Hériter d'une maison : étapes de la succession, délais et choix des héritiers

Ce qui se passe au décès

Dès le décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires de la maison : c'est l'indivision successorale. Chacun détient une quote-part (par exemple un tiers), sans qu'aucune partie précise du bien lui revienne. La situation dure jusqu'au partage ou à la vente.

Le recours au notaire est obligatoire dans trois cas, selon Service-Public : la succession comprend un bien immobilier, son montant atteint 5 965 € ou plus (il faut alors un acte de notoriété prouvant la qualité d'héritier), ou il existe un testament ou une donation entre époux. L'acte clé pour la maison est l'attestation de propriété immobilière : une fois publiée au service de la publicité foncière, elle constitue le titre de propriété des héritiers.

Les étapes, dans l'ordre

1. Choisir un notaire et lui transmettre l'acte de décès, le livret de famille, le contrat de mariage éventuel, le titre de propriété de la maison, les derniers avis d'impôt et les relevés de prêts.
2. Faire établir l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs parts.
3. Exercer l'option successorale : accepter, accepter à concurrence de l'actif net, ou renoncer.
4. Faire estimer la maison à sa valeur vénale au jour du décès. Pour une première base fondée sur les ventes réelles, utilisez l'outil Estimer mon bien ; notre guide estimer son bien immobilier : 5 méthodes fiables détaille les approches.
5. Déposer la déclaration de succession et payer les droits éventuels.
6. Faire publier l'attestation de propriété immobilière.
7. Décider du sort de la maison : conservation en indivision, rachat par un héritier, partage ou vente.

Accepter ou renoncer : l'option successorale

Les délais à connaître

Personne ne peut vous obliger à choisir pendant 4 mois à compter du décès. Passé ce délai, un créancier, un cohéritier, un héritier de rang suivant ou l'État peut vous sommer de choisir : vous avez alors 2 mois pour le faire ou demander un délai au juge, faute de quoi vous êtes réputé avoir accepté purement et simplement. Et si personne ne vous presse, Service-Public précise : « Si personne ne vous oblige à faire un choix, vous avez 10 ans au maximum pour vous prononcer. Après ce délai, vous êtes considéré comme ayant renoncé à la succession. » (Source)

Gérer la maison sans accepter

Certains actes ne valent pas acceptation : Service-Public cite le paiement de l'assurance de la maison et l'encaissement des loyers. Continuez donc à assurer le bien et à payer les frais urgents. En revanche, vendre un objet de la succession vaut acceptation tacite.

Si vous découvrez après avoir accepté une dette qui menace gravement votre patrimoine et que vous aviez des raisons légitimes d'ignorer, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d'en être déchargé, dans les 5 mois de sa découverte.

Nos modèles de renonciation à succession et d'acceptation pure et simple aident à formaliser le choix.

La déclaration de succession et les droits

La déclaration se dépose au pôle enregistrement du centre des finances publiques du domicile du défunt :

• dans les 6 mois du décès en France métropolitaine ;
• dans les 12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger ;
• selon des délais propres aux départements d'outre-mer.

En cas de retard, l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois, et une majoration de 10 % s'applique à partir du 13e mois. Les enfants, parents, conjoint ou partenaire de Pacs sont dispensés de déclaration si l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont reçu que des dons ou donations déclarés ; une maison dépasse souvent ce seuil.

Côté fiscal, le conjoint et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession ; chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur sa part, avant application du barème. La résidence principale du défunt peut bénéficier d'un abattement de 20 % sur sa valeur si, au décès, elle est aussi la résidence principale du conjoint, du partenaire de Pacs ou de certains enfants (mineurs, majeurs protégés ou handicapés).

Le conjoint survivant et le logement

Le conjoint marié qui habitait la maison peut y rester gratuitement pendant un an après le décès. S'il en était propriétaire avec le défunt, ou si le défunt en était seul propriétaire, il peut obtenir un droit d'habitation à vie, à condition d'en manifester la volonté dans l'année du décès. Ce droit à vie n'existe pas lorsque le logement était détenu en indivision avec d'autres personnes. Le partenaire de Pacs peut y rester un an, sauf si le défunt l'en a privé par testament, mais n'a pas de droit à vie. Le concubin n'a aucun droit légal de rester dans les lieux.

Que faire de la maison ?

Rester en indivision

Les actes courants se décident à la majorité des deux tiers des droits, mais la vente exige l'unanimité. L'héritier qui occupe seul la maison peut devoir une indemnité d'occupation, et chacun contribue aux dépenses (taxe foncière, travaux) selon sa quote-part. Une convention d'indivision, notariée et publiée, peut organiser la gestion pour 5 ans au plus si elle est à durée déterminée.

Racheter la part des autres

Un héritier peut se voir attribuer la maison lors du partage en versant une soulte aux autres. Notre modèle d'acte de partage amiable prépare le rendez-vous chez le notaire.

Vendre

La vente amiable suppose l'accord de tous. À défaut, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au juge d'autoriser la vente, et chacun peut demander le partage à tout moment : nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Avant de vendre, informez-vous sur la fiscalité de la revente dans notre guide plus-value immobilière : calcul et exonérations.

Erreurs à éviter

• Vendre des meubles ou vider la maison trop tôt : cela peut valoir acceptation.
• Laisser la maison sans assurance pendant le règlement de la succession.
• Oublier le délai de 6 mois de la déclaration.
• Sous-estimer la maison dans la déclaration : l'administration peut contrôler la valeur retenue.
• Laisser un héritier occuper le bien sans accord écrit sur une indemnité d'occupation.

Qui contacter

• Le notaire, obligatoire en présence d'un bien immobilier.
• Le service de l'enregistrement du centre des finances publiques pour la déclaration.
• Le greffe du tribunal judiciaire pour une renonciation ou une acceptation à concurrence de l'actif net.
• L'ADIL, notamment sur les droits du conjoint dans le logement.

La succession mêle droit civil et fiscalité : en cas de désaccord entre héritiers ou de doute sur une option, consultez un notaire ou un avocat avant de signer quoi que ce soit.

Sources

• Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Droits de succession - Déclaration — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droits — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Acheter en indivision (règles générales) — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026