Location saisonnière : contrat, arrhes, dépôt de garantie et obligations du loueur

Ce guide traite de la relation entre le loueur et le vacancier. Les démarches du propriétaire auprès de la mairie et des impôts (déclaration, numéro d'enregistrement, changement d'usage, DPE) sont détaillées dans notre guide sur le meublé de tourisme type Airbnb.

Location saisonnière, bail meublé, bail mobilité : ne pas se tromper de contrat

Selon Service-Public.fr, un meublé de tourisme est loué dans quatre conditions cumulatives : le client a l'usage exclusif du logement, il n'en fait pas son domicile, il y séjourne pour une courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois) et ne totalise pas plus de 90 jours consécutifs de location par année civile.

Si le locataire s'installe pour y vivre, c'est un autre contrat, avec des règles protectrices qui ne se négocient pas.

Si l'occupant fait en réalité du logement sa résidence principale, le contrat de meublé de tourisme n'est plus le bon cadre : il faut un bail meublé ou un bail mobilité. Pour un séjour de travail ou d'études de quelques mois, voyez plutôt le bail mobilité.

Avant la réservation : l'état descriptif

Avant la signature, le loueur remet au futur client qui le demande un état descriptif écrit, qui indique :

• l'adresse du logement et les coordonnées du loueur ;
• sa situation dans la commune (distance des commerces, par exemple) ;
• sa description (maison ou appartement, nombre de pièces), le mobilier et les équipements ;
• le prix, les modalités de paiement (arrhes ou acompte, solde) et les charges si elles ne sont pas incluses ;
• s'ils existent, la taxe de séjour et le dépôt de garantie ;
• s'il existe, le numéro d'enregistrement délivré par la mairie et le statut du loueur (loueur en meublé professionnel ou non professionnel).

Ce document engage le loueur : c'est lui qui servira de référence si le logement ne correspond pas à l'annonce.

Le contrat : un écrit obligatoire

Le texte officiel est sans ambiguïté : « La réservation d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'un contrat de location écrit. » (Source) Le contrat est signé en deux exemplaires, un pour chaque partie. Il mentionne notamment :

1. les noms et coordonnées du loueur et du client ;
2. l'adresse, la durée, les dates et heures d'arrivée et de départ ;
3. le descriptif des lieux (localisation, pièces, surface habitable), l'inventaire du mobilier, les équipements et services (parking, piscine…) ;
4. le prix, l'acompte ou les arrhes, le solde et les charges ;
5. s'ils existent : le numéro d'enregistrement, le classement, la taxe de séjour prévisionnelle, le dépôt de garantie avec son mode et son délai de restitution, la rémunération de l'intermédiaire ;
6. si le loueur les exige : l'assurance demandée au client, le nombre maximum d'occupants, l'interdiction des animaux ;
7. les conditions d'annulation ; à défaut, ce sont celles de la réglementation qui s'appliquent.

Le loueur fixe librement son prix.

Arrhes ou acompte : ce qui se passe en cas d'annulation

À la réservation, le loueur peut demander une partie du prix. Le mot employé change tout si le contrat ne prévoit pas lui-même les conséquences d'une annulation :

Ces règles ne s'appliquent pas en cas de force majeure : le client annulant pour force majeure récupère les sommes versées, et le loueur empêché par force majeure peut les conserver. Pour éviter toute discussion, écrivez noir sur blanc dans le contrat s'il s'agit d'arrhes ou d'un acompte.

Dépôt de garantie et état des lieux

Le dépôt de garantie

Le loueur peut demander un dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») et a le droit de l'encaisser. À la fin du séjour, il le restitue selon les conditions du contrat, en retenant si nécessaire :

• les consommations d'eau, de chauffage et d'électricité, si le contrat le prévoit ;
• le coût des réparations des dégradations causées par le client, hors vétusté et force majeure, sur justificatifs que le client peut exiger.

Si le dépôt ne suffit pas, l'administration précise que « le loueur peut exiger du client le versement d’une somme supplémentaire » (Source).

L'état des lieux

Il n'est pas obligatoire, mais il est vivement recommandé : écrit, contradictoire (loueur et client présents) et en deux exemplaires, accompagné d'un inventaire détaillé du mobilier. Il signale tout écart avec la description. Si un état des lieux a été fait à l'entrée mais pas à la sortie, le client peut être tenu pour responsable des dégradations constatées après son départ.

Pendant et après le séjour

Assurance, animaux, taxe de séjour

• Assurance : aucune obligation légale, mais une assurance adaptée est recommandée des deux côtés ; le contrat peut exiger une attestation du client.
• Animaux : le loueur peut les interdire, à condition de l'écrire dans le contrat.
• Taxe de séjour : dans les communes qui l'appliquent, elle est due par nuit et par personne. Le vacancier la paie au loueur ou à la plateforme de réservation, qui la reverse à la commune. Les mineurs en sont notamment exonérés.

Logement non conforme à l'annonce

Si le logement ne correspond pas à la description au point que le client ne peut pas y rester, il demande le remboursement au loueur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Un conciliateur de justice peut être saisi gratuitement ; le client peut aussi signaler le problème à la DGCCRF (plateforme SignalConso) ou à la DREETS, ou engager une action en justice.

Client qui refuse de partir

Le client qui se maintient sans autorisation à la fin du séjour est considéré comme un squatteur : le loueur ne doit jamais le déloger lui-même. Il peut porter plainte pour violation de domicile, faire constater le maintien dans les lieux et demander au préfet une évacuation forcée, en prouvant la location en meublé de tourisme (contrat, numéro d'enregistrement). Le préfet statue dans les 48 heures et la trêve hivernale ne s'applique pas. La procédure complète est décrite dans notre guide sur le squat de logement.

Check-list du loueur

1. Vérifiez que votre logement peut être loué en meublé de tourisme (règlement de copropriété, démarches en mairie).
2. Préparez l'état descriptif et un modèle de contrat complet.
3. Choisissez entre arrhes et acompte, et écrivez vos conditions d'annulation.
4. Fixez le montant du dépôt de garantie, son mode et son délai de restitution.
5. Faites un état des lieux avec inventaire à l'arrivée et au départ.
6. Collectez la taxe de séjour si la commune l'applique et si aucune plateforme ne s'en charge.
7. Conservez contrats et justificatifs pour vos déclarations de revenus.

Erreurs à éviter

• Louer sans contrat écrit, sur un simple échange de messages.
• Laisser planer le doute entre arrhes et acompte.
• Retenir le dépôt de garantie sans justificatif des réparations.
• Enchaîner les contrats avec un même occupant au-delà de 90 jours consécutifs.
• Oublier le numéro d'enregistrement dans l'annonce et le contrat quand la commune en délivre un.

Qui contacter

La mairie renseigne sur la taxe de séjour et les démarches locales ; la DGCCRF (0809 540 550) et SignalConso recueillent les signalements des vacanciers ; l'ADIL informe gratuitement sur les règles de location ; un conciliateur de justice peut être saisi sans frais. En cas de litige sérieux sur un dépôt de garantie ou une annulation, faites-vous conseiller par un professionnel (avocat, ADIL, association de consommateurs).

Sources

• Règles d’une location de vacances entre particuliers (meublé de tourisme) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Qu'est-ce que la taxe de séjour ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026