Maison héritée occupée : comment récupérer le bien selon qui l'occupe

Qui occupe la maison ? Le statut de l'occupant décide de tout

La même maison peut être occupée à des titres très différents. Avant toute démarche, rassemblez l'acte de notoriété ou l'attestation de propriété établie par le notaire chargé de la succession : c'est la preuve que vous êtes héritier, et elle vous sera demandée à chaque étape.

Pour le conjoint marié, Service-Public rappelle qu'il peut habiter le logement à vie s'il exprime, dans l'année du décès, son intention de bénéficier du droit viager ; les détails sont dans notre guide sur les droits du conjoint survivant. Le concubin non marié et non pacsé n'a, lui, aucun droit propre sur le logement du défunt.

Un cohéritier occupe seul la maison : indemnité, partage, vente

Il n'est pas un occupant sans titre

Tant que la succession n'est pas partagée, la maison appartient à tous les héritiers en indivision. Celui qui l'habite exerce un droit d'usage : on ne peut pas l'assigner en expulsion comme un tiers. En revanche, la contrepartie est claire. Service-Public résume la règle ainsi : « Si vous utilisez seul un bien indivis, verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers » (Source).

Cette indemnité d'occupation est généralement calculée par référence à la valeur locative du bien. Elle revient à l'indivision et se répartit entre héritiers selon leurs parts au moment du partage.

Attention au délai de cinq ans

L'article 815-10 du Code civil interdit de réclamer les fruits et revenus d'un bien indivis plus de cinq ans après la date à laquelle ils auraient pu être perçus. Concrètement, chaque année d'occupation non réclamée au-delà de cinq ans est perdue. Si un frère ou une sœur occupe la maison depuis le décès sans rien verser, formalisez la demande sans attendre.

Les étapes pour sortir de la situation

1. Proposer un accord écrit : occupation contre indemnité mensuelle, mise en location, rachat des parts par l'occupant ou mise en vente. Une convention d'indivision signée devant notaire peut fixer ces règles.
2. Demander l'arbitrage du juge sur l'usage : à défaut d'accord, Service-Public indique qu'il faut s'adresser au président du tribunal judiciaire, qui règle provisoirement l'usage du bien.
3. Réclamer l'indemnité d'occupation, à l'amiable puis dans le cadre du partage.
4. Sortir de l'indivision : chaque héritier peut demander le partage à tout moment, sauf convention ou jugement contraire. Le tribunal peut aussi autoriser la vente à la demande d'héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis. Notre guide vendre un bien en indivision détaille cette procédure.

Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, le Code civil prévoit en outre qu'un indivisaire peut obtenir du tribunal l'autorisation de conclure seul la vente d'un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient, comme l'a expliqué Service-Public le 13 mai 2026.

Une fois le partage réalisé, si la maison est attribuée à un autre héritier ou vendue, l'ancien occupant perd son droit d'usage : s'il se maintient, il devient un occupant sans droit ni titre et la procédure de la section suivante s'applique.

Un occupant sans droit ni titre : la procédure judiciaire étape par étape

C'est le cas le plus fréquent : un enfant majeur, un ami ou un ancien compagnon hébergé par le défunt reste dans les lieux après le décès. Il n'a ni bail ni droit successoral.

1. Faire constater l'occupation par un commissaire de justice (identité des occupants, date, état des lieux).
2. Adresser une mise en demeure de quitter les lieux par lettre recommandée avec avis de réception, en fixant une date de départ. Beaucoup de situations se règlent à ce stade.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement par assignation. Il ordonne l'expulsion et peut fixer une indemnité d'occupation jusqu'au départ. Devant ce juge, l'avocat n'est pas obligatoire, mais il est conseillé.
4. Faire signifier le jugement puis un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.
5. Respecter le délai légal : selon la notice officielle du formulaire de demande de délais, « Après avoir reçu un commandement de quitter les lieux, leur occupant a en principe deux mois pour quitter le logement. La décision qui ordonne l'expulsion peut cependant réduire ou augmenter ce délai. » (Source)
6. Anticiper un éventuel délai de grâce : l'occupant peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire, de 1 mois à 1 an selon cette même notice.
7. Demander le concours de la force publique par l'intermédiaire du commissaire de justice si l'occupant refuse de partir, en tenant compte de la trêve hivernale.

L'attestation notariée prouve votre propriété, mais elle ne vaut pas titre d'expulsion : hors procédure spéciale comme celle du squat, l'expulsion d'un lieu habité exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire (Code des procédures civiles d'exécution, art. L411-1).

La maison vide du défunt est squattée

Si des personnes sont entrées dans la maison par effraction, tromperie, menace ou violence, la procédure accélérée devant le préfet est ouverte au propriétaire, donc aux héritiers. D'après Service-Public, il faut porter plainte pour violation de domicile, prouver la propriété et faire constater le squat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le préfet se prononce en 48 heures ; la mise en demeure laisse au moins 24 heures aux squatteurs s'il s'agit d'un domicile, et au moins 7 jours dans les autres cas, ce qui vise la maison inoccupée d'une succession.

Pour les héritiers, la pièce clé est l'attestation de propriété notariée : le formulaire en ligne de l'État indique qu'un document établi par un officier public est attendu, et non une simple facture. Les étapes complètes figurent dans notre guide squat de logement.

Délais et coûts à connaître

Les frais de commissaire de justice et, le cas échéant, d'avocat sont avancés par les héritiers. Le juge peut les mettre à la charge de l'occupant, qui n'est pas toujours solvable : chiffrez la procédure avec les professionnels avant de vous lancer.

Erreurs à éviter

• Changer les serrures, couper l'eau ou sortir les meubles d'un occupant, même sans titre. Le ministère de l'Intérieur rappelle qu'il n'est pas possible de forcer soi-même des occupants à libérer un logement : le Code pénal (art. 226-4-2) le sanctionne.
• Traiter un cohéritier comme un intrus : sans partage, une demande d'expulsion contre lui a peu de chances d'aboutir ; il faut passer par l'indemnité, le partage ou la vente.
• Laisser filer les années : au-delà de cinq ans, l'indemnité d'occupation n'est plus récupérable pour la période ancienne.
• Agir seul sans prévenir les autres héritiers : informez-les par écrit et cherchez un mandat commun, pour éviter une contestation de votre qualité à agir.
• Mettre la maison en vente sans régler l'occupation : un acheteur exigera un bien libre ou une décote importante.

Qui contacter

• Le notaire chargé de la succession : acte de notoriété, attestation de propriété, convention d'indivision, partage.
• L'ADIL de votre département : information juridique neutre sur l'occupation et l'expulsion.
• Un commissaire de justice : constat, sommation, signification, commandement.
• Un conciliateur de justice ou un point-justice : pour tenter un accord gratuit avant le tribunal.
• Un avocat : indispensable dans un partage judiciaire, utile dans toute procédure d'expulsion.

Si la succession n'est pas encore réglée, notre guide hériter d'une maison récapitule les étapes et les délais.

Chaque succession a ses particularités (testament, donation au dernier vivant, héritier mineur) : en cas de doute ou de conflit, consultez un notaire, un avocat ou l'ADIL avant d'agir.

Sources

• Succession : indivision entre les héritiers — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Que faire quand des squatteurs occupent un logement ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
• Comment faire si mon logement est squatté — Ministère de l'Intérieur, consulté le 27 septembre 2026
• Notice de la demande de délais à une mesure d'expulsion (Cerfa 15426) — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026