Vendre un bien en indivision : règles et blocages

Vendre un bien en indivision exige en principe l'accord de tous les indivisaires, car la vente est un acte de disposition. En cas de blocage, la loi offre plusieurs issues : vendre sa seule part (les autres indivisaires ont 1 mois pour la racheter en priorité), faire autoriser la vente par le tribunal à la demande d'indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, ou demander le partage, puisque nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision.

Qu'est-ce que l'indivision et qui décide ?

Il y a indivision lorsque plusieurs personnes ont des droits de même nature sur un même bien : des héritiers avant le partage d'une succession, un couple non marié qui a acheté ensemble, des époux séparés de biens, ou des ex-époux avant la liquidation de leur régime. Chaque indivisaire détient une quote-part (par exemple un tiers) mais aucun n'est propriétaire d'une partie précise du bien.

Le Code civil distingue trois niveaux de décision :

| Type d'acte | Exemples | Qui décide |

|---|---|---|

| Acte conservatoire | Réparer une toiture, remplacer une chaudière | Un indivisaire seul |

| Acte d'administration | Conclure ou renouveler un bail d'habitation | Indivisaires détenant au moins 2/3 des droits |

| Acte de disposition | Vendre ou donner le bien | Unanimité |

L'article 815-3 du Code civil le prévoit expressément : « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° » (Source). Le 3° vise la vente de meubles pour payer les dettes de l'indivision, pas la vente d'un logement.

Attention : la majorité se calcule en droits, pas en nombre de personnes. Service Public donne l'exemple de quatre indivisaires dont l'un détient la moitié des droits : il lui suffit de convaincre un seul des trois autres pour atteindre les deux tiers.

Vendre d'un commun accord : la marche à suivre

1. Établir les droits de chacun : acte de notoriété et attestation de propriété en cas de succession, titre d'acquisition en cas d'achat à plusieurs.

2. S'accorder sur le prix à partir d'une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur. L'outil Estimer mon bien peut servir de base commune de discussion.

3. Désigner un interlocuteur pour les visites et les offres. Un mandat de vente signé par tous peut être confié à une agence, ou un indivisaire peut être chargé des démarches ; seul l'accord de tous permet toutefois de signer.

4. Signer l'avant-contrat puis l'acte : tous les indivisaires signent, ou se font représenter par procuration. Le notaire vérifie le droit de préemption des coïndivisaires lorsqu'il s'applique.

5. Répartir le prix selon les quotes-parts, après règlement des dettes de l'indivision et des comptes entre indivisaires. Celui qui a amélioré le bien à ses frais ou payé des dépenses nécessaires à sa conservation doit être indemnisé ; celui qui a occupé seul le bien doit en principe une indemnité aux autres, sauf convention contraire.

Pour la suite du parcours de vente (diagnostics, compromis, acte), voir Vendre sa maison : les étapes clés.

En cas de blocage : les solutions prévues par la loi

1. Vendre sa propre part

Un indivisaire peut céder ses droits sans vendre tout le bien. S'il veut les vendre à une personne extérieure, il doit d'abord notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur pressenti. Chaque coïndivisaire dispose alors d'un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour signer l'acte. Une cession faite sans respecter cette procédure peut être annulée ; l'action se prescrit par cinq ans.

2. La vente à la majorité des deux tiers

L'article 815-5-1 permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire autoriser la vente malgré un opposant ou un indivisaire injoignable :

1. ils expriment leur intention de vendre devant un notaire ;

2. le notaire la fait signifier aux autres dans le délai d'un mois ;

3. les autres ont trois mois pour réagir ; en cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal ;

4. le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle « ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

La vente se fait alors par licitation, c'est-à-dire aux enchères. Cette procédure est exclue si la propriété du bien est démembrée (usufruit et nue-propriété) ou si un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou sous mesure de protection.

3. L'autorisation du juge en cas de péril ou d'urgence

Un indivisaire peut être autorisé par le tribunal à passer seul un acte si le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun. Depuis la loi du 7 avril 2026, le Code civil prévoit aussi qu'un indivisaire peut obtenir une autorisation judiciaire pour conclure seul la vente d'un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Si un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter en justice pour le représenter.

4. Demander le partage

L'article 815 pose le principe : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » À défaut de partage amiable, le tribunal peut être saisi ; si nécessaire, il désigne un notaire pour réaliser les opérations de partage et un juge pour les surveiller. La loi du 7 avril 2026 a élargi ce partage judiciaire, notamment aux intérêts patrimoniaux entre ex-époux, ex-partenaires de Pacs ou ex-concubins.

