IFI : à partir de quel patrimoine et comment calculer l'impôt sur la fortune immobilière ?

Qui est concerné par l'IFI ?

L'IFI vise le foyer, pas la personne. Le foyer IFI est formé soit d'une personne seule, soit de deux personnes vivant en couple, mariées, pacsées ou en concubinage : leurs biens s'additionnent, qu'ils soient communs ou propres. Les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale sont également pris en compte.

Tout se juge au 1er janvier de l'année. Selon Service Public, vous êtes soumis à l'IFI « lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1 er janvier 2026 » (Source). Ce seuil et le barème ci-dessous figurent dans les fiches Service Public vérifiées le 6 mars 2026, donc après la promulgation de la loi de finances pour 2026 (19 février 2026).

Votre domicile fiscal détermine l'étendue de l'impôt :

• domicile en France : tous vos biens immobiliers, en France et à l'étranger ;
• domicile à l'étranger : seulement l'immobilier situé en France, y compris via des sociétés ;
• retour en France après 5 années civiles à l'étranger : seuls les biens situés en France sont taxés pendant 5 ans.

Quels biens entrent dans le patrimoine taxable ?

Se déclarent notamment :

• les immeubles bâtis, occupés ou loués : maisons, appartements et dépendances (garage, cave, parking) ;
• les biens en construction au 1er janvier et les terrains (à bâtir, agricoles) ;
• les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation) ;
• les parts de sociétés détenant de l'immobilier (SCI, SCPI…) à hauteur de la valeur de l'immobilier détenu ;
• la fraction immobilière des unités de compte d'une assurance-vie rachetable, et de certains PER.

L'immobilier détenu indirectement n'est pas retenu si vous possédez moins de 10 % du capital de la société, sous conditions. L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu. Sont exonérés, totalement ou partiellement, sous conditions : les biens professionnels, les logements loués en meublé par un loueur en meublé professionnel, les bois et forêts sous engagement, les biens ruraux loués à long terme.

Usufruit : en règle générale, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien. Exception notable : l'usufruit légal du conjoint survivant issu d'une succession, où chacun déclare sa part selon le barème fiscal fondé sur l'âge de l'usufruitier.

Si vous détenez vos biens via une société familiale, voir SCI familiale : avantages et inconvénients.

Évaluer ses biens et déduire ses dettes

La valeur vénale réelle au 1er janvier

Chaque bien se déclare à sa valeur vénale réelle, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier. Le service en ligne Patrim, accessible depuis votre espace impots.gouv.fr, vous aide à l'estimer. Vous pouvez aussi estimer votre bien et croiser les méthodes présentées dans Estimer son bien immobilier : 5 méthodes fiables.

Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier. Une maison estimée 1 000 000 € ne compte que pour 700 000 €.

Les dettes déductibles

Les dettes existantes au 1er janvier et justifiées se déduisent si elles portent sur des biens taxables :

• emprunts d'acquisition de biens ou droits immobiliers taxables ;
• emprunts pour travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement ;
• dépenses d'entretien restant dues par le propriétaire ;
• impôts dus sur ces biens, comme la taxe foncière ou des droits de succession.

Ne se déduisent pas les impôts à la charge de l'occupant (taxe d'habitation) ni l'impôt sur le revenu afférent aux loyers.

Le calcul de l'IFI, pas à pas

Le barème 2026

La décote

Entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine net taxable, une décote égale à 17 500 € − 1,25 % du patrimoine se retranche de l'impôt. Exemple officiel : pour 1 350 000 €, l'IFI brut est de 2 850 €, la décote de 625 €, l'IFI dû de 2 225 €.

Deux exemples

Sous le seuil grâce à l'abattement. Résidence principale estimée 1 000 000 € (retenue 700 000 €), appartement loué 650 000 €, crédit restant sur cet appartement 100 000 € : patrimoine net taxable de 1 250 000 €. Pas d'IFI, alors que la valeur brute des biens atteint 1 650 000 €.

Au-dessus du seuil. Résidence principale estimée 1 200 000 € (retenue 840 000 €), appartement loué 700 000 €, crédit restant 40 000 € : patrimoine net taxable de 1 500 000 €.

1. De 0 à 800 000 € : 0 €.
2. De 800 001 € à 1 300 000 € : 500 000 € × 0,5 % = 2 500 €.
3. De 1 300 001 € à 1 500 000 € : 200 000 € × 0,7 % = 1 400 €.
4. Pas de décote (patrimoine supérieur à 1 400 000 €). IFI dû : 3 900 €.

Réduction pour dons et plafonnement

Les dons à certains organismes d'intérêt général réduisent l'IFI de 75 % de leur montant, dans la limite de 50 000 €. Si vous êtes domicilié en France, l'IFI est plafonné : lorsque l'IFI et vos impôts sur les revenus de l'année précédente dépassent 75 % de ces revenus, l'excédent vient en réduction de l'IFI.

Déclarer et payer

L'IFI se déclare en même temps que vos revenus, sur la déclaration n° 2042-IFI et ses annexes ; la notice de l'administration le rappelle : « L’IFI doit être déclaré en même temps que les revenus. » (Source)

Sans déclaration de revenus (non-résident sans revenus français, majeur rattaché au foyer de ses parents), il faut joindre à la 2042-IFI la déclaration n° 2042-IFI-COV. La prochaine campagne, pour le patrimoine au 1er janvier 2027, s'ouvrira en avril 2027.

Les erreurs à éviter

• Sous-évaluer un bien : l'administration compare avec les ventes réelles ; un redressement s'accompagne d'intérêts et de pénalités.
• Oublier l'immobilier « indirect » : parts de SCI, SCPI ou unités de compte immobilières d'une assurance-vie.
• Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence secondaire : il est réservé à la résidence principale.
• Oublier le concubin : pour l'IFI, un couple non marié et non pacsé forme un seul foyer.
• Déduire des dettes sans lien avec un bien taxable, ou non justifiées au 1er janvier.
• Raisonner en valeur brute : c'est la valeur nette, après abattement et dettes, qui compte pour le seuil.

Qui contacter ?

Le service des impôts des particuliers et le 0809 401 401 (du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h) répondent aux questions déclaratives ; le simulateur IFI de l'administration permet une estimation. Pour une évaluation délicate, un démembrement ou une détention en société, consultez un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable. Pour l'imposition de vos loyers et la taxe locale, voir aussi Taxe foncière : calcul, exonérations et contestation et Plus-value immobilière si vous envisagez de vendre.

En cas de doute sur l'évaluation d'un bien ou sur une dette déductible, faites valider votre déclaration par un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable).

Sources

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) - Déclaration et paiement — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Déclaration de l'IFI — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Impôt sur la fortune immobilière 2026 (notice 2042-IFI) — DGFiP, consulté le 27 septembre 2026