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Guide pratique · Fiscalité

Plus-value immobilière : calcul, exonérations et abattements

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, correspondant à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Elle est en principe imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais un système d'exonérations et d'abattements permet dans de nombreux cas de réduire voire d'annuler la taxation.

Équipe ICITOO Mis à jour le 9 min de lectureService Public · Légifrance · BOFiP-Impôts

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Sommaire du guide

L'exonération reine : la résidence principale

La règle la plus importante : la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, ainsi que ses dépendances vendues en même temps, quel que soit le montant du gain réalisé et la durée de détention.

Pour bénéficier de cette exonération, le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la vente. La résidence principale s'entend de l'habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l'année. Avis d'imposition, factures d'énergie ou scolarité des enfants permettent de la prouver.

Tolérance administrative : si vous avez occupé le logement jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise lorsque la vente intervient dans un délai normal et que le logement n'a été ni loué ni prêté entre-temps. L'administration précise : « Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. » (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

Les autres exonérations principales

Plusieurs autres situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle :

  • Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans précédant la vente, et s'il utilise le prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans. Cette exonération ne s'obtient qu'une seule fois.
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale (voir les abattements ci-dessous).
  • Prix de cession ne dépassant pas 15 000 € : exonération totale.
  • Expropriation : exonération si l'indemnité est intégralement réemployée dans un délai de 12 mois.
  • Certains cédants : titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité », sous conditions de ressources et à condition de ne pas être redevables de l'impôt sur la fortune immobilière.

Le calcul de la plus-value brute

Pour un bien qui ne bénéficie pas d'une exonération totale, la plus-value se calcule ainsi :

Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé

Le prix de cession est le prix indiqué dans l'acte, minoré des frais justifiés supportés par le vendeur : frais versés à un intermédiaire (honoraires d'agence à sa charge), diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque.

Le prix d'acquisition est le prix réellement payé à l'origine, indiqué dans l'acte, augmenté :

  • Des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat
  • Des travaux pour leur montant réel justifié par factures ou, pour un immeuble bâti vendu plus de 5 ans après son acquisition, un forfait de 15 % : selon le Code général des impôts, lorsque le vendeur « n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée » (Légifrance, article 150 VB du CGI)

Seuls comptent les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et non déjà déduits des revenus. L'entretien courant (peinture, papier peint) est exclu.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits. En location meublée non professionnelle, les amortissements déduits le diminuent depuis le 15 février 2025.

Les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value brute calculée, un système d'abattements progressifs réduit la base imposable selon la durée de détention. Deux barèmes différents s'appliquent :

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

  • 0 % pendant les 5 premières années
  • 6 % par an de la 6ème à la 21ème année
  • 4 % la 22ème année
  • Exonération totale au-delà de 22 ans

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

  • 0 % pendant les 5 premières années
  • 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année
  • 1,60 % la 22ème année
  • 9 % par an de la 23ème à la 30ème année
  • Exonération totale au-delà de 30 ans

En résumé : après 22 ans, plus d'impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus aucune imposition.

La taxation effective

Sur la plus-value nette (après abattements), deux prélèvements s'appliquent cumulativement :

  • Impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %
  • Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %

Soit un taux global maximum de 36,2 % pour les biens détenus moins de 22 ans.

Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable (après abattement pour l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Elle ne concerne ni les ventes exonérées, ni les terrains à bâtir.

Exemples chiffrés

Exemple 1 : Vente d'un bien après 10 ans de détention

  • Prix d'acquisition : 200 000 €
  • Prix de cession : 300 000 €
  • Plus-value brute : 100 000 €
  • Abattement IR (5 × 6 %) : 30 %
  • Plus-value imposable IR : 70 000 € → IR : 13 300 €
  • Abattement PS (5 × 1,65 %) : 8,25 %
  • Plus-value imposable PS : 91 750 € → PS : 15 781 €
  • Taxe sur les plus-values élevées (2 % de 70 000 €) : 1 400 €
  • Total à payer : environ 30 480 €

Exemple 2 : Vente après 23 ans de détention

  • Plus-value brute : 100 000 €
  • Abattement IR (16 × 6 % + 4 %) = 100 % → Aucun IR, aucune taxe supplémentaire
  • Abattement PS (16 × 1,65 % + 1,60 % + 9 %) = 37 % → base de 63 000 €
  • Total à payer : environ 10 840 € de prélèvements sociaux

Le paiement de l'impôt

La plus-value est déclarée et payée au moment de la vente par le notaire, qui établit la déclaration n° 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente. Le vendeur reporte ensuite le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus.

Conclusion

La plus-value immobilière obéit à un cadre fiscal complexe mais généreux dans ses exonérations, à commencer par celle de la résidence principale. Pour les autres biens, l'exonération après 22 ou 30 ans favorise les détentions longues.

Avant toute vente, demandez au notaire une simulation précise de la plus-value imposable ; différer la vente peut parfois permettre de franchir un seuil d'abattement. Pour les situations complexes (héritages, démembrement), l'accompagnement d'un fiscaliste est indispensable.

Sources

Vos questions

Quand ma résidence secondaire devient-elle exonérée ?

Une résidence secondaire bénéficie de l'exonération progressive selon la durée de détention. Elle est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ces délais, la plus-value est imposable au taux global de 36,2 % auquel s'ajoute une éventuelle surtaxe pour les plus-values importantes.

Les travaux sont-ils toujours pris en compte ?

Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par factures, sont pris en compte pour augmenter le prix d'acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduits des revenus imposables. Les travaux d'entretien courant (peinture, papier peint, petit bricolage) et ceux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas retenus. Pour un immeuble bâti vendu plus de 5 ans après son acquisition, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être appliqué à la place des dépenses réelles lorsque celles-ci ne peuvent pas être justifiées.

Un expatrié paye-t-il la plus-value immobilière ?

Oui, les non-résidents cédant un bien immobilier en France sont imposés dans les mêmes conditions que les résidents, sous réserve des conventions fiscales internationales. La vente de l'ancienne résidence principale est exonérée si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France et si le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre-temps. Une exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value existe aussi, dans la limite d'une résidence par contribuable, pour les ressortissants de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant été fiscalement domiciliés en France au moins 2 ans de manière continue, sous conditions de délai. Un représentant fiscal peut être exigé.

Peut-on déduire la commission de l'agence immobilière ?

Oui, les frais versés à un intermédiaire et supportés par le vendeur, comme les honoraires d'agence, viennent en diminution du prix de cession, à condition d'être justifiés, ce qui réduit la plus-value imposable. Il faut toutefois que ces honoraires soient réellement à la charge du vendeur (ce n'est pas le cas lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur). Les frais de diagnostics techniques obligatoires sont également déductibles.

Comment éviter la surtaxe ?

La surtaxe s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif de 2 à 6 %. Pour limiter son impact, l'optimisation porte sur la durée de détention (attendre un palier d'abattement), la prise en compte exhaustive des travaux justifiés, et la vérification du caractère de résidence principale si c'est le cas. Un fiscaliste peut évaluer précisément les leviers possibles.

Les donations évitent-elles la plus-value ?

Une donation n'est pas une cession à titre onéreux : elle ne donne pas lieu à l'impôt sur la plus-value immobilière au moment où elle est consentie (des droits de donation peuvent en revanche être dus). Lors de la revente ultérieure par le bénéficiaire, la plus-value est calculée à partir de la valeur retenue pour le calcul des droits de donation, et non du prix payé à l'origine par le donateur. Cette technique peut être utile en planification patrimoniale mais doit être analysée globalement avec un notaire ou un fiscaliste.

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