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Guide pratique · Financement

Capacité d'emprunt et taux d'endettement : méthode de calcul

Avant toute recherche de bien immobilier, l'étape indispensable consiste à déterminer sa capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant qu'une banque acceptera de prêter compte tenu des revenus, des charges, de la durée et du taux d'intérêt du prêt. Ce calcul repose sur des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), contraignantes pour les banques depuis le 1er janvier 2022.

Équipe ICITOO Mis à jour le 9 min de lectureHaut Conseil de stabilité financière

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

La règle des 35 % d'endettement

La règle centrale impose aux banques que le taux d'effort (ou taux d'endettement) de l'emprunteur ne dépasse pas 35 % de ses revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers ; au sein de cette marge, au moins 70 % est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants.

Formule :

Taux d'endettement = (Total des charges de crédit mensuelles) / (Revenus nets mensuels avant impôt) × 100

Les charges incluses : toutes les mensualités de crédit en cours (immobilier, consommation) et celle du nouveau prêt, intérêts et assurance emprunteur compris. La FAQ du HCSF est explicite : « Les charges annuelles d'emprunt comprennent donc le remboursement du capital emprunté et de l'ensemble des charges induites par le crédit, y compris charges d'intérêt et d'assurance. » (HCSF, FAQ sur la décision D-HCSF-2021-7) Les banques y ajoutent souvent d'autres charges fixes, comme une pension alimentaire versée.

Les revenus retenus : salaires nets, revenus locatifs (après une décote appliquée par la banque, généralement 30 %), pensions, bénéfices BIC/BNC, allocations familiales et APL parfois partiellement.

Le reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient le reste à vivre : la somme disponible après paiement de toutes les charges fixes (loyer actuel, crédits, impôts, pensions) pour couvrir les dépenses courantes (nourriture, transport, énergie, loisirs). Ce reste à vivre doit être compatible avec la composition du foyer.

À titre indicatif, certaines banques utilisent des références du type :

  • Personne seule : minimum 800-1 000 € par mois
  • Couple : minimum 1 300-1 600 € par mois
  • Couple avec enfants : + 300-500 € par enfant

Ces chiffres sont indicatifs et varient selon les établissements et les zones géographiques.

La durée maximale de 25 ans

Le HCSF limite également la durée maximale du prêt immobilier à 25 ans. Un différé d'amortissement de 2 ans au plus est toléré lorsque l'entrée dans le logement est décalée par rapport au crédit (VEFA, construction d'une maison individuelle, achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération), soit 27 ans maximum. Cette règle impacte particulièrement les jeunes acquéreurs et les primo-accédants.

Une durée plus longue permet de diminuer la mensualité et donc d'augmenter le montant empruntable, mais renchérit le coût total du crédit.

Calcul concret de la capacité d'emprunt

Prenons un couple avec :

  • Revenus nets cumulés avant impôt : 4 000 €/mois
  • Aucun crédit en cours
  • Pas de dépendance, pas de loyer à conserver

Capacité maximale de mensualité (règle 35 %) : 1 400 €/mois, assurance comprise

Sur une durée de 25 ans, avec une hypothèse de taux de 3,2 % hors assurance et une assurance de 60 €/mois, cette mensualité correspond à un emprunt d'environ 275 000 €. Il faut y ajouter l'apport personnel (typiquement 10 % du prix pour couvrir les frais d'acquisition) pour déterminer le budget d'achat total.

Budget total = Capacité d'emprunt + Apport personnel

Exemple : capacité 275 000 € + apport 35 000 € = budget 310 000 €, sur lequel le bien coûtera environ 280 000 € (les 30 000 € restants couvrant les frais de notaire, de garantie et de dossier).

Les revenus stables et variables

Les banques retiennent avec prudence les revenus variables :

  • Primes et bonus : généralement moyennés sur les 2-3 dernières années
  • Heures supplémentaires : prises en compte partiellement selon leur régularité
  • Commissions : très prudemment, parfois à 50-70 %
  • Dividendes : souvent refusés ou très limités
  • Revenus locatifs : généralement retenus à 70 % pour intégrer vacance et charges

Les CDD, intérim et période d'essai sont très pénalisants : beaucoup de banques exigent un CDI hors période d'essai pour accorder un crédit immobilier.

L'apport personnel

Même si la réglementation n'impose pas d'apport minimum, la pratique bancaire l'exige presque systématiquement pour couvrir au moins les frais d'acquisition (environ 10 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf). Un apport plus important (20 à 30 %) facilite l'obtention du prêt et permet généralement d'obtenir un meilleur taux.

