Fonds de travaux en copropriété : obligation, montant minimum et utilisation

Les notions générales (syndic, conseil syndical, majorités) sont présentées dans notre guide sur les charges et le syndic de copropriété. Ici, on détaille uniquement le fonds de travaux : son calcul, son vote, son utilisation et ce qu'il devient quand on vend.

Ce qu'est le fonds de travaux, et ce qu'il n'est pas

Le fonds de travaux est une épargne collective qui appartient au syndicat des copropriétaires. Il sert à disposer d'une trésorerie le jour où des travaux importants sont votés, au lieu de réclamer d'un coup des sommes élevées à chaque copropriétaire.

Il ne faut pas le confondre avec deux autres sommes que le syndic peut appeler :

• le budget prévisionnel, voté chaque année, qui paie les dépenses courantes (ménage, électricité des parties communes, contrat d'entretien, honoraires du syndic) ;
• le fonds de roulement (réserve fixée par le règlement de copropriété), qui assure la trésorerie courante. Selon l'ANIL, son montant ne peut pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel, soit deux mois de budget.

Service-Public.fr est explicite sur la frontière : « Le fonds de travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d'entretien courant de l'immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel. » (Source)

Quels immeubles doivent le constituer

Trois conditions suffisent :

1. l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ;
2. il est à destination totale ou partielle d'habitation (un immeuble mixte logements et commerces est concerné) ;
3. la réception des travaux de construction remonte à plus de dix ans.

Service-Public.fr précise que l'obligation vaut pour tous les immeubles concernés, « indépendamment du nombre de lots », qu'ils comptent moins de 50 lots, entre 51 et 200 lots ou plus de 200 lots. Une copropriété plus récente peut créer son fonds avant l'échéance de dix ans si elle le souhaite.

Le montant minimum : comment le calculer

La cotisation est exprimée en pourcentage du budget prévisionnel. Le plancher dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par l'assemblée générale.

Lorsque le PPT est adopté, les deux planchers s'appliquent en même temps : c'est donc le plus élevé des deux qui fixe le minimum.

Exemple chiffré

Une copropriété vote un budget prévisionnel de 40 000 € et a adopté un PPT prévoyant 300 000 € de travaux sur dix ans.

• 5 % du budget : 2 000 € ;
• 2,5 % des travaux du PPT : 7 500 €.

La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 7 500 €. Un lot qui détient 250/10 000es des charges communes versera au moins 187,50 € par an au fonds, en plus de sa part du budget. L'assemblée générale peut toujours voter un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Quand les cotisations peuvent être suspendues

L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans deux cas : lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel, ou lorsqu'il dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté.

La mise en place en assemblée générale, étape par étape

Le fonds étant obligatoire, sa création n'a pas à être votée. L'assemblée générale se prononce seulement sur ses modalités.

1. Ouverture d'un compte bancaire séparé. Le syndic ouvre un compte rémunéré au nom du syndicat, sur lequel les cotisations sont versées directement. Ce vote n'a lieu qu'une fois. L'ouverture fait partie du forfait du syndic et ne peut pas être facturée en plus.
2. Vote du taux annuel. Chaque année, l'assemblée fixe le pourcentage à la majorité absolue de l'article 25. Si la résolution échoue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité simple de l'article 24.
3. Appels de fonds. Le syndic émet un appel spécial, avec la même périodicité et la même date d'exigibilité que les provisions du budget. Chaque copropriétaire paie selon sa quote-part de charges communes, même s'il n'habite pas l'immeuble.
4. Contrôle. Le syndic transmet au conseil syndical une copie des relevés du compte dès leur réception. Les intérêts produits restent acquis au syndicat.

Pour préparer une question à l'ordre du jour, vous pouvez partir du modèle de demande d'inscription à l'ordre du jour.

À quoi l'argent peut servir

Le fonds finance quatre catégories de dépenses :

• l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG) ;
• les travaux prévus dans le PPT adopté ;
• les travaux urgents décidés par le syndic pour la sauvegarde de l'immeuble ;
• les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d'énergie, même s'ils ne figurent pas au PPT.

Le fonds ne se dépense pas tout seul : c'est l'assemblée générale qui décide d'y affecter tout ou partie des sommes. Cette affectation doit respecter les parties communes spéciales et les clés de répartition du règlement de copropriété. Autrement dit, un copropriétaire d'un bâtiment A ne doit pas financer, par le fonds, la toiture du seul bâtiment B. Pour demander que des travaux votés soient payés par le fonds, un modèle de courrier au syndic est disponible.

Vendre ou acheter un lot : le sort des sommes versées

Le principe est posé sans ambiguïté par Service-Public.fr : « Les sommes versées pour le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété. » (Source)

Les cotisations sont attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement. Le vendeur ne peut donc rien réclamer au syndic. En revanche, vendeur et acquéreur peuvent convenir dans l'acte de vente que l'acquéreur rembourse au vendeur les sommes non encore utilisées : ce montant s'ajoute alors au prix.

Côté acheteur, un fonds bien doté est un atout : il réduit le risque d'appels de fonds brutaux après l'achat. Il faut le rapprocher du PPT, qui fait partie des documents remis chez le notaire lors de la vente d'un lot. Pour situer le prix d'un appartement dans ce contexte, notre outil d'estimation donne un premier repère.

Cas particuliers et situations de blocage

Un copropriétaire ne paie pas sa cotisation

La cotisation au fonds est une charge comme une autre. En cas d'impayé, le syndic peut engager la même procédure de recouvrement que pour les charges courantes.

La copropriété n'a jamais créé de fonds

La loi ne prévoit aucune sanction directe. Service-Public.fr recommande la progression suivante :

1. signaler l'oubli au syndic et lui demander des explications ;
2. à défaut de régularisation, le mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, d'inscrire la mise en place du fonds à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ;
3. en cas de refus, saisir le tribunal du lieu de l'immeuble pour obtenir l'inscription forcée de la question.

L'assemblée a refusé le fonds ou voté un taux trop bas

Un copropriétaire absent ou qui a voté en faveur de la résolution rejetée peut demander l'annulation de la décision au tribunal judiciaire. Le délai est de deux mois à compter de la réception du procès-verbal, et l'avocat est obligatoire. Le modèle d'action en contestation aide à structurer les griefs.

Les erreurs à éviter

• Confondre fonds de travaux et budget : payer l'entretien courant avec le fonds est irrégulier et vide la réserve.
• Voter « 5 % » par habitude alors qu'un PPT a été adopté : le plancher réel est souvent le seuil de 2,5 % des travaux, nettement plus élevé.
• Oublier les parties communes spéciales au moment d'affecter le fonds : la décision devient contestable.
• Promettre un remboursement au vendeur sans l'écrire dans l'acte : sans clause, l'acquéreur ne doit rien.
• Laisser passer le délai de deux mois pour contester une décision : passé ce délai, elle s'impose à tous.

Qui contacter

• Le conseil syndical, qui reçoit les relevés du compte et peut interroger le syndic.
• L'ADIL de votre département, pour un avis juridique gratuit et neutre sur votre situation.
• Allô Service Public, pour une information générale sur la réglementation.
• Un avocat, obligatoire pour contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Pour comprendre comment le fonds s'articule avec le plan de travaux et les rénovations énergétiques, consultez aussi notre guide sur MaPrimeRénov'.

En cas de doute sur le calcul, l'affectation ou la contestation d'un vote, faites-vous conseiller par un professionnel : ADIL, notaire ou avocat.

Sources

• Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Charges de copropriété : charges générales et spéciales — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026