Types de bail : le tableau comparatif complet

Sommaire du guide

Le tableau comparatif des baux

Bail	Durée	Préavis du locataire	Congé du bailleur	Dépôt de garantie	Meublé ?	Public visé	Texte applicable
Vide	3 ans (6 ans si bailleur personne morale)	3 mois, 1 mois dans certains cas	À l'échéance, 6 mois avant, pour vendre, reprendre ou motif légitime et sérieux	1 mois de loyer hors charges maximum	Non	Tout locataire, résidence principale	Loi du 6 juillet 1989, titre I
Meublé	1 an	1 mois	À l'échéance, 3 mois avant, mêmes motifs	2 mois hors charges maximum	Oui, liste d'équipements obligatoire	Tout locataire, résidence principale	Loi de 1989, titre I bis
Meublé étudiant	9 mois, non reconduit	1 mois	Aucun congé : le bail prend fin à son terme	2 mois hors charges maximum	Oui	Étudiant	Loi de 1989, titre I bis
Mobilité	1 à 10 mois, non renouvelable	1 mois	Aucun congé : fin au terme	Interdit	Oui	Formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation, mission temporaire	Loi de 1989, titre I ter
Colocation	Celle du bail vide ou meublé choisi	Celui du bail choisi	Celui du bail choisi	Celui du bail choisi	Au choix	Plusieurs locataires, résidence principale commune	Loi de 1989 (règles de la colocation)
Saisonnier (meublé de tourisme)	Jour, semaine ou mois ; 90 jours maximum par an pour un même locataire	Fixé par le contrat	Fixé par le contrat	Libre	Oui	Vacanciers, résidence secondaire	Code du tourisme et Code civil
Bail notarié	Celle du bail conclu	Celui du bail conclu	Celui du bail conclu	Celui du bail conclu	Selon le bail	Tout bail	Règles du bail + Code des procédures civiles d'exécution
Commercial	9 ans minimum	6 mois avant chaque fin de période de 3 ans	6 mois avant l'échéance ; reprise triennale limitée	Libre, plafonné à 3 mois pour certains commerces depuis le 28 mai 2026	Sans objet	Commerçants, artisans, industriels	Code de commerce, art. L145-1 et suivants
Professionnel	6 ans minimum	À tout moment, 6 mois	Au terme des 6 ans, 6 mois avant	Libre, non obligatoire	Sans objet	Professions libérales	Loi du 23 décembre 1986, art. 57 A

Les lignes « vide », « meublé » et « mobilité » reprennent le tableau officiel de Service-Public, qui résume : « Trois types de bail permettent de mettre en location un logement pour que le locataire en fasse sa résidence principale : le bail d'un logement vide, le bail d'un logement meublé et le bail mobilité » (Source).

Les trois baux de résidence principale

Bail vide

C'est le bail le plus protecteur pour le locataire. Le propriétaire particulier s'engage pour 3 ans au moins et ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec 6 mois de préavis et un motif : vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux. Une durée plus courte, d'au moins 1 an, n'est possible que si le bail mentionne un événement familial ou professionnel précis justifiant la reprise. Le locataire peut partir à tout moment avec 3 mois de préavis, réduits à 1 mois en zone tendue et dans d'autres cas (voir le préavis réduit). Modèle : bail de location vide.

Bail meublé

Le logement doit comporter la liste d'équipements fixée par décret (literie, plaques, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, luminaires…). Le bail dure 1 an et se reconduit tacitement ; le bailleur donne congé 3 mois avant l'échéance, le locataire avec 1 mois. Fiscalement, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Comparatif complet : bail meublé ou non meublé ; modèle : bail meublé.

Bail meublé étudiant de 9 mois

C'est un bail meublé ordinaire dont la durée est réduite à 9 mois pour un locataire étudiant. Service-Public précise que dans ce cas « le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé ».

Bail mobilité

Réservé aux personnes en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire, il dure de 1 à 10 mois sans renouvellement possible. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, les charges sont forfaitaires et le loyer ne peut pas être révisé. Détails : bail mobilité ; modèle : bail mobilité.

La colocation : un bail unique ou plusieurs

La colocation repose soit sur un bail commun signé par tous, soit sur un bail individuel par colocataire. Durée, préavis et dépôt de garantie suivent le bail vide ou meublé retenu. La différence tient à la clause de solidarité : avec elle, chaque colocataire et sa caution peuvent être tenus de toute la dette. Service-Public précise que pour le colocataire qui part, cette obligation dure 6 mois après la fin de son préavis, ou jusqu'à la fin du préavis si un nouveau colocataire le remplace. Voir bail unique ou baux individuels et le modèle de bail de colocation solidaire.

La location saisonnière

Le meublé de tourisme loué à la journée, à la semaine ou au mois ne relève pas de la loi de 1989 : le locataire n'y établit pas sa résidence principale, et Service-Public indique qu'un même locataire ne doit pas y habiter plus de 90 jours par an. Le dépôt de garantie est libre, le préavis et le congé sont fixés par le contrat, mais des démarches peuvent être obligatoires en mairie (déclaration, voire autorisation de changement d'usage selon la commune). Voir notre guide sur la location type Airbnb.

Le bail notarié : ce que change l'acte authentique

N'importe quel bail peut être signé devant notaire. Les règles de fond (durée, préavis, dépôt de garantie) ne changent pas ; ce qui change, c'est la force de l'acte. Les Notaires de France l'expliquent : « Si le bail a été conclu en la forme authentique (c'est-à-dire devant notaire), il constitue un titre exécutoire (CPCE, art. L111-3 4e), comme une décision de justice » (Source).

