Caution solidaire d'un locataire : engagement, durée et limites

Caution simple ou solidaire : ce que vous signez vraiment

Se porter caution, c'est promettre par écrit de payer les dettes locatives d'une autre personne. Ces dettes couvrent le loyer, les charges, les éventuels intérêts de retard et les frais de remise en état d'un logement dégradé. Si la caution ne paie pas, ses revenus, ses biens et son propre logement peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

La différence entre les deux formes de cautionnement tient au moment où le bailleur peut se tourner vers vous.

Le type retenu doit figurer dans l'acte de cautionnement. Une caution solidaire renonce en pratique à exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire (le « bénéfice de discussion ») ou qu'il divise ses poursuites entre plusieurs cautions (le « bénéfice de division »).

Quand le bailleur a le droit d'exiger une caution

La loi du 6 juillet 1989 (article 22-1) limite les cas où une caution peut être demandée :

• Bailleur qui a déjà une assurance loyers impayés (ou toute autre garantie, hors dépôt de garantie) : il ne peut pas exiger de caution, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
• Bailleur personne morale (société, institution) : il ne peut demander qu'une caution apportée par un organisme agréé, comme Action Logement avec la garantie Visale, ou une caution pour un étudiant non boursier. Une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré échappe à cette restriction.
• Refus interdit : le bailleur qui exige une caution ne peut pas refuser celle qui est présentée au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas en métropole.

La caution peut être une personne physique (parent, ami) ou une personne morale (banque, entreprise, Action Logement). Si le locataire n'a personne pour se porter garant, une demande de garantie Visale peut être préparée avec notre modèle Demande de garantie Visale.

Les étapes pour s'engager sans mauvaise surprise

1. Lisez le bail avant l'acte. Relevez le loyer, les charges, la date et la règle de révision annuelle : l'acte de cautionnement doit les reprendre.
2. Fournissez uniquement les justificatifs autorisés. Pour une caution personne physique, le bailleur peut demander une pièce d'identité, un seul justificatif de domicile (dernière quittance, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, attestation d'assurance logement de moins de 3 mois, ou dernier avis de taxe foncière), un ou plusieurs justificatifs d'activité professionnelle et de ressources (par exemple les 3 derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d'imposition). Aucun autre document ne peut être exigé.
3. Rédigez l'acte par écrit. Il peut être sous signature privée ou authentique (devant notaire). Il doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, et reproduire l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1.
4. Écrivez vous-même la mention légale. Depuis le 1er janvier 2022, l'article 2297 du code civil impose à la caution personne physique d'apposer elle-même une mention indiquant qu'elle s'engage à payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, « dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». En cas de différence entre les deux, c'est la somme écrite en lettres qui compte. Pour une caution solidaire, la mention doit aussi indiquer que vous renoncez aux bénéfices de discussion et de division ; à défaut, vous les conservez.
5. Exigez un exemplaire du bail. Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. L'article 22-1 précise que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
6. Gardez une copie signée de l'acte et du bail, avec la date de signature.

Pour la partie bailleur, notre modèle d'acte de cautionnement solidaire reprend ces mentions.

Combien de temps dure l'engagement

C'est le point le plus mal compris. Tout dépend de ce qui est écrit dans l'acte.

Une durée précise est indiquée

Vous ne pouvez pas résilier avant la date prévue : vous restez tenu des dettes locatives nées jusqu'à cette date. L'acte peut toutefois prévoir que certains événements mettent fin à l'engagement (par exemple un divorce ou le décès du locataire).

Aucune durée, ou une durée « indéterminée »

La loi vous permet de résilier seul, mais l'effet est différé. Le texte, que l'acte doit reproduire, est le suivant : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » (Source)

Exemple : bail de 3 ans ayant commencé le 1er octobre 2024. Si le bailleur reçoit votre lettre recommandée le 15 mars 2026, vous restez engagé pour les dettes nées jusqu'au 30 septembre 2027, fin du bail en cours. Envoyez la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception pour dater la réception.

Les autres fins de l'engagement

• Le locataire part : son engagement cesse à l'expiration de son préavis, et celui de la caution dans les mêmes conditions (voir notre guide sur le préavis de location).
• Décès de la caution : sauf clause contraire, l'engagement passe aux héritiers, mais seulement pour les dettes déjà nées au jour du décès.
• Colocation avec clause de solidarité : la caution du colocataire qui part reste tenue pendant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace pendant le préavis. L'acte doit alors désigner le colocataire dont le départ met fin à l'engagement.

En cas d'impayé : ce qui peut vous être réclamé et vos marges

Le bailleur s'adresse à la caution, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Plusieurs règles vous protègent :

• Le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans les 15 jours (article 24 de la loi de 1989). À défaut, la caution ne doit pas les pénalités ni les intérêts de retard.
• Délais de paiement : si vous ne pouvez pas payer d'un coup, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
• Surendettement : si les délais ne suffisent pas, la commission de surendettement de votre département peut être saisie. En revanche, le surendettement du locataire ne libère pas la caution des impayés déjà nés.
• Prescription : le bailleur peut réclamer un impayé de loyer ou de charges pendant 3 ans. Une dette de mars 2026 peut ainsi être réclamée jusqu'en mars 2029.

Après avoir payé, la caution peut se retourner contre le locataire pour récupérer les sommes versées.

Erreurs à éviter

• Signer sans montant maximal clair : la limite écrite en lettres fixe votre risque réel. Calculez-la sur la durée d'engagement, charges comprises.
• Laisser la case durée vide sans le savoir : vous pouvez résilier, mais pas avant la fin du bail en cours.
• Confondre caution et dépôt de garantie : le dépôt est une somme versée par le locataire, la caution est une personne (voir notre guide sur le dépôt de garantie).
• Accepter une caution cumulée avec une assurance loyers impayés pour un locataire qui n'est ni étudiant ni apprenti : l'engagement est nul.
• Résilier par simple courriel : sans preuve de réception, la date d'effet devient discutable.
• Oublier les frais de remise en état : ils font partie des dettes garanties, d'où l'intérêt de suivre l'état des lieux.

Qui contacter

• L'ADIL de votre département (Agence départementale d'information sur le logement) : conseil juridique neutre sur l'acte, sa validité et sa résiliation.
• Le conciliateur de justice : démarche amiable, sans frais, en cas de désaccord avec le bailleur.
• Le juge des contentieux de la protection : délais de paiement, contestation de la validité de l'acte.
• La commission de surendettement (Banque de France) : si la dette dépasse vos capacités.

Un acte de cautionnement engage votre patrimoine pour plusieurs années : en cas de doute sur sa validité ou sur un impayé réclamé, faites-le relire par un avocat, un notaire ou l'ADIL.

Sources

• Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Article 22-1 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Article 2297 - Code civil — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026