment pendant le bail, sans avoir à justifier d'un motif particulier. La durée du préavis varie :

Location vide : trois (3) mois en principe, réduit à un (1) mois dans plusieurs situations :

  • Logement situé en zone tendue (liste fixée par décret)
  • Premier emploi
  • Mutation professionnelle
  • Perte d'emploi
  • Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • État de santé justifiant un changement de domicile, constaté par un certificat médical
  • Locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire de Pacs ou concubin est poursuivi ou condamné pour des violences au sein du couple ou sur un enfant vivant avec lui
  • Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
  • Attribution d'un logement social

La loi est précise sur la formalité : « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » (Légifrance, article 15 de la loi n° 89-462)

Location meublée : un (1) mois dans tous les cas, sans motif particulier à justifier.

Le préavis du bailleur : motif obligatoire

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour trois motifs limitativement prévus par la loi :

  1. Reprise du logement pour y habiter personnellement ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant, descendant, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin) ; le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision
  2. Vente du logement — le congé doit alors valoir offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis
  3. Motif légitime et sérieux — notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations (troubles de voisinage avérés, défaut de paiement répété, sous-location non autorisée, etc.)

Durée du préavis :

  • Six (6) mois pour un bail vide (3 ans au moins si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il est une personne morale)
  • Trois (3) mois pour un bail meublé (1 an)

Le congé doit être reçu par le locataire au moins six ou trois mois avant l'échéance du bail. À défaut, le bail se renouvelle tacitement.

Les formalités de notification

Pour être valide, le congé — côté bailleur comme côté locataire — doit être notifié :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice)
  • Par remise en main propre contre émargement ou récépissé

Une lettre recommandée électronique est valable si le destinataire particulier l'a préalablement acceptée. Un simple email ou SMS n'a aucune valeur juridique.

Contenu obligatoire pour le congé du bailleur :

  • Mention du motif précis (reprise, vente, motif légitime), à peine de nullité
  • Pour une reprise : nom et adresse du bénéficiaire et nature du lien avec le bailleur
  • Pour une vente : prix et conditions de la vente (à peine de nullité, le congé valant offre de vente), description du logement et reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15
  • Pour une reprise ou une vente : la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017

Le point de départ du préavis

Le préavis commence à courir à compter de la date effective de réception de la notification :

  • Jour de la réception de la lettre recommandée, c'est-à-dire le jour où le destinataire en prend possession
  • Date de signification de l'acte de commissaire de justice
  • Date d'émargement pour la remise en main propre

Attention : si le destinataire ne retire pas la lettre recommandée et qu'elle revient à l'expéditeur, le congé n'est pas valable ; retirée en retard, elle repousse d'autant la fin du préavis. L'acte de commissaire de justice évite ce risque.

Le loyer pendant le préavis

Le locataire qui a donné congé reste tenu au loyer et aux charges pendant tout le préavis, même s'il part plus tôt.

Exception : si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis en accord avec le bailleur, le locataire sortant cesse de devoir le loyer à partir de cette date.

Congé du bailleur : le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux.

La protection du locataire âgé

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection particulière pour les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté (celui retenu pour l'attribution des logements locatifs conventionnés). Le bailleur doit alors proposer un logement de remplacement correspondant à leurs besoins et possibilités, dans un secteur défini par la loi, faute de quoi il ne peut pas s'opposer au renouvellement. Cette protection vaut aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources.

Cette protection ne s'applique pas si le bailleur, personne physique, est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond.

Le congé pour vente : un cas particulier

Le congé délivré pour vente est soumis à des règles spécifiques :

  • Il doit valoir offre de vente au locataire
  • Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis
  • En cas d'acceptation, le locataire dispose de deux mois pour la réalisation de la vente (quatre mois s'il annonce recourir à un prêt)
  • Si le bailleur décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, ces conditions doivent être notifiées au locataire, à peine de nullité de la vente ; cette nouvelle offre est valable un mois

Conclusion

Le préavis de location est un mécanisme strict mais équilibré : le locataire peut partir à tout moment, tandis que le bailleur doit respecter des délais plus longs et fournir un motif précis.

Dans tous les cas, la forme de la notification (lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement) est essentielle : un congé mal notifié n'a aucun effet. Pour les situations complexes — congé contesté, locataire protégé, vente avec droit de préemption —, l'accompagnement d'un notaire ou d'une association de locataires est vivement recommandé.

Sources

Vos questions

Le locataire peut-il quitter les lieux avant la fin du préavis ?

Oui, rien n'empêche le locataire de partir avant le terme du préavis. Toutefois, s'il a lui-même donné congé, il reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, sauf si le logement est occupé avant cette date par un autre locataire en accord avec le bailleur. En cas de congé délivré par le bailleur, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux.

Comment justifier un préavis réduit à un mois ?

La loi impose au locataire de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l'envoi de sa lettre de congé, faute de quoi le préavis de trois mois s'applique. Les justificatifs dépendent du motif : certificat médical pour une raison de santé, attestation d'employeur en cas de mutation ou de nouvel emploi, document attestant la perte d'emploi, décision d'attribution d'un logement social, attestation de RSA ou d'AAH, etc. Pour un logement en zone tendue, il suffit d'indiquer dans la lettre l'adresse du logement et le fait de bénéficier du préavis réduit à un mois.

Un bailleur peut-il donner congé pendant le bail ?

Non. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail (trois ans pour un bail vide, un an pour un bail meublé), en respectant le préavis de six ou trois mois et en invoquant un motif légal (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Un congé délivré pour une date antérieure à l'échéance est sans effet ; en cours de bail, seule une résiliation prononcée par le juge, notamment pour manquement grave du locataire, peut y mettre fin.

Que signifie la notion de zone tendue ?

Une zone tendue est une zone géographique où la demande de logements excède fortement l'offre. La liste des communes concernées est fixée par décret et vise principalement de grandes agglomérations et leurs communes voisines. Le site service-public.gouv.fr propose un outil pour vérifier si une commune est concernée.

Le congé peut-il être envoyé par email ?

Non, un simple email n'a aucune valeur juridique pour un congé, même si le destinataire en accuse réception. La loi impose la lettre recommandée avec accusé de réception, l'acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre émargement ou récépissé. Une lettre recommandée électronique est toutefois valable, à condition que le destinataire, s'il est un particulier, ait préalablement accepté ce mode d'envoi. Un congé envoyé par simple email ou SMS n'a aucun effet : le bail continue comme si rien n'avait été notifié.

La notice d'information est-elle vraiment obligatoire ?

Oui, pour tout congé délivré par le bailleur en vue de reprendre ou de vendre le logement, la loi impose de joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017. Elle n'est pas prévue pour le congé fondé sur un motif légitime et sérieux. Le texte ne prévoit pas expressément la nullité en cas d'oubli, mais l'omettre expose le congé à une contestation : mieux vaut toujours la joindre. Elle est consultable sur Légifrance.

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