Concrètement, en cas d'impayé :

Ce qui est plus rapide : le bailleur peut faire pratiquer par un commissaire de justice une saisie sur compte ou sur biens sans jugement préalable. Depuis le 1er juillet 2025, il peut aussi, après commandement de payer, faire saisir les rémunérations directement par un commissaire de justice, sans passer d'abord par le juge de l'exécution.
Ce qui ne change pas : l'expulsion. Le Code des procédures civiles d'exécution (art. L411-1) exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire. Le bailleur doit donc toujours faire constater la résiliation par le juge, puis suivre la procédure d'expulsion.

Son coût s'ajoute à la signature : demandez un devis avant de choisir cette forme.

Bail commercial et bail professionnel

Bail commercial

Il concerne les commerçants, artisans et industriels. Il dure au moins 9 ans. Le locataire peut partir à la fin de chaque période de 3 ans en donnant congé 6 mois à l'avance ; il bénéficie d'un droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur, d'une indemnité d'éviction, sauf manquement du locataire à ses obligations (défaut d'exploitation, loyers impayés). Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, Service-Public Entreprendre indique que le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de services commerciaux ou artisanaux, et qu'il ne produit plus d'intérêts ; les bureaux et entrepôts ne sont pas concernés.

Bail professionnel

Il s'adresse aux professions libérales, réglementées ou non. Il dure au moins 6 ans et se reconduit tacitement. Le locataire peut le résilier à tout moment avec 6 mois de préavis, alors que le bailleur est engagé pour 6 ans. Il n'y a ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Un bail de plus de 12 ans doit être rédigé par un notaire. Modèle : bail professionnel. Si le local sert à la fois d'habitation et d'activité libérale, c'est un bail mixte, soumis aux règles du bail d'habitation (3 ans ou 6 ans).

Erreurs fréquentes dans le choix du bail

Signer un bail meublé pour un logement incomplet : Service-Public définit le logement vide comme celui auquel manque au moins un des équipements obligatoires ; ce sont alors les règles du bail vide, dont la durée de 3 ans, qui risquent de s'appliquer.
Proposer un bail mobilité à un salarié en CDI qui s'installe : il n'entre dans aucune des situations prévues.
Utiliser un contrat saisonnier pour une location à l'année : si le logement devient la résidence principale, la loi de 1989 s'applique.
Croire que le bail notarié permet d'expulser sans juge : il accélère le recouvrement, pas l'expulsion.
Oublier les mentions obligatoires : notre guide rédiger un bail les récapitule.

Le choix du bail engage le propriétaire pour des années : en cas d'hésitation, l'ADIL de votre département, un notaire ou un avocat peut vérifier que le contrat correspond bien à la situation.

Sources

Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Colocation : quelles sont les règles ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Non-paiement du loyer d'habitation : que faire ? — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Exercice d'une activité libérale à domicile ou dans un local dédié — Service-Public Entreprendre, consulté le 27 septembre 2026
Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? — Service-Public Entreprendre, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Quelle est la différence entre un bail meublé et un bail mobilité ?

Les deux portent sur un logement meublé servant de résidence principale. Le bail meublé dure 1 an, se reconduit tacitement et autorise un dépôt de garantie de 2 mois hors charges. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, ne se renouvelle pas, interdit tout dépôt de garantie et n'est ouvert qu'aux personnes en formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Dans les deux cas, le locataire part avec 1 mois de préavis.

Un bail étudiant de 9 mois se renouvelle-t-il automatiquement ?

Non. Le bail meublé de 9 mois conclu avec un étudiant prend fin à son terme, sans que le propriétaire ou l'étudiant aient à donner congé. Pour prolonger la location, il faut signer un nouveau bail. Pendant ces 9 mois, l'étudiant peut partir avec un préavis d'un mois. Si l'étudiant veut rester toute l'année, un bail meublé classique d'un an, reconductible, est mieux adapté.

Quel dépôt de garantie selon le type de bail ?

Pour un logement vide loué en résidence principale, 1 mois de loyer hors charges au maximum ; pour un meublé, 2 mois hors charges au maximum ; pour un bail mobilité, aucun dépôt n'est autorisé. En location saisonnière, le montant est libre. Pour un bail professionnel, il est libre et facultatif ; pour un bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, il est plafonné à un trimestre de loyer pour certains commerces.

Un bail notarié permet-il d'expulser un locataire plus vite ?

Non pour l'expulsion elle-même : même avec un bail notarié, il faut une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire pour faire quitter les lieux. En revanche, le bail notarié est un titre exécutoire pour les sommes dues : le bailleur peut faire saisir un compte bancaire ou, depuis le 1er juillet 2025, les rémunérations du locataire par un commissaire de justice, sans jugement préalable sur la dette.

Peut-on louer en colocation avec un bail meublé ?

Oui. La colocation n'est pas un bail à part : elle utilise soit un bail vide, soit un bail meublé, sous la forme d'un bail unique signé par tous ou de baux individuels. Durée, préavis et dépôt de garantie suivent donc le bail choisi, 1 an et 2 mois de dépôt maximum pour un meublé. Une clause de solidarité peut engager chaque colocataire pour toute la dette, jusqu'à 6 mois après son départ.

Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?

Le bail commercial concerne les commerçants, artisans et industriels : 9 ans minimum, départ du locataire à chaque échéance triennale avec 6 mois de préavis, droit au renouvellement et indemnité d'éviction en cas de refus. Le bail professionnel vise les professions libérales : 6 ans minimum, départ du locataire à tout moment avec 6 mois de préavis, mais ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction. Les deux parties peuvent choisir d'appliquer le statut commercial.

Types de bail comparés : vide, meublé, mobilité, étudiant, colocation, notarié, commercial

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