Louer en meublé de tourisme (type Airbnb) : déclaration, limites et fiscalité

De quoi parle-t-on : la définition légale

Le Code du tourisme définit précisément l'activité. Les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (Source).

Trois conséquences pratiques :

• le loueur n'est pas présent pendant le séjour (sinon, il s'agit d'une chambre chez l'habitant ou d'une chambre d'hôtes) ;
• un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile ;
• le client n'y fixe pas son domicile : au-delà, on entre dans le régime du bail d'habitation meublé.

Ce que la loi Le Meur a changé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024, a modifié le régime sur cinq points :

Point d'étape au 27 septembre 2026. L'article L324-1-1 du Code du tourisme dans sa nouvelle rédaction est en vigueur depuis le 20 mai 2026, mais Service-Public.fr indique (article du 27 juillet 2026) que la mise en service du téléservice national est prévue au quatrième trimestre 2026. D'ici là, l'enregistrement reste géré par les communes qui l'ont mis en place. Les titulaires d'un numéro communal disposeront de plusieurs mois pour le renouveler sur le téléservice, après quoi les anciens numéros deviendront invalides.

Les démarches, dans l'ordre

1. Vérifier son droit de louer.

• Locataire du parc privé : l'accord écrit du propriétaire est obligatoire, c'est une sous-location, soumise aux mêmes conditions.
• Locataire d'un logement social : c'est interdit.
• Copropriétaire : lire le règlement de copropriété (voir plus bas).

2. S'inscrire au répertoire Sirène de l'Insee via le Guichet des formalités des entreprises. La démarche est gratuite et donne un numéro SIRET, nécessaire pour les déclarations fiscales.
3. Déclarer le meublé auprès de la mairie tant que le téléservice national n'est pas ouvert, puis sur le téléservice. Pour une résidence principale, la déclaration doit en apporter la preuve, notamment par un avis d'impôt sur le revenu établi à l'adresse du meublé.
4. Pour une résidence secondaire dans une commune qui l'exige, demander l'autorisation de changement d'usage à la mairie. En métropole, elle suppose un DPE classé de A à E. Louer sans cette autorisation est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 €.
5. Afficher le numéro d'enregistrement dans chaque annonce, avec la mention « annonce d'un particulier » ou « annonce d'un professionnel », et le communiquer au syndic en copropriété.
6. Pendant chaque séjour : collecter la taxe de séjour si la commune l'applique (la plateforme s'en charge lorsqu'elle encaisse le paiement) et faire remplir une fiche de police aux clients étrangers, à conserver six mois.

Résidence principale : le plafond de jours

La résidence principale est, au sens de la loi du 6 juillet 1989, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. On peut donc la louer au plus quatre mois par an, ce qui correspond au plafond légal de 120 jours par année civile.

La commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Il peut être dépassé en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure (par exemple une formation de plus de trois mois hors de chez soi).

Le contrôle est outillé : les plateformes doivent désactiver l'annonce quand le plafond est atteint, et la commune peut demander, jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, le nombre de nuits louées, à transmettre dans un délai d'un mois.

Copropriété : ce qui a changé

• Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic.
• Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
• Dans les règlements plus anciens, une clause d'habitation « exclusivement bourgeoise » interdit toute activité professionnelle, dont le meublé de tourisme. Et lorsque le règlement interdit les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, alors que l'unanimité était auparavant requise.

Fiscalité : combien reste imposable

Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro, l'administration applique un abattement forfaitaire ; au-delà des seuils, c'est le régime réel, avec comptabilité et déclaration n° 2031.

Exemple : 12 000 € de recettes en 2025 pour un studio non classé. Revenu imposable au régime micro : 12 000 × 70 % = 8 400 €, à déclarer en case 5NH.

Le classement (de une à cinq étoiles), facultatif et payant, est délivré après la visite d'un organisme évaluateur accrédité ; il vaut cinq ans. Il ouvre l'abattement de 50 %, évite le tarif majoré de taxe de séjour applicable aux meublés non classés et, en zone France ruralités revitalisation, peut permettre une exonération de taxe foncière.

À ces impôts peuvent s'ajouter des cotisations sociales au-delà d'un certain montant de recettes et la cotisation foncière des entreprises, selon la situation : le service des impôts des entreprises du lieu du logement renseigne au cas par cas. Pour comparer avec une location à l'année, le simulateur de rentabilité locative d'ICITOO donne un ordre de grandeur du rendement.

Performance énergétique

Pour une nouvelle autorisation de changement d'usage, le DPE doit être classé de A à E en métropole. À partir de 2034, il devra être classé de A à D en métropole (A à E dans les départements et régions d'outre-mer), et la commune pourra demander le DPE des meublés déjà existants. Le guide sur le DPE détaille le calendrier applicable aux locations classiques.

Les erreurs à éviter

• Louer sa résidence principale au-delà du plafond de la commune : jusqu'à 15 000 € d'amende civile.
• Publier une annonce sans numéro là où l'enregistrement est exigé.
• Déclarer comme résidence principale un logement qui ne l'est pas : c'est une fausse déclaration, sanctionnée jusqu'à 20 000 €.
• Se croire encore au seuil de 77 700 € pour un meublé non classé : il est de 15 000 € depuis les revenus 2025, avec un abattement de 30 %.
• Sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire : le locataire peut être condamné à lui reverser les sommes perçues.

Qui contacter

La mairie pour la déclaration, le changement d'usage et le plafond de jours applicable ; le service des impôts pour le SIRET et la fiscalité ; l'ADIL pour les questions de bail ou de copropriété ; le syndic pour vérifier le règlement de copropriété.

Les règles locales varient fortement d'une commune à l'autre : avant d'investir ou de signer un engagement, un notaire, un avocat ou l'ADIL peuvent vérifier la situation exacte du logement.

Sources

• Article L324-1-1 du Code du tourisme — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Je suis propriétaire d'une location meublée de tourisme. Quel est le nouveau régime fiscal applicable à cette activité ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026