Locataire qui ne paie plus : les étapes pour être payé

Dès le premier loyer impayé, relancez le locataire par écrit puis actionnez la garantie prévue au bail (caution, Visale, assurance loyers impayés) : pour Visale, la déclaration doit être faite dans les 30 jours. Si rien ne bouge, un commissaire de justice délivre un commandement de payer qui laisse 6 semaines au locataire pour régler, et vous disposez de 3 ans pour réclamer chaque somme due.

Ce que vous pouvez exiger, et ce qui vous est interdit

Le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates prévues au bail. En face, le bailleur n'a aucun moyen de pression physique sur le logement. Service Public est explicite : « Vous ne devez pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles. » (Source). Faire partir le locataire par vous-même expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Un impayé n'est pas non plus un squat : la procédure préfectorale réservée aux squatteurs ne s'applique pas à un locataire en titre (voir squat de logement).

Votre créance ne s'éteint pas vite : selon Service Public, le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de loyer ou de charges (Source). Un loyer impayé de mars 2026 peut ainsi être réclamé jusqu'en mars 2029, même après le départ du locataire.

Les étapes à suivre, dans l'ordre

1. Relancer, puis mettre en demeure

Commencez par une lettre simple rappelant la date et le montant dus. Sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : elle date officiellement la réclamation. Un modèle est disponible : mise en demeure pour loyer impayé.

L'ANIL conseille de chercher tout de suite un accord écrit d'étalement (plan d'apurement). Un échéancier signé vaut mieux qu'une procédure de plusieurs mois.

2. Tenter une conciliation

Le conciliateur de justice intervient gratuitement ; un médiateur civil est payant. Service Public précise que cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.

3. Actionner la garantie du bail

| Garantie | Quand agir | Point de vigilance |

|---|---|---|

| Caution personne physique | Dès le premier impayé | Si vous êtes un professionnel, informez-la dès le premier impayé non régularisé dans le mois (ANIL) |

| Garantie Visale (Action Logement) | Dès le premier impayé | Déclaration de l'impayé dans les 30 jours |

| Assurance loyers impayés (GLI) | Selon le contrat | L'ANIL indique qu'une franchise d'un ou deux mois de loyers est souvent prévue |

Pour la caution, un rappel important : dès qu'un commandement de payer est signifié au locataire, vous avez 15 jours pour le signifier aussi à la caution. L'ANIL précise la conséquence d'un oubli : « Si ces obligations ne sont pas respectées, la caution ne sera pas tenue de payer des pénalités ou intérêts de retard. » (Source). Pour déclarer un sinistre à votre assureur, voir le modèle mise en jeu de la garantie loyers impayés.

4. Prévenir la Caf ou la MSA si le locataire perçoit une aide au logement

Lorsque le locataire touche l'APL, l'ALF ou l'ALS, vous devez signaler l'impayé à l'organisme payeur, de préférence par lettre recommandée, dès qu'il est constitué. Aujourd'hui, l'impayé est constitué lorsque la dette atteint deux mois de loyer ; Service Public détaille le calcul selon que l'aide vous est versée directement ou non. Selon un décret du 12 février 2026, à partir du 1er janvier 2027, l'impayé sera constitué dès que la dette cumulée dépassera 450 € ou dès 3 mois de défaut de paiement. La Caf engage alors sa propre procédure (plan d'apurement, saisine du Fonds de solidarité pour le logement).

5. Faire délivrer un commandement de payer

C'est l'acte qui déclenche la clause résolutoire. Seul un commissaire de justice peut le délivrer, au locataire puis à la caution. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler, ou de 2 mois si son bail a été conclu avant le 29 juillet 2023 et n'a été ni reconduit ni renouvelé depuis (ANIL). Tout savoir sur cet acte : commandement de payer et le modèle de commandement.

6. Saisir le juge

Faute de paiement ou d'accord, vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, obtenir une condamnation au paiement et, si besoin, l'expulsion. La suite est détaillée dans notre guide sur la procédure d'expulsion.

Calendrier type d'un premier impayé

| Moment | Action du bailleur |

|---|---|

| Jour de l'échéance manquée | Relance écrite, appel au locataire |

| Dans les 30 jours | Déclaration Visale si le bail en bénéficie ; information de la caution |

| Dès que l'impayé est constitué | Signalement à la Caf ou à la MSA si aide au logement |

| Si pas d'accord | Mise en demeure, conciliation (obligatoire jusqu'à 5 000 €) |

| Ensuite | Commandement de payer, signifié à la caution dans les 15 jours |

| Après 6 semaines sans règlement | Assignation devant le juge |

Cas particuliers

Le locataire est déjà parti

La prescription de 3 ans court toujours. Pour faire saisir un compte ou un salaire, il faut un titre exécutoire, en pratique un jugement. Un commissaire de justice peut aussi mener un recouvrement amiable ; ses tarifs sont en partie fixés par la réglementation.

