Acheter un logement en France sans y résider : démarches, financement et impôts

Vivre hors de France n'empêche pas d'y acheter un logement : l'achat se fait chez un notaire, selon la loi française, qui s'applique à tout bien situé en France. Les différences portent sur trois points : le financement (les banques françaises appliquent les mêmes règles de taux d'effort et de durée à un non-résident), le transfert des fonds, dont l'origine est vérifiée, et la fiscalité, avec un taux minimum d'imposition sur les loyers et un prélèvement de 19 % sur la plus-value à la revente.

Ce qui s'applique à un acheteur non résident

Les Notaires de France le rappellent : « c'est la loi du lieu de situation du bien qui s'applique en matière d’acquisition immobilière » (Source). Le notaire étudie néanmoins votre nationalité, votre pays de résidence, votre situation personnelle et votre régime matrimonial, car ils peuvent avoir des effets hors de France. Deux points méritent une attention particulière :

• La succession. Depuis le 17 août 2015, pour un ressortissant de l'Union européenne, la loi applicable à la succession est en principe celle du pays de résidence habituelle, et pas forcément la loi française. Hors d'Europe, il faut vérifier les conventions internationales.
• Le mode de détention. Acheter seul, à deux ou via une société change le régime juridique et fiscal ; voir notre guide acheter en SCI ou en nom propre.

Les étapes de l'achat à distance

1. Définissez votre budget complet : prix, frais de notaire, frais de garantie et de dossier, impôts locaux à venir.

2. Sollicitez le financement tôt (voir la section suivante) et demandez une attestation de la banque si le vendeur l'exige.

3. Signez l'avant-contrat. En principe, en tant qu'acheteur non professionnel d'un logement, vous bénéficiez du délai de rétractation de 10 jours ; faites préciser par le notaire la loi applicable à l'avant-contrat (voir délai de rétractation de l'acheteur). Notre guide compromis ou promesse de vente explique les différences.

4. Préparez une procuration si vous ne pouvez pas venir signer. Depuis le décret du 20 novembre 2020, un notaire français peut recevoir une procuration authentique à distance, par visioconférence (Notaires de France). Si la banque prend une hypothèque conventionnelle, cette forme authentique est obligatoire ; le modèle de procuration pour l'acte de vente donne une base de travail à faire valider par le notaire.

5. Organisez le transfert des fonds par virement vers le compte du notaire, avec les justificatifs de leur origine.

6. Signez l'acte authentique, en personne ou par votre mandataire (voir signature chez le notaire).

7. Accomplissez les démarches fiscales après l'achat (voir plus bas).

Financer l'achat depuis l'étranger

Les règles françaises s'appliquent à votre prêt

La foire aux questions du Haut Conseil de stabilité financière traite ce cas. À la question de savoir si un crédit accordé à un emprunteur non résident pour un bien situé en France entre dans le champ de sa décision, elle répond : « Oui, dès lors qu’il est octroyé par un établissement de crédit ou une société de financement soumis au contrôle de l’ACPR. » (Source) Votre dossier est donc apprécié avec les mêmes critères : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au maximum, sauf dérogation. Aucune de ces règles ne fixe un apport minimal : son montant relève de chaque banque (voir capacité d'emprunt).

Ce que la banque examinera de plus près

• Des revenus perçus dans une autre monnaie : leur valeur en euros peut varier pendant toute la durée du prêt, et la banque en tiendra compte dans son analyse de solvabilité.
• Des justificatifs étrangers : bulletins, contrats et avis d'imposition parfois à traduire.
• L'assurance emprunteur : questionnaire de santé éventuel, garanties exigées ; voir notre guide sur l'assurance emprunteur.

L'offre de prêt d'une banque française suit la procédure habituelle : fiche d'information standardisée, puis délai de réflexion de 10 jours avant acceptation.

Transférer les fonds : origine vérifiée, espèces déclarées

Les Notaires de France précisent que les notaires doivent vérifier la provenance des fonds et peuvent être amenés à faire une déclaration à TRACFIN en cas de doute sérieux. Préparez les justificatifs : épargne, vente d'un bien, donation, prêt.

