Colocation : bail unique ou baux individuels, et clause de solidarité

Une colocation peut reposer sur un bail unique signé par tous les colocataires, souvent assorti d'une clause de solidarité qui rend chacun responsable de la totalité du loyer, ou sur un bail par colocataire, où chacun ne répond que de sa part. Avec une clause de solidarité, le colocataire qui part et sa caution restent engagés jusqu'à la fin de son préavis si un remplaçant arrive entre-temps, et sinon jusqu'à 6 mois après la fin de ce préavis.

Ce que la loi appelle colocation

La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font tous leur résidence principale. La location à un seul couple marié ou pacsé au moment de la signature n'est pas une colocation.

Seuls les signataires sont colocataires. Service-Public.fr le souligne : « Si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. » (Source) Un occupant non signataire n'a aucun droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

Bail unique ou baux individuels : le comparatif

| Point | Bail unique (commun) | Un bail par colocataire |

|---|---|---|

| Signature | Tous les colocataires et le propriétaire signent le même contrat | Chaque colocataire signe son propre contrat |

| Modèle de bail réglementaire | S'applique (vide ou meublé) | Ne s'applique pas |

| Surface minimale | Une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ | Chaque chambre d'au moins 9 m² et 20 m³, hors pièces communes |

| Ce que doit chacun | Sa part, ou la totalité s'il y a une clause de solidarité | Sa part, telle que fixée dans son bail |

| Durée | La même pour tous | Modulable (par exemple 9 mois pour un étudiant en meublé, 1 an pour les autres) |

| Arrivée d'un nouveau colocataire | Avenant au bail commun | Le propriétaire choisit, sans l'accord des autres |

| Congé donné par le propriétaire | Avec solidarité, un congé adressé à un seul vaut pour tous | À adresser à chaque colocataire |

| Garantie Visale | Avec 2 colocataires, l'un peut la demander pour les deux | À partir de 3 colocataires, chacun peut la demander |

| État des lieux de sortie | Au départ de tous ou du dernier colocataire | Au départ de chaque colocataire |

Pour le propriétaire, le bail unique avec clause de solidarité sécurise l'encaissement. Pour les colocataires, les baux individuels limitent l'engagement de chacun à sa propre part. Un modèle de bail de colocation avec clause de solidarité est disponible pour la formule du bail commun.

La clause de solidarité : ce qu'elle engage vraiment

Avec cette clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité du loyer et des charges. Si un colocataire ne paie pas sa part, le propriétaire peut réclamer l'intégralité à n'importe lequel des autres, puis à sa caution. Sans clause, chacun ne doit que sa part.

Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer un loyer ou des charges impayés : une dette de mars 2026 peut être réclamée jusqu'en mars 2029.

Combien de temps dure la solidarité après un départ ?

Pour le colocataire qui part et pour sa caution, l'obligation de payer pour les autres demeure :

• jusqu'à la fin du préavis, si un nouveau colocataire le remplace pendant ce préavis ;
• sinon, pendant les 6 mois qui suivent la fin du préavis.

Exemple : Léa quitte une colocation en location vide ; son préavis s'achève le 30 novembre. Si personne ne la remplace, elle et sa caution peuvent être appelées à payer les impayés de ses anciens colocataires jusqu'à la fin du mois de mai suivant.

La solidarité est interdite dans un bail mobilité, même en colocation.

Et les cautions ?

Le propriétaire peut exiger une caution selon deux formules :

• une caution par colocataire : l'acte de cautionnement indique le colocataire garanti. Avec une clause de solidarité, la caution peut toutefois être appelée pour la dette de l'ensemble de la colocation, puisque son colocataire en répond lui-même ;
• une caution pour tous les colocataires : l'acte doit indiquer le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution.

Avant de signer comme garant, lisez donc à la fois l'acte de cautionnement et la clause de solidarité du bail. Un modèle d'acte de cautionnement solidaire précise les mentions à reprendre.

Départ d'un colocataire : les étapes

1. Donner congé en respectant la forme et le délai de préavis applicables, détaillés dans notre guide sur le préavis de location ; notre modèle de préavis peut servir de base.

2. Chercher un remplaçant : en bail commun, son arrivée écourte la solidarité du partant. Le propriétaire doit donner son accord et un avenant ajoute le nouveau colocataire au bail ; voir ce modèle d'acceptation par le bailleur.

3. Mettre à jour l'état des lieux : le nouveau colocataire peut demander un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

4. Régler le dépôt de garantie entre colocataires : en bail commun, le dépôt n'est rendu qu'une fois que tous ont quitté le logement, et il est versé à l'un d'eux. Service-Public.fr précise : « Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à son représentant) de lui restituer sa part du dépôt de garantie. » (Source) C'est au nouvel arrivant ou aux colocataires restants de le rembourser, selon ce qui a été convenu.

5. Clore les comptes communs : un compte joint peut être transformé en comptes séparés à la demande d'un seul titulaire, par exemple lors de son départ.

Argent et vie commune

• Loyer : en zone tendue, lorsque le loyer est plafonné, c'est le total des parts versées par tous les colocataires qui ne doit pas dépasser le plafond. Voir notre guide sur l'encadrement des loyers.
• Charges : soit des provisions avec régularisation annuelle, soit un forfait inscrit au bail, versé avec le loyer, sans régularisation ultérieure, et révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
• Assurance : les colocataires assurent le logement au minimum contre l'incendie, l'explosion et les dégâts des eaux, collectivement ou individuellement, et fournissent l'attestation chaque année. Le bail peut prévoir que le propriétaire souscrit l'assurance pour leur compte et en répercute le coût, éventuellement majoré, avec le loyer.
• Aide au logement : chaque colocataire peut demander une aide pour sa part, à condition que le logement mesure au moins 16 m² pour deux, plus 9 m² par colocataire supplémentaire.
• Aides d'Action Logement : l'avance Loca-Pass pour la part de dépôt de garantie, et l'aide Mobili-Jeune pour les moins de 30 ans.
• Pacte de colocation : facultatif, il fixe entre colocataires la répartition des dépenses, les conditions de départ et les règles de vie commune. Il n'engage pas le propriétaire.

Erreurs à éviter

• Laisser vivre dans le logement un occupant qui n'a pas signé le bail : il n'a aucun droit, et les signataires restent seuls tenus.
• Croire que la remise des clés met fin à toute obligation : avec une clause de solidarité, elle peut durer jusqu'à 6 mois après la fin du préavis.
• Réclamer au propriétaire sa part du dépôt de garantie au moment de partir.
• Signer comme caution sans avoir lu la clause de solidarité du bail.
• Pour le propriétaire, adresser un congé à un seul colocataire alors que le bail ne contient pas de clause de solidarité.

Qui contacter

L'ADIL de votre département conseille gratuitement colocataires, cautions et propriétaires. Action Logement instruit les demandes de garantie Visale, d'avance Loca-Pass et d'aide Mobili-Jeune. En cas de désaccord sur un impayé ou un départ, un conciliateur de justice peut être saisi gratuitement. Notre guide dépôt de garantie détaille enfin les délais de restitution.

En cas de doute sur l'étendue de votre engagement ou de litige, faites-vous conseiller par un professionnel : ADIL, conciliateur de justice ou avocat.

Sources

• Colocation : quelles sont les règles ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026
• Logement à louer décent — Service-Public.fr, consulté le 27 septembre 2026