Le locataire invoque des travaux non faits

Il ne peut pas cesser de payer de lui-même : Service Public rappelle qu'un locataire ne doit en aucun cas suspendre son loyer au motif que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. Seul un juge peut réduire ou suspendre le loyer. Le juge peut en revanche vérifier d'office la décence du logement lors de l'audience sur l'impayé : un logement non conforme affaiblit votre dossier.

Le locataire dépose un dossier de surendettement

La procédure d'expulsion peut être suspendue dans certains cas et la dette de loyer est traitée par la commission. Votre caution doit être déclarée à la commission.

Votre bail n'a pas de clause résolutoire

Tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 doit en contenir une. Pour un bail plus ancien qui n'en a pas, il faut demander au juge de prononcer la résiliation, qui apprécie alors la gravité du manquement.

Erreurs à éviter

Laisser filer plusieurs mois avant d'agir : la dette grossit et le locataire a moins de chances de la résorber.
Accepter un étalement oral : faites-le écrire et signer.
Oublier la caution dans les 15 jours suivant le commandement.
Demander à la fois une caution et une assurance loyers impayés : c'est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (ANIL).
Se faire justice en coupant l'eau, en changeant la serrure ou en vidant le logement.

Qui contacter

SOS loyers impayés (ANIL) : 0 805 160 075, du lundi au vendredi, appel gratuit, pour les bailleurs comme pour les locataires.
ADIL de votre département : conseil juridique gratuit sur la procédure.
Conciliateur de justice : gratuit, pour négocier un échéancier.
Commissaire de justice : commandement de payer, assignation, exécution.
Caf ou MSA : signalement de l'impayé si le locataire perçoit une aide.

En cas de doute sur la marche à suivre ou de litige avec le locataire, faites le point avec votre ADIL ou un avocat avant d'engager la procédure.

Sources

Loyers impayés et expulsion du locataire — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges locatives ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Un numéro vert utile en cas de difficultés pour payer votre loyer — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Caution et garanties — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
Réagissez dès le premier impayé — ANIL, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Mon locataire ne paie plus son loyer, que faire en premier ?+

Envoyez d'abord une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception si elle reste sans effet. En parallèle, actionnez la garantie prévue au bail : caution, garantie Visale (déclaration dans les 30 jours) ou assurance loyers impayés. Cherchez un accord d'étalement écrit. Si le locataire touche une aide au logement, signalez l'impayé à la Caf ou à la MSA dès qu'il est constitué.

Au bout de combien de mois de loyers impayés peut-on expulser un locataire ?+

Aucun nombre de mois n'est fixé par la loi. Dès le premier impayé, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer. Si la dette n'est pas réglée dans les 6 semaines (2 mois pour certains baux antérieurs au 29 juillet 2023), vous pouvez assigner le locataire. Seul un juge peut ensuite constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, qui reste soumise aux délais légaux et à la trêve hivernale.

Combien de temps a un propriétaire pour réclamer des loyers impayés ?+

Trois ans à compter de chaque échéance impayée, selon Service Public (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un loyer de mars 2026 peut donc être réclamé jusqu'en mars 2029, y compris après le départ du locataire. Pour obtenir une saisie sur salaire ou sur compte, il faut toutefois un titre exécutoire, en pratique une décision du juge des contentieux de la protection.

Quand faut-il prévenir la caution d'un impayé de loyer ?+

Le plus tôt possible. Un bailleur professionnel doit informer la caution dès le premier impayé non régularisé dans le mois. Dans tous les cas, lorsqu'un commandement de payer est signifié au locataire, il doit être signifié à la caution dans les 15 jours. À défaut, selon l'ANIL, la caution n'est pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard. Elle reste en revanche tenue de la dette principale dans les limites de son engagement.

Peut-on changer la serrure d'un locataire qui ne paie pas ?+

Non. Tant qu'un commissaire de justice n'est pas intervenu en exécution d'une décision de justice, le bailleur ne doit ni entrer dans le logement, ni changer la serrure, ni toucher aux meubles. Expulser soi-même un locataire expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. La seule voie est le commandement de payer, puis la procédure judiciaire et, au besoin, le concours de la force publique.

La Caf peut-elle payer les loyers impayés à ma place ?+

Pas directement. Si le locataire perçoit une aide au logement, vous devez signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA. L'organisme engage alors une procédure : il peut vous demander d'établir un plan d'apurement avec le locataire en maintenant l'aide, et saisir le Fonds de solidarité pour le logement, qui peut accorder une aide versée directement au bailleur et déduite de la dette. Les règles de signalement changent le 1er janvier 2027.