Si vous transportez de l'argent liquide, des chèques de voyage ou d'autres instruments au porteur d'un montant égal ou supérieur à 10 000 € en entrant en France ou en en sortant, vous devez le déclarer à la douane, en ligne via le service DALIA ; un manquement expose notamment à la saisie des sommes (douane.gouv.fr). Le virement bancaire reste la voie normale.

Vos impôts en France après l'achat

| Situation | Ce qui s'applique | Service compétent |

|---|---|---|

| Détention | Taxe foncière ; taxe d'habitation si le logement est une résidence secondaire ; déclaration d'occupation à faire avant le 30 juin | Service des impôts du lieu du bien |

| Location | Loyers imposables en France ; taux minimum de 20 %, ou 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable (revenus 2025), sauf option pour le taux moyen, et sous réserve de la convention fiscale | Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) |

| Revente | Plus-value taxée à 19 %, plus prélèvements sociaux ; impôt versé par le notaire lors de la vente | Notaire |

| Patrimoine | IFI si le patrimoine immobilier situé en France dépasse 1,3 million d'euros | SIPNR |

Sources : impots.gouv.fr, pages impôts à payer en France, modalités de calcul et imposition de la plus-value, consultées le 27 septembre 2026. Les taux et seuils sont révisés régulièrement : vérifiez-les l'année de la location ou de la vente.

Précisions sur la revente

Selon impots.gouv.fr, les résidents d'États tiers à l'Union européenne, à l'Espace économique européen et à la Suisse paient les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % ; les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'EEE ou de la Suisse, ainsi que les résidents britanniques, en sont exonérées pour la CSG et la CRDS mais restent soumises à un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un représentant fiscal accrédité peut être exigé : il en est dispensé automatiquement si le vendeur réside dans l'Union européenne ou dans certains États de l'EEE, si le prix est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur, ou si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention. Pour le calcul, voir notre guide plus-value immobilière.

Déclarations et paiements

Les impôts locaux se paient auprès du service des impôts du lieu du bien, et non du SIPNR ; depuis 2023, le prélèvement est possible depuis un compte de la zone SEPA. Pour la déclaration d'occupation, voir notre guide dédié à la déclaration d'occupation des biens immobiliers. Si vous louez, notre guide déclarer ses revenus locatifs détaille les formulaires. Enfin, impots.gouv.fr recommande de vérifier aussi vos obligations dans votre pays de résidence : une convention fiscale peut répartir l'imposition entre les deux États.

Erreurs à éviter

• Signer une procuration sous seing privé alors que le prêt est garanti par une hypothèque conventionnelle.
• Arriver avec des fonds sans justificatif d'origine : le notaire peut bloquer la signature.
• Transporter des espèces sans les déclarer.
• Oublier la succession : la loi applicable n'est pas toujours la loi française.
• Négliger la fiscalité de votre pays de résidence sur les loyers et la plus-value.

Qui contacter

• Le notaire chargé de l'achat, pour le calendrier, la procuration et les conséquences successorales.
• Le Service des impôts des particuliers non-résidents (10 rue du Centre, TSA 10010, 93463 Noisy-le-Grand Cedex), via la messagerie sécurisée de votre espace Finances publiques.
• L'ADIL du département du bien, pour le financement et les règles locales.
• Le consulat de France de votre pays de résidence, pour la certification de signature ou la légalisation de documents.

Pour un montage international (société, succession, double imposition), faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat fiscaliste avant de signer.

Sources

• L’achat immobilier en France par un non-résident — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Expatriation : faire une procuration à l’étranger — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Je vends un bien immobilier. Comment et à quel taux suis-je imposé ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Impôts à payer en France — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Foire aux questions sur la décision n° D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026
• Vous voyagez avec 10 000 euros ou plus ? — Direction générale des douanes et droits indirects, consulté le 27 septembre 2026