Hériter d'une maison : étapes, délais et options

Quand une maison fait partie d'une succession, le passage chez le notaire est obligatoire : il établit l'attestation de propriété immobilière qui fait des héritiers les nouveaux propriétaires. Chaque héritier choisit ensuite d'accepter ou de renoncer (personne ne peut l'y obliger pendant 4 mois), et la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès si celui-ci a eu lieu en France métropolitaine.

Ce qui se passe au décès

Dès le décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires de la maison : c'est l'indivision successorale. Chacun détient une quote-part (par exemple un tiers), sans qu'aucune partie précise du bien lui revienne. La situation dure jusqu'au partage ou à la vente.

Le recours au notaire est obligatoire dans trois cas, selon Service-Public : la succession comprend un bien immobilier, son montant atteint 5 965 € ou plus (il faut alors un acte de notoriété prouvant la qualité d'héritier), ou il existe un testament ou une donation entre époux. L'acte clé pour la maison est l'attestation de propriété immobilière : une fois publiée au service de la publicité foncière, elle constitue le titre de propriété des héritiers.

Les étapes, dans l'ordre

1. Choisir un notaire et lui transmettre l'acte de décès, le livret de famille, le contrat de mariage éventuel, le titre de propriété de la maison, les derniers avis d'impôt et les relevés de prêts.

2. Faire établir l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs parts.

3. Exercer l'option successorale : accepter, accepter à concurrence de l'actif net, ou renoncer.

4. Faire estimer la maison à sa valeur vénale au jour du décès. Pour une première base fondée sur les ventes réelles, utilisez l'outil Estimer mon bien ; notre guide estimer son bien immobilier : 5 méthodes fiables détaille les approches.

5. Déposer la déclaration de succession et payer les droits éventuels.

6. Faire publier l'attestation de propriété immobilière.

7. Décider du sort de la maison : conservation en indivision, rachat par un héritier, partage ou vente.

Accepter ou renoncer : l'option successorale

| Option | Conséquences | Démarche |

|---|---|---|

| Acceptation pure et simple | Vous recevez votre part et payez les dettes à proportion de vos droits | Acte écrit, ou tacite par un acte d'héritier (vendre un bien du défunt) |

| Acceptation à concurrence de l'actif net | Vous ne payez pas les dettes au-delà de la valeur des biens reçus | Déclaration au greffe ou au notaire, publicité au Bodacc (16 €), inventaire dans les 2 mois |

| Renonciation | Vous êtes réputé n'avoir jamais été héritier : ni biens ni dettes | Formulaire déposé au greffe du tribunal du dernier domicile ou chez le notaire |

Les délais à connaître

Personne ne peut vous obliger à choisir pendant 4 mois à compter du décès. Passé ce délai, un créancier, un cohéritier, un héritier de rang suivant ou l'État peut vous sommer de choisir : vous avez alors 2 mois pour le faire ou demander un délai au juge, faute de quoi vous êtes réputé avoir accepté purement et simplement. Et si personne ne vous presse, Service-Public précise : « Si personne ne vous oblige à faire un choix, vous avez 10 ans au maximum pour vous prononcer. Après ce délai, vous êtes considéré comme ayant renoncé à la succession. » (Source)

Gérer la maison sans accepter

Certains actes ne valent pas acceptation : Service-Public cite le paiement de l'assurance de la maison et l'encaissement des loyers. Continuez donc à assurer le bien et à payer les frais urgents. En revanche, vendre un objet de la succession vaut acceptation tacite.

Si vous découvrez après avoir accepté une dette qui menace gravement votre patrimoine et que vous aviez des raisons légitimes d'ignorer, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d'en être déchargé, dans les 5 mois de sa découverte.

Nos modèles de renonciation à succession et d'acceptation pure et simple aident à formaliser le choix.

La déclaration de succession et les droits

La déclaration se dépose au pôle enregistrement du centre des finances publiques du domicile du défunt :

dans les 6 mois du décès en France métropolitaine ;
dans les 12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger ;
selon des délais propres aux départements d'outre-mer.

En cas de retard, l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois, et une majoration de 10 % s'applique à partir du 13e mois. Les enfants, parents, conjoint ou partenaire de Pacs sont dispensés de déclaration si l'actif brut est inférieur à 50 000 € et qu'ils n'ont reçu que des dons ou donations déclarés ; une maison dépasse souvent ce seuil.

Côté fiscal, le conjoint et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession ; chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur sa part, avant application du barème. La résidence principale du défunt peut bénéficier d'un abattement de 20 % sur sa valeur si, au décès, elle est aussi la résidence principale du conjoint, du partenaire de Pacs ou de certains enfants (mineurs, majeurs protégés ou handicapés).

