Rédiger un bail de location : les mentions obligatoires et les annexes

Un bail d'habitation pour une résidence principale doit être écrit, conforme au modèle de bail réglementaire et contenir une série de mentions obligatoires : identité des parties, date de prise d'effet et durée, description et surface habitable du logement, classe DPE, identifiant fiscal, loyer, charges et dépôt de garantie. Il doit aussi être accompagné de ses annexes, dont le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et l'état des lieux ; un oubli peut coûter au bailleur une baisse de loyer.

La forme : un écrit conforme au modèle réglementaire

Service-Public.fr est explicite : « Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire). » (Source) Il peut être rédigé entre les parties (acte sous signature privée) ou chez un notaire (acte authentique). Dans les deux cas, il doit suivre le modèle de bail réglementaire, qui diffère pour une location vide et pour une location meublée.

Le bail doit aussi contenir une clause résolutoire permettant de le résilier si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie ou ne paie pas le loyer ou les charges. Il peut en outre prévoir une clause résolutoire pour défaut d'assurance des risques locatifs, ou pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Pour partir d'une base à jour, ICITOO propose un modèle de bail de location vide et un modèle de bail de location meublée.

Les mentions obligatoires, rubrique par rubrique

Les parties et la durée

• nom et domicile du propriétaire ;
• si le logement est géré par un tiers, nom et siège social du gestionnaire ;
• nom de chaque locataire ;
• date de prise d'effet et durée du bail.

En location vide, la durée minimale est de 3 ans si le bailleur est un particulier, et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale (société, association). Elle peut descendre à 1 an minimum lorsque le propriétaire prévoit de reprendre le logement pour un événement familial ou professionnel précis : ce motif doit figurer dans le bail et être confirmé au locataire au moins 2 mois avant la fin, par lettre recommandée. En location meublée, la durée est d'un an, ou de 9 mois pour un étudiant.

Le logement

• identifiant fiscal du logement (sauf en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte) ;
• localisation et destination de l'immeuble ;
• description : maison ou appartement, copropriété ou non, nombre de pièces, équipements privatifs et communs ;
• nature et montant des travaux effectués depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement ;
• classe du DPE (sauf dans les mêmes territoires d'outre-mer) ;
• surface habitable.

Le loyer, les charges et le dépôt de garantie

• montant du loyer, modalités de paiement et règles de révision éventuelle ;
• montant du dernier loyer du précédent locataire, s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
• modalités de paiement des charges ;
• montant du dépôt de garantie, s'il est prévu ;
• montant estimé des dépenses de chauffage, avec l'année de référence des prix de l'énergie.

Dans les communes où les loyers sont encadrés (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres territoires), le bail indique aussi le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Le fonctionnement de ce dispositif est détaillé dans notre guide sur l'encadrement des loyers.

En location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; il est interdit si le loyer se paie par trimestre d'avance. Le plafond en meublé et les règles de restitution sont traités dans notre guide sur le dépôt de garantie.

Les frais d'agence

Si un professionnel intervient dans la mise en location, le bail doit reproduire les règles de partage des frais prévues par l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquer les plafonds facturables au locataire.

Les annexes à joindre

| Annexe | Quand elle est exigée |

|---|---|

| Diagnostic de performance énergétique valide | Toujours |

| Constat de risque d'exposition au plomb | Dans le dossier de diagnostic technique |

| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de 15 ans |

| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans |

| État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) | Logement situé dans une zone concernée |

| Diagnostic bruit | Logement situé dans une zone concernée |

| Notice d'information | Toujours |

| État des lieux d'entrée, puis de sortie | Toujours |

| Extrait du règlement de copropriété | Logement en copropriété |

| Acte de cautionnement ou de garantie Visale | Si une caution est exigée |

| Grille de vétusté | Si les parties l'ont prévue |

| Autorisation ou récépissé de déclaration de mise en location | Commune ayant instauré un permis de louer |

Doivent aussi être annexés l'attestation d'assurance des risques locatifs du locataire, les informations sur les équipements d'accès à la télévision et à internet et, pour un logement conventionné, la convention Anah. Il est recommandé de tenir un diagnostic amiante à disposition du locataire. Le dossier de diagnostic technique est établi par un diagnostiqueur certifié et peut être transmis par courriel, sauf si le locataire s'y oppose. En meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier complètent l'état des lieux.

Clauses interdites et erreurs : les conséquences

Les clauses interdites

Le bail peut contenir d'autres clauses, à condition qu'elles ne figurent pas parmi celles que la loi interdit. Une clause interdite n'a pas à être appliquée, même si le locataire a signé. Parmi les plus fréquentes :

• imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ;
• interdire au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui ;
• facturer la délivrance ou l'envoi des quittances.

Service-Public.fr rappelle aussi qu'exiger d'autres sommes que le loyer, le dépôt de garantie et les frais d'agence autorisés pour obtenir la signature du bail est interdit, même si une clause le prévoit.

La surface n'est pas indiquée

Le locataire peut mettre le propriétaire en demeure de la préciser, par lettre recommandée, dans le mois qui suit la signature. Le propriétaire a ensuite un mois pour répondre. À défaut, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant sa mise en demeure pour obtenir une diminution du loyer.

La surface est surestimée

Service-Public.fr précise : « Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté. » (Source) Le propriétaire dispose de 2 mois pour répondre ; sans accord, le locataire saisit le juge dans les 4 mois suivant sa demande. La baisse s'applique depuis la signature si la demande intervient dans les 6 mois, sinon à partir de la date de la demande.

Rédiger son bail en 7 étapes

1. Choisir le bon contrat : location vide, meublée ou bail mobilité. Notre guide bail meublé ou non meublé compare les deux régimes principaux.

2. Vérifier la décence du logement, y compris sa classe énergétique : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.

3. Mesurer la surface habitable avec soin, pour éviter une action en diminution de loyer.

4. Fixer le loyer en tenant compte de l'encadrement éventuel et du gel des loyers des logements classés F ou G.

5. Réunir le dossier de diagnostic technique avant la signature.

6. Compléter le modèle réglementaire, sans y ajouter de clause interdite.

7. Faire l'état des lieux d'entrée à la remise des clés, avec ce modèle d'état des lieux ; notre guide état des lieux d'entrée et de sortie détaille les points à contrôler.

Erreurs fréquentes

• Signer un bail d'un an pour une location vide sans motif de reprise écrit : la durée légale de 3 ans s'applique.
• Oublier le dernier loyer du précédent locataire, qui permet au nouveau de vérifier les règles d'évolution.
• Réutiliser un ancien modèle qui ne comporte ni l'identifiant fiscal, ni la classe DPE.
• Demander un dépôt de garantie supérieur au plafond.
• Prévoir une révision annuelle pour un logement classé F ou G, où elle est interdite.

Qui contacter

L'ADIL de votre département relit gratuitement un projet de bail et répond aux questions des deux parties. En cas de désaccord sur le contenu du bail, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si vous optez pour un acte authentique, le notaire rédige le bail et vous conseille sur son contenu.

En cas de doute sur une clause ou de litige, faites relire le bail par un professionnel : ADIL, notaire ou avocat.

Sources

• Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026