L'apport peut provenir de plusieurs sources :

  • Épargne personnelle
  • Héritage ou donation
  • PEL / CEL
  • Participation / intéressement
  • Vente d'un précédent bien

Les leviers pour augmenter sa capacité

Plusieurs actions peuvent augmenter la capacité d'emprunt :

  • Solder les crédits à la consommation : libère de la marge d'endettement
  • Augmenter l'apport personnel : réduit le montant à emprunter
  • Allonger la durée : diminue la mensualité (dans la limite de 25 ans)
  • Mettre en concurrence les banques : les taux et l'appréciation du dossier varient
  • Recourir à un courtier : augmente les chances d'optimisation
  • Optimiser l'assurance emprunteur : choisir une délégation moins coûteuse peut libérer plusieurs dizaines d'euros par mois

Les cas particuliers

  • Primo-accédants : une part de la marge de dérogation leur est réservée, et des dispositifs spécifiques existent (PTZ, Action Logement)
  • Investissement locatif : les loyers futurs du bien financé peuvent être intégrés aux revenus, après décote, ce qui augmente la capacité
  • Couples à revenus déséquilibrés : les banques calculent sur les revenus consolidés, mais certaines attachent de l'importance à la stabilité de chacun
  • Auto-entrepreneurs et indépendants : nécessitent 2-3 bilans, souvent plus difficiles à convaincre

Conclusion

La capacité d'emprunt est la pierre angulaire de tout projet immobilier. La connaître précisément avant de commencer les recherches permet d'éviter les déceptions et de cibler les biens effectivement accessibles. Les règles du HCSF (35 % d'endettement, 25 ans de durée) s'imposent à toutes les banques, qui ne peuvent y déroger que dans la limite de leur marge de flexibilité.

Pour une estimation fiable, l'utilisation d'un simulateur de prêt (disponible sur les sites bancaires et comparateurs) couplée à une consultation d'un courtier permet d'obtenir un cadre réaliste. La présentation d'une attestation de financement au moment de faire une offre sur un bien est devenue un réflexe des acquéreurs sérieux, et un argument de poids face aux vendeurs.

Sources

Vos questions

La règle des 35 % est-elle absolue ?

Non, des dérogations existent. Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % (et à celle des 25 ans) pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Au sein de cette marge, au moins 70 % est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Certaines banques utilisent cette marge pour accepter des dossiers légèrement au-dessus du plafond, notamment pour des profils solides (hauts revenus, apport important, stabilité professionnelle).

L'assurance emprunteur est-elle comptée dans le taux d'endettement ?

Oui, l'assurance emprunteur est intégrée au calcul du taux d'endettement, ce qui peut peser de façon significative (parfois 0,20 à 0,50 point de taux d'endettement supplémentaire). C'est pourquoi le choix d'une assurance individuelle moins coûteuse (délégation d'assurance) peut libérer de la marge et augmenter la capacité d'emprunt.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte à 100 % ?

Non, les banques retiennent généralement les revenus locatifs à hauteur de 70 % pour intégrer les risques de vacance et les charges locatives. Certaines banques plus généreuses appliquent 80 %. Pour un investissement locatif en cours ou futur, ce point doit être vérifié précisément avec le banquier car il impacte directement la capacité d'emprunt.

Peut-on emprunter à 100 % sans apport ?

Techniquement oui, certaines banques financent jusqu'à 110 % du prix (prix + frais de notaire) pour des profils exceptionnels : hauts revenus stables, épargne importante laissée en réserve, profession à forte valeur (médecin, cadre supérieur). En pratique cela reste rare et se limite généralement à des opérations peu risquées. La plupart des ménages doivent apporter au minimum les frais d'acquisition.

Un CDD peut-il obtenir un prêt immobilier ?

Très difficilement. Les CDD sont perçus comme instables et disqualifient généralement le dossier auprès des banques classiques. Certains profils peuvent faire exception (CDD d'une longue durée avec perspective de CDI, CDI d'usage dans certaines professions, fonction publique territoriale à contrat d'usage). Un accompagnement par un courtier est alors indispensable pour identifier les rares banques susceptibles d'accepter.

Les indépendants empruntent-ils plus difficilement ?

Oui, les professions indépendantes (auto-entrepreneurs, professions libérales, artisans, commerçants) doivent justifier de deux à trois bilans comptables validés. Les revenus retenus sont généralement la moyenne des bénéfices déclarés sur cette période. La stabilité de l'activité est scrutée. Certaines banques spécialisées dans les professions libérales offrent de meilleures conditions aux médecins, avocats, notaires ou experts-comptables qu'aux indépendants plus récents.

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