Cas particuliers

Convention d'indivision : les indivisaires peuvent organiser la gestion par écrit, pour une durée déterminée de 5 ans au plus, renouvelable, ou indéterminée. Si elle porte sur un immeuble, elle doit être établie par notaire. Un modèle de convention d'indivision familiale aide à préparer ce rendez-vous.
Maintien judiciaire : le tribunal peut maintenir l'indivision, par exemple sur le logement qu'occupait le défunt ou son conjoint, pour 5 ans au plus, renouvelable dans certains cas.
Corse : un régime dérogatoire permet à certaines conditions de vendre à la majorité des deux tiers devant notaire, avec publicité et délai d'opposition de trois mois.
Partage amiable : si l'un des indivisaires rachète les parts des autres, un acte de partage amiable peut remplacer la vente à un tiers.

Erreurs à éviter

Signer un avant-contrat sans tous les indivisaires. La vente du bien entier suppose l'unanimité ou une autorisation judiciaire.
Vendre sa part à un tiers sans notification. Les autres indivisaires peuvent faire annuler la cession pendant cinq ans.
Laisser un indivisaire occuper seul le bien sans accord écrit : l'indemnité d'occupation devient une source de conflit au moment de la vente.
Oublier de conserver les factures de travaux et de charges payées : elles fondent les comptes entre indivisaires.
Engager une procédure sans avoir tenté la conciliation : une médiation ou une réunion chez le notaire règle souvent le blocage plus vite et à moindre coût qu'une licitation.

Qui contacter

Le notaire : acte de notoriété, procédure des deux tiers, partage amiable, acte de vente.
Un avocat pour saisir le tribunal judiciaire (autorisation de vente, partage judiciaire).
Un médiateur ou un conciliateur de justice pour renouer le dialogue.
L'ADIL pour un premier conseil gratuit.

Une indivision bloquée touche souvent à la fois au droit, à la fiscalité et aux relations familiales : avant toute démarche engageante, consultez un notaire ou un avocat.

Sources

Chapitre VII : Du régime légal de l'indivision. (Articles 815 à 815-18) — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
Succession : indivision entre les héritiers — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits — Service Public, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en indivision sans l'accord de tous ?+

En principe non : la vente d'un bien indivis exige l'unanimité. Il existe toutefois des exceptions. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent, après une procédure devant notaire, demander au tribunal d'autoriser la vente aux enchères. Le juge peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul si le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun, ou en cas d'urgence depuis la loi du 7 avril 2026.

Mon frère refuse de vendre la maison de nos parents, que faire ?+

Commencez par une discussion chez le notaire ou une médiation. Si le blocage persiste, vous pouvez vendre votre part, en proposant d'abord le rachat aux autres héritiers, ou demander le partage, car nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision. Si vous détenez ensemble au moins deux tiers des droits, la procédure de vente autorisée par le tribunal judiciaire est aussi possible, sauf démembrement de propriété.

Comment fonctionne la vente à la majorité des deux tiers ?+

Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits déclarent leur intention de vendre devant un notaire. Celui-ci la fait signifier aux autres dans le mois. Ces derniers ont trois mois pour réagir. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Puis-je vendre ma part d'indivision à quelqu'un d'extérieur à la famille ?+

Oui, mais vous devez d'abord notifier aux autres indivisaires, par acte de commissaire de justice, le prix, les conditions de la cession et l'identité de l'acheteur pressenti. Chacun dispose d'un mois pour se porter acquéreur en priorité aux mêmes conditions, puis de deux mois pour signer. Une cession faite sans cette notification peut être annulée à la demande des coïndivisaires pendant cinq ans.

Comment est partagé le prix de vente d'un bien indivis ?+

Le prix est réparti selon la quote-part de chaque indivisaire, après paiement des dettes de l'indivision et établissement des comptes entre indivisaires. Celui qui a financé des travaux d'amélioration ou des dépenses de conservation doit être indemnisé ; celui qui a occupé seul le bien doit en principe une indemnité aux autres. Ces comptes sont établis au moment de la vente ou du partage, en pratique avec l'aide du notaire.

Qu'est-ce qui a changé avec la loi du 7 avril 2026 sur l'indivision ?+

Selon Service Public, cette loi permet à un indivisaire d'obtenir une autorisation judiciaire pour conclure seul la vente d'un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Elle élargit aussi le partage judiciaire, par exemple aux intérêts patrimoniaux entre ex-époux, ex-partenaires de Pacs ou ex-concubins, et précise le régime dérogatoire applicable en Corse pour vendre à la majorité des deux tiers.