Plan pluriannuel de travaux (PPT) : ce qu'il faut savoir

Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation dont l'immeuble a plus de 15 ans doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et le présenter en assemblée générale, quel que soit son nombre de lots. L'assemblée reste libre de l'adopter en tout ou partie : c'est seulement une fois voté qu'il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT), qui programme les travaux sur dix ans et fixe le plancher de la cotisation au fonds de travaux.

Ce guide suit le PPT de sa commande à son contrôle par la mairie. Les bases de la vie en copropriété (syndic, majorités, charges) figurent dans notre guide sur les charges et le syndic.

Projet de plan (PPPT) et plan adopté (PPT) : deux étapes à ne pas confondre

| | Projet de plan (PPPT) | Plan adopté (PPT) |

|---|---|---|

| Nature | Proposition technique établie par un professionnel | Plan retenu par l'assemblée générale |

| Obligatoire ? | Oui : élaboration et présentation en AG | Non : l'AG peut refuser, modifier ou adopter en partie |

| Portée | Document d'information | Feuille de route qui engage la copropriété |

| Travaux | Proposés avec échéancier | Chaque tranche reste votée à son échéance |

Service-Public.fr le formule sans détour : « Seules l’élaboration du PPPT et sa présentation en assemblée générale sont obligatoires. » (Source)

Le calendrier d'entrée en vigueur

L'obligation a été déployée par taille de copropriété, pour les immeubles de plus de 15 ans :

| Taille de la copropriété | Obligation d'établir le projet de plan |

|---|---|

| Plus de 200 lots | Depuis le 1er janvier 2023 |

| De 51 à 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 |

| 50 lots ou moins | Depuis le 1er janvier 2025 |

En septembre 2026, toutes les copropriétés concernées sont donc dans le champ de l'obligation. Le décompte des 15 ans part de la réception de l'immeuble.

Une seule dispense

Le syndicat est dispensé d'établir le projet de plan si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration. Le DTG, dont la réalisation est votée à la majorité simple, comprend notamment le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et une liste chiffrée des travaux à prévoir sur dix ans.

Ce que contient le projet de plan

Il est établi à partir d'une analyse du bâti et des équipements, du DPE de l'immeuble et, le cas échéant, du DTG. Il doit comporter :

la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ;
une estimation sommaire de leur coût et leur hiérarchisation ;
une proposition d'échéancier pour les travaux nécessaires dans les dix ans.

Le DPE de l'immeuble sert de point de départ : sur ce point, voir notre guide sur le DPE et ses conséquences.

Qui peut l'établir

Le projet est confié à un professionnel justifiant de compétences et de garanties : bureau d'études, architecte ou thermicien, par exemple. Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble, et justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (décret n° 2022-663 du 25 avril 2022).

Les votes en assemblée générale, étape par étape

1. Commande du projet. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet et le choix du prestataire. Vote à la majorité simple de l'article 24.

2. Présentation. Le projet est présenté à la première assemblée générale annuelle qui suit son élaboration. Il peut être débattu, ajusté, contesté.

3. Adoption. L'adoption, totale ou partielle, ou le rejet se votent à la majorité absolue de l'article 25. Adopté, le projet devient le PPT.

4. Exécution tranche par tranche. Chaque travail programmé est voté à son échéance, avec son financement et les honoraires du syndic.

5. Relance. Si l'assemblée n'a pas adopté tout ou partie du projet, ou si l'échéancier du plan adopté est incertain, le syndic doit inscrire ces questions à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes.

Le PPT doit être actualisé tous les dix ans. Les travaux qu'il prévoit, avec leur échéancier, sont intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble.

Financement : le lien avec le fonds de travaux

Le PPT adopté est financé par le fonds de travaux. Dès son adoption, la cotisation annuelle ne peut plus être inférieure ni à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan.

Exemple : un plan de 600 000 € de travaux sur dix ans impose au moins 15 000 € de cotisation annuelle, même si 5 % du budget ne représentent que 3 000 €. C'est souvent ce chiffre qui surprend les copropriétaires au moment du vote. Les aides à la rénovation énergétique des copropriétés peuvent alléger la facture : notre guide MaPrimeRénov' présente les dispositifs.

Le contrôle par la mairie ou la préfecture

Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut à tout moment demander au syndic le PPT adopté, pour vérifier que les travaux programmés garantissent la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité des occupants.