Le conjoint survivant et le logement

Le conjoint marié qui habitait la maison peut y rester gratuitement pendant un an après le décès. S'il en était propriétaire avec le défunt, ou si le défunt en était seul propriétaire, il peut obtenir un droit d'habitation à vie, à condition d'en manifester la volonté dans l'année du décès. Ce droit à vie n'existe pas lorsque le logement était détenu en indivision avec d'autres personnes. Le partenaire de Pacs peut y rester un an, sauf si le défunt l'en a privé par testament, mais n'a pas de droit à vie. Le concubin n'a aucun droit légal de rester dans les lieux.

Que faire de la maison ?

Rester en indivision

Les actes courants se décident à la majorité des deux tiers des droits, mais la vente exige l'unanimité. L'héritier qui occupe seul la maison peut devoir une indemnité d'occupation, et chacun contribue aux dépenses (taxe foncière, travaux) selon sa quote-part. Une convention d'indivision, notariée et publiée, peut organiser la gestion pour 5 ans au plus si elle est à durée déterminée.

Racheter la part des autres

Un héritier peut se voir attribuer la maison lors du partage en versant une soulte aux autres. Notre modèle d'acte de partage amiable prépare le rendez-vous chez le notaire.

Vendre

La vente amiable suppose l'accord de tous. À défaut, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au juge d'autoriser la vente, et chacun peut demander le partage à tout moment : nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Avant de vendre, informez-vous sur la fiscalité de la revente dans notre guide plus-value immobilière : calcul et exonérations.

Erreurs à éviter

Vendre des meubles ou vider la maison trop tôt : cela peut valoir acceptation.
Laisser la maison sans assurance pendant le règlement de la succession.
Oublier le délai de 6 mois de la déclaration.
Sous-estimer la maison dans la déclaration : l'administration peut contrôler la valeur retenue.
Laisser un héritier occuper le bien sans accord écrit sur une indemnité d'occupation.

Qui contacter

Le notaire, obligatoire en présence d'un bien immobilier.
Le service de l'enregistrement du centre des finances publiques pour la déclaration.
Le greffe du tribunal judiciaire pour une renonciation ou une acceptation à concurrence de l'actif net.
L'ADIL, notamment sur les droits du conjoint dans le logement.

La succession mêle droit civil et fiscalité : en cas de désaccord entre héritiers ou de doute sur une option, consultez un notaire ou un avocat avant de signer quoi que ce soit.

Sources

Accepter ou renoncer à la succession (option successorale) — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Le recours à un notaire est-il obligatoire dans le cadre d'une succession ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Droits de succession - Déclaration — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Droits de succession - Évaluation de la succession et calcul des droits — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — Service Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
Acheter en indivision (règles générales) — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

Le notaire est-il obligatoire quand on hérite d'une maison ?+

Oui. Dès qu'une succession comprend un bien immobilier, le notaire doit établir l'attestation de propriété immobilière, qui, une fois publiée au service de la publicité foncière, devient le titre de propriété des héritiers. Il est aussi obligatoire si la succession atteint 5 965 € ou plus, pour l'acte de notoriété, ou en présence d'un testament ou d'une donation entre époux.

Combien de temps a-t-on pour accepter ou refuser un héritage ?+

Personne ne peut vous obliger à choisir pendant 4 mois après le décès. Ensuite, un créancier, un cohéritier ou l'État peut vous sommer de vous prononcer : vous avez alors 2 mois, faute de quoi vous êtes réputé accepter purement et simplement. Si personne ne vous presse, vous disposez de 10 ans ; au-delà, vous êtes considéré comme ayant renoncé à la succession.

Quel est le délai pour déposer la déclaration de succession ?+

La déclaration doit être déposée dans les 6 mois du décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, et dans les 12 mois s'il a eu lieu à l'étranger ; des délais propres existent outre-mer. En cas de retard, l'administration applique un intérêt de 0,20 % par mois, puis une majoration de 10 % à partir du 13e mois. Le notaire peut préparer la déclaration pour vous.

Peut-on vendre une maison héritée si un héritier refuse ?+

La vente amiable d'un bien indivis exige en principe l'accord de tous les héritiers. En cas de blocage, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au juge d'autoriser la vente. Chaque héritier peut aussi demander le partage à tout moment, car nul n'est tenu de rester dans l'indivision. Le notaire peut aider à trouver un accord avant toute procédure.

Le conjoint survivant peut-il rester dans la maison ?+

Le conjoint marié qui y habitait peut y rester gratuitement pendant un an après le décès. Si la maison appartenait au couple ou au seul défunt, il peut obtenir un droit d'habitation à vie en le demandant dans l'année du décès. Ce droit n'existe pas si le logement était en indivision avec d'autres personnes. Le partenaire de Pacs peut rester un an, sauf si un testament l'en prive.

Un héritier qui habite la maison doit-il payer les autres ?+

Oui, en principe. Chaque indivisaire peut utiliser le bien, mais celui qui en a la jouissance exclusive peut devoir une indemnité d'occupation aux autres héritiers. Chacun contribue aussi aux dépenses, comme la taxe foncière ou les travaux, à proportion de sa part. Pour éviter les conflits, fixez ces règles par écrit, par exemple dans une convention d'indivision établie par un notaire.