Procédure d'expulsion d'un locataire : étapes, délais et coût

Le cadre : qui peut expulser, et sur quel fondement

L'expulsion d'un locataire est une mesure d'exécution forcée. Elle suppose un titre exécutoire, en pratique un jugement du juge des contentieux de la protection qui constate ou prononce la résiliation du bail. Le bailleur qui ferait partir lui-même son locataire, en changeant la serrure ou en vidant le logement, encourt 3 ans de prison et 30 000 € d'amende, selon Service Public.

Les motifs les plus fréquents sont les loyers ou charges impayés, le défaut d'assurance, le non-versement du dépôt de garantie ou des troubles de voisinage constatés par un juge. Un congé régulier (vente, reprise) non respecté conduit aussi au juge. Ce guide suit le cas le plus courant, l'impayé avec clause résolutoire. Si vous en êtes au tout début, lisez d'abord locataire qui ne paie plus son loyer.

Les étapes, dans l'ordre chronologique

1. Commandement de payer. Délivré par un commissaire de justice au locataire, puis à la caution dans les 15 jours. Le locataire a 6 semaines pour régler (2 mois pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 et jamais reconduit ni renouvelé depuis, selon l'ANIL). Le commissaire signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (Ccapex) dès que l'impayé dure depuis 2 mois ou atteint deux fois le loyer hors charges ; un diagnostic social et financier est alors lancé. Voir commandement de payer.
2. Assignation. Faute de paiement ou d'accord, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, en référé si vous le souhaitez, et notifie l'assignation au préfet.
3. Audience. Elle a lieu au moins 6 semaines après l'assignation. Le juge peut accorder au locataire jusqu'à 3 ans pour rembourser et suspendre la clause résolutoire, à deux conditions : qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il soit en mesure de régler sa dette.
4. Jugement et signification. Si le bail est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation fixée par le juge. Le commissaire de justice signifie la décision.
5. Commandement de quitter les lieux. Il reproduit les articles L412-1 à L412-6 du code des procédures civiles d'exécution et fixe la date à partir de laquelle le logement doit être libre. Le commissaire en saisit le préfet ; à défaut, le délai avant expulsion est suspendu.
6. Délai de deux mois. La règle est posée par le code : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement » (Source). Le juge peut le supprimer s'il constate la mauvaise foi de l'occupant.
7. Délais de grâce éventuels. Le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire.
8. Expulsion. Le commissaire de justice se présente un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. En cas de refus ou d'absence, il dresse un procès-verbal de tentative et demande au préfet le concours de la force publique.

Tableau des délais légaux

Sur les délais de grâce, la loi du 27 juillet 2023 les a resserrés : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » (Source). Avant cette loi, selon l'ANIL, la fourchette allait de 3 mois à 3 ans. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant, de l'âge, de l'état de santé, de la situation de famille et des démarches de relogement.

Ce que coûte une procédure d'expulsion

Aucun barème global n'existe : le coût dépend du nombre d'actes et du déroulement. Voici les postes à prévoir, et qui les supporte.

Si le préfet refuse la force publique, ou ne répond pas dans les 2 mois, l'État peut vous indemniser. La demande se fait au préfet par lettre recommandée avec justificatifs : perte des loyers et charges récupérables, frais de commissaire de justice, frais de remise en état, perte liée à une vente désavantageuse, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, trouble dans les conditions d'existence. Une proposition arrive en principe dans les 2 mois ; l'absence de proposition vaut refus, contestable dans les 2 mois devant le tribunal administratif. Si le refus intervient pendant la trêve hivernale, seule la période qui suit est indemnisable.

Cas particuliers

• Trêve hivernale : un jugement peut être rendu en hiver, mais l'expulsion d'un locataire sans solution de relogement est reportée après le 31 mars. Détails : trêve hivernale.
• Surendettement : le dépôt d'un dossier peut suspendre la procédure dans certains cas.
• Logement social : le locataire peut demander un protocole de cohésion sociale, qui suspend la procédure s'il reprend le paiement et rembourse sa dette.
• Locataire qui se maintient : rester plus de 2 mois après un commandement régulier consécutif à une décision définitive est puni de 7 500 € d'amende, sauf pendant la trêve, en cas de délai de grâce demandé, ou si le logement appartient à un bailleur social ou à une personne publique (ANIL).
• Logement d'étudiant : les délais de grâce et la trêve ne s'appliquent pas à l'occupant qui ne remplit plus les conditions d'attribution d'un logement réservé aux étudiants (CPCE, art. L412-7).

Erreurs à éviter

• Oublier une signification (caution, préfet) : chaque oubli fragilise la procédure ou suspend un délai.
• Laisser le locataire sans interlocuteur : un accord écrit avant l'audience peut éviter des mois de procédure.
• Relouer ou vider le logement trop tôt : tant que le procès-verbal d'expulsion n'est pas dressé, vous n'avez pas repris possession.
• Négliger le dossier social : le juge reçoit un diagnostic social et financier ; répondre à la demande d'informations permet d'y faire figurer vos propres difficultés.

Qui contacter

• Commissaire de justice : seul habilité à délivrer les actes et à procéder à l'expulsion.
• SOS loyers impayés : 0 805 160 075, gratuit, pour les bailleurs comme pour les locataires.
• ADIL : conseil juridique gratuit, neutre.
• Préfecture : concours de la force publique et demande d'indemnisation.
• Locataire menacé : assistante sociale de la mairie, Fonds de solidarité pour le logement, recours DALO, 115 en l'absence de solution de relogement.

La procédure comporte de nombreuses formalités sanctionnées par la nullité : en cas de doute ou de litige, faites-vous accompagner par un avocat, un commissaire de justice ou votre ADIL.

Sources

• Loyers impayés et expulsion du locataire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Code des procédures civiles d'exécution, articles L412-1 à L412-8 — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire priseur) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Quand s'applique la trêve hivernale ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026