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Dépôt de garantie : plafond, restitution, retenues et recours

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail pour garantir ses obligations. Son encadrement légal est strict depuis la loi du 6 juillet 1989 et a été renforcé par la loi Alur de 2014. Comprendre les règles qui s'appliquent évite de nombreux litiges à l'entrée et à la sortie.

Équipe ICITOO Mis à jour le 8 min de lectureService Public · Légifrance · ANIL

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

Le montant maximum : un ou deux mois

Le plafond du dépôt de garantie dépend du type de bail :

  • Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
  • Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum

Ces plafonds sont d'ordre public : tout dépôt supérieur est illégal et peut faire l'objet d'une restitution partielle sur demande du locataire. Le dépôt de garantie ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement, même en cas de révision du loyer.

Exception : pour un bail mobilité (durée de 1 à 10 mois, réservé aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Quand et comment le verser

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Il doit être mentionné dans le bail, avec son montant exact en euros. Il peut être payé par :

Le bailleur n'est pas tenu de placer le dépôt sur un compte séparé ni de le faire rémunérer.

Le délai de restitution : un ou deux mois

C'est l'une des règles les plus importantes et l'une des plus méconnues. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai :

  • 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
  • 2 mois dans le cas contraire

Ce délai court à compter de la remise effective des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La majoration de 10 % en cas de retard

À défaut de restitution dans les délais, le montant dû est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient de ce que le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. En pratique, elle s'obtient en adressant une mise en demeure puis, si nécessaire, en saisissant le juge.

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, un retard de trois mois entraîne une majoration de 240 € (800 × 10 % × 3).

Les retenues autorisées

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie, sous réserve de justification par des pièces (devis, factures, états des lieux) :

  • Les loyers et charges impayés : montants résiduels à la fin du bail
  • Les réparations locatives : dégradations imputables au locataire
  • La régularisation des charges : si les provisions versées sont inférieures aux charges réelles

Le bailleur ne peut pas retenir :

  • La vétusté (usure normale due au temps, définie par le décret n°2016-382)
  • Les réparations incombant au bailleur (gros œuvre, équipements vétustes)
  • Les défauts préexistants mentionnés à l'état des lieux d'entrée
  • Des montants sans justificatif

En copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement une provision qui ne doit pas dépasser 20 % du dépôt, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est restitué « dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble » (Service-Public.fr, fiche F31269).

Les réparations locatives et la vétusté

La distinction entre dégradations imputables au locataire et vétusté normale est cruciale. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (Légifrance, décret n° 2016-382, article 4). Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'un accord collectif, qui fixe la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements et des coefficients d'abattement annuels.

Si aucune grille n'est prévue, c'est le juge qui apprécie la part de vétusté en cas de litige.

Recours en cas de non-restitution

Face à un bailleur qui ne restitue pas ou qui retient abusivement une partie du dépôt :

  1. Courrier de demande amiable : premier contact, description de la situation
  2. Mise en demeure par lettre recommandée avec AR dans un délai court (8 jours)
  3. Démarche amiable : conciliateur de justice ou Commission Départementale de Conciliation (CDC), toutes deux gratuites, ou médiateur civil (payant). Pour un litige de moins de 5 000 €, cette démarche est obligatoire avant de saisir le juge
  4. Saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement

Le locataire a trois ans pour saisir le juge à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu. Les pièces à conserver : copie du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, photographies, justificatifs de paiement.

Le cas de la colocation

Dans une colocation avec bail unique, le dépôt de garantie est versé par les colocataires et, en l'absence de dégradations, n'est restitué qu'au départ du dernier des colocataires. Un colocataire qui part et qui est remplacé peut convenir avec son remplaçant que celui-ci lui rembourse sa part. En cas de colocation à baux séparés, chaque colocataire dispose de son propre dépôt.

Conclusion

Le dépôt de garantie est une somme dont la gestion obéit à des règles strictes. Plafond d'un ou deux mois, délai de restitution d'un ou deux mois, majoration de 10 % par mois de retard, retenues uniquement justifiées : ces règles protègent fortement le locataire.

Côté bailleur, la rigueur de la procédure (état des lieux contradictoire, conservation des preuves, justificatifs chiffrés) est la meilleure garantie contre les contestations. Pour tout litige, la Commission Départementale de Conciliation est une étape gratuite et souvent efficace avant le juge.

Sources

Vos questions

Le dépôt de garantie peut-il être utilisé pour payer le dernier loyer ?

Non, sauf accord explicite du bailleur. Le dépôt de garantie a pour seule fonction de garantir les éventuelles sommes dues en fin de bail. Le locataire est tenu de payer tous ses loyers jusqu'à la remise effective des clés. Le dépôt est restitué après état des lieux et arrêté des comptes, dans le délai légal.

Un bailleur peut-il demander plus d'un mois de dépôt en location vide ?

Non, c'est formellement interdit par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Tout dépôt supérieur à un mois de loyer hors charges est illégal, et le locataire peut en demander le remboursement de l'excédent à tout moment. Aucune clause du bail ne peut déroger à ce plafond d'ordre public.

Comment prouver une dégradation à la sortie ?

L'élément clé est l'état des lieux d'entrée, obligatoire et contradictoire. Si un défaut est mentionné à l'entrée, il ne peut plus être imputé au locataire à la sortie. À défaut d'état des lieux d'entrée, la présomption légale est que le logement a été remis en bon état, ce qui est défavorable au locataire. Les photographies datées à l'entrée et à la sortie sont un excellent moyen de preuve complémentaire.

Que faire si le bailleur refuse toute restitution ?

Commencez par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la loi et la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Si le litige porte sur moins de 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : conciliateur de justice ou Commission Départementale de Conciliation (gratuits), ou médiateur civil. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection. Le locataire a trois ans pour saisir le juge à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

Le bailleur doit-il placer le dépôt sur un compte séparé ?

Non, la loi ne l'exige pas d'un bailleur particulier. Il peut le conserver sur son compte courant personnel et n'est pas tenu de faire rémunérer cette somme au profit du locataire. En revanche, lorsqu'une agence immobilière détient le dépôt pour le compte du bailleur, elle doit être couverte par une garantie financière et recevoir les fonds sur un compte bancaire spécial, comme l'impose la loi Hoguet.

La régularisation des charges peut-elle retenir le dépôt longtemps ?

Oui, partiellement. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision, limitée à 20 % du dépôt, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision doit être justifiée par des documents. Le solde doit être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Les deux parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

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