État des lieux d'entrée et de sortie : guide pratique

Sommaire du guide

L'obligation d'établir un état des lieux

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'établir un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » (Légifrance, article 3-2 de la loi n° 89-462). Cette obligation concerne les baux de résidence principale, vides ou meublés, et le bail mobilité.

À défaut d'état des lieux d'entrée, la présomption de l'article 1731 du Code civil joue en principe : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer dans le même état, sauf preuve contraire (photographies, témoignages). Cette présomption ne peut toutefois pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux : un bailleur qui a refusé de le dresser malgré une mise en demeure devra lui-même prouver en fin de bail l'état dans lequel il a remis le logement.

La forme : contradictoire et conforme

L'état des lieux peut être :

Établi à l'amiable entre le bailleur (ou son mandataire) et le locataire, par écrit, sur support papier ou sous forme électronique
Établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) lorsqu'il ne peut pas l'être à l'amiable, à l'initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié entre les deux parties

Il est établi en autant d'exemplaires que de parties, daté, signé et remis à chacune, en main propre ou par voie dématérialisée. Si l'une des parties refuse de venir ou de signer, il faut recourir au commissaire de justice.

Le contenu obligatoire (décret Alur)

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 impose un contenu minimum pour l'état des lieux d'entrée ou de sortie :

Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
Sa date d'établissement
La localisation du logement
Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur, ainsi que, le cas échéant, ceux du mandataire
Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
Le détail des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux privatifs ou communs
La description précise de chaque pièce (revêtements des sols, murs et plafonds, équipements, mobilier pour les meublés)
Les signatures des parties ou de leurs mandataires

La description de chaque pièce doit être factuelle, sans ambiguïté. Les mentions vagues comme « état correct » doivent être évitées : préférer « peinture propre, aucune tache, pas de fissure » ou au contraire « peinture écaillée derrière le radiateur, tache d'humidité 15 × 10 cm ».

L'utilisation des photographies

Le décret prévoit que la description de chaque pièce peut être complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images. C'est une pratique recommandée, surtout pour les biens en bon état ou présentant des défauts spécifiques. Les photographies gagnent à être :

Datées (horodatage de l'appareil ou mention manuscrite)
Signées ou paraphées par les deux parties
Numérotées et référencées dans le corps de l'état des lieux

Elles constituent un moyen de preuve utile en cas de litige.

L'état des lieux d'entrée

Prévoyez du temps, un bon éclairage, et procédez méthodiquement, pièce par pièce.

Check-list à l'entrée :

Murs, plafonds, sols : état général, fissures, taches, auréoles
Menuiseries : portes, fenêtres, volets (fonctionnement, état)
Équipements sanitaires : robinetterie, faïence, joints, WC
Cuisine : plans de travail, plaques, four, évier, carrelage
Chauffage : radiateurs, système, production d'eau chaude
Équipements électriques : prises, interrupteurs, éclairages
Pour les meublés : inventaire et état détaillé du mobilier

Testez chaque équipement : interrupteurs, robinets, prises. Le locataire peut encore demander de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage ; au-delà, un défaut non signalé sera difficile à faire reconnaître.

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est établi au moment de la libération des lieux, sous la même forme que celui d'entrée, et permet d'identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire. Le locataire a intérêt à nettoyer soigneusement le logement : un défaut d'entretien peut justifier des retenues sur le dépôt de garantie.

Le décret du 30 mars 2016 ajoute pour la sortie :

L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire
La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce constatées depuis l'entrée

La vétusté : un concept clé

La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements du logement. Les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté issue d'un accord collectif, qui fixe pour les principaux matériaux et équipements une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels.

Exemple : une peinture neuve à l'entrée et vieille de plusieurs années à la sortie a perdu une partie de sa valeur selon la grille, ce qui réduit d'autant la part imputable au locataire.

À défaut de grille annexée, les juges apprécient la vétusté au cas par cas.

Le désaccord et le recours au commissaire de justice

Si les parties ne parviennent pas à un accord, chacune peut faire appel à un commissaire de justice pour établir l'état des lieux (« constat locatif »). Il avise les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée ; ses frais, réglementés, sont partagés par moitié et ses constatations s'imposent aux deux parties.

En cas de litige persistant après l'état des lieux de sortie et une retenue sur le dépôt, la commission départementale de conciliation (gratuite) peut être saisie ; pour un litige de 5 000 € au plus, une démarche amiable (commission, conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant de saisir le juge.

Conclusion

L'état des lieux est probablement le document le plus important de la vie d'un bail. Un état des lieux précis, contradictoire, photographié et signé à l'entrée comme à la sortie, prévient l'immense majorité des litiges sur le dépôt de garantie.

Prévoyez du temps et faites mentionner le moindre défaut. La grille de vétusté, convenue dès la signature du bail, est un outil pragmatique pour éviter les discussions sur la frontière entre usure normale et dégradations imputables au locataire.

Sources

Article 3-2 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
État des lieux de sortie pour un bail d'habitation — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Article 25-5 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Un état des lieux peut-il être refait après coup ?

Il peut être complété, pas refait. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement, et, pendant le premier mois de la période de chauffe, de le compléter par l'état des éléments de chauffage. Passé ces délais, l'état des lieux initial fait foi. La demande gagne à être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ; en cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?

À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer dans le même état, sauf s'il prouve le contraire (photos datées, témoignages). Cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux : si le bailleur a refusé de le faire malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver en fin de bail l'état dans lequel il a remis le logement. Faire établir un état des lieux d'entrée reste donc indispensable.

Qui paye les frais d'huissier ?

Depuis la création des commissaires de justice (anciennement huissiers de justice), c'est un commissaire de justice qui établit l'état des lieux lorsqu'il ne peut pas être fait à l'amiable. Ses frais sont réglementés et partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En métropole, le constat locatif coûte 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà (TVA incluse), auxquels s'ajoutent 18,06 € de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement. Les tarifs sont différents en outre-mer.

Un locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux de sortie ?

Oui, mais c'est rarement une bonne idée. Le refus de signer rend l'état des lieux amiable impossible : l'une ou l'autre partie peut alors faire appel à un commissaire de justice, qui convoque les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée. Ses constatations s'imposent aux deux parties, même en l'absence de l'une d'elles, et ses frais sont partagés par moitié. Mieux vaut signer en mentionnant expressément ses réserves (par exemple « avec réserves sur… »), ce qui protège les droits du locataire tout en évitant des frais.

Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie ?

Le locataire peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur en contestant précisément chaque retenue non justifiée. Pour un litige de 5 000 € au plus, une démarche amiable est ensuite obligatoire avant tout procès : commission départementale de conciliation (gratuite), conciliateur de justice (gratuit) ou médiateur. En cas d'échec, il peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le locataire doit disposer d'une copie de l'état des lieux d'entrée, de sortie, de photographies et de tout justificatif utile.

L'inventaire du mobilier est-il obligatoire en meublé ?

Oui. La loi impose, pour un bail meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés, signés par les parties et joints au bail ; ils ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle de l'état des lieux. L'inventaire permet aussi de vérifier que le logement comporte les éléments de mobilier exigés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : si cette liste n'est pas respectée, le juge peut requalifier le bail en bail de logement vide.