Sans transmission dans le mois qui suit la demande, l'autorité peut faire élaborer ou actualiser d'office le projet de plan, aux frais du syndicat.
Il en va de même si le plan transmis ne prévoit pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants.
Dès réception d'un projet notifié par l'autorité, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour statuer sur son adoption.

Acheter ou vendre dans une copropriété soumise au PPT

Lors de la vente d'un lot, le PPT adopté ou, à défaut, le projet de plan fait partie des documents remis à l'acquéreur chez le notaire.

Pour l'acheteur, c'est une information de premier ordre : il y lit les travaux attendus, leur calendrier et leur coût estimé. Posez trois questions avant de signer :

1. Le plan a-t-il été adopté, ou seulement présenté ?

2. Quelles tranches arrivent dans les deux ou trois prochaines années ?

3. Le fonds de travaux accumulé couvre-t-il ces tranches ?

Pour le vendeur, un plan clair et un fonds suffisant sont des arguments : ils rassurent sur l'absence de mauvaise surprise. Pour situer votre bien, l'outil d'estimation donne un premier repère, et notre liste des diagnostics immobiliers obligatoires complète le dossier de vente.

Les erreurs à éviter

Croire que voter le plan oblige à faire tous les travaux immédiatement : chaque tranche reste soumise au vote.
Rejeter le projet sans débat : le syndic devra le réinscrire à chaque assemblée d'approbation des comptes, et l'autorité publique peut l'imposer si la sécurité est en jeu.
Choisir un prestataire lié au syndic ou à une entreprise de travaux : l'impartialité est une condition légale.
Oublier le fonds de travaux après l'adoption : le plancher de 2,5 % s'applique dès que le plan est voté.
Acheter sans lire le plan : il est désormais remis chez le notaire, profitez-en.

Qui contacter

Le syndic, pour l'inscription à l'ordre du jour et la mise en concurrence des prestataires.
Le conseil syndical, pour comparer les offres et suivre l'échéancier.
L'ADIL de votre département, pour les questions juridiques.
Un conseiller France Rénov', pour le volet rénovation énergétique et les aides aux copropriétés.

Avant un vote qui engage la copropriété pour dix ans, prenez l'avis d'un professionnel indépendant (ADIL, avocat, conseiller France Rénov').

Sources

Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation — ANIL, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?+

L'établissement d'un projet de plan est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception date de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. En revanche, l'assemblée générale n'est pas obligée d'adopter ce projet : elle peut le refuser, le modifier ou n'en retenir qu'une partie. Seules son élaboration et sa présentation en assemblée sont imposées.

Quelle majorité pour voter le plan pluriannuel de travaux ?+

Deux votes se succèdent. La commande du projet et le choix du prestataire se votent à la majorité simple de l'article 24. L'adoption du projet, totale ou partielle, ou son rejet se vote ensuite à la majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Chaque tranche de travaux prévue au plan fait ensuite l'objet de son propre vote, à son échéance.

Qui peut réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux ?+

Un professionnel justifiant de compétences et de garanties, par exemple un bureau d'études, un architecte ou un thermicien. Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble, et justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces exigences sont fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022.

Peut-on être dispensé du plan pluriannuel de travaux ?+

Oui, dans un seul cas : lorsqu'un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration. Le DTG, dont la réalisation se vote à la majorité simple, analyse l'état des parties communes, intègre le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et évalue les travaux à mener sur dix ans. En pratique, rares sont les immeubles anciens sans aucun besoin.

Que se passe-t-il si la copropriété refuse le PPT ?+

Le refus est permis, mais le syndic doit alors inscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes. Par ailleurs, le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut demander le plan. S'il n'est pas transmis dans le mois, ou s'il ne prévoit pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l'autorité peut faire établir le projet d'office, aux frais du syndicat.

Le PPT doit-il être remis à l'acheteur d'un appartement ?+

Oui. En cas de vente d'un lot, le plan pluriannuel adopté ou, à défaut, le projet de plan figure parmi les documents remis à l'acquéreur chez le notaire. L'acheteur peut ainsi connaître les travaux attendus, leur calendrier et leur coût estimé. Il a intérêt à le rapprocher du montant du fonds de travaux déjà constitué, pour mesurer les appels de fonds à venir.