Guide pratique · Juridique & légal

Droits du conjoint survivant sur le logement : rester, pour combien de temps ?

Un époux survivant peut rester gratuitement un an dans le logement qui était sa résidence principale, quoi qu'ait prévu le défunt ; s'il en était propriétaire avec lui ou si le défunt l'était seul, il peut ensuite y vivre jusqu'à la fin de ses jours, à condition de le demander dans l'année du décès. Le partenaire de Pacs n'a droit qu'à l'année gratuite, et le concubin propriétaire n'a aucun droit légal de rester si rien n'a été prévu.

Équipe ICITOO Mis à jour le 27 septembre 2026 7 min de lectureService Public · Notaires de France · BOFiP-Impôts +1

Guide rédigé à l'aide d'outils automatisés à partir des textes officiels. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

1 an
de jouissance gratuite du logement pour l'époux survivant, droit d'ordre public dont le défunt ne peut pas le priver
Source : Notaires de France · Service-Public
3 mois
pour choisir entre l'usufruit de tous les biens et le quart en pleine propriété, après une demande écrite d'un héritier
Source : Notaires de France
20 %
d'abattement sur la résidence principale du défunt pour les autres héritiers, si l'époux ou le partenaire de Pacs l'occupe
Source : impots.gouv.fr · BOFiP

Avec le défunt, vous étiez…

Choisissez votre cas : le guide vous indique la bonne voie.

Sommaire du guide

Mon plan

Étape par étape

Prévenir le notaire
Lui signaler que le logement est votre résidence principale
Continuer à payer le loyer
Si vous êtes locataire, et conserver les quittances : la succession rembourse la première année
Demander le droit viager par écrit
Au notaire et aux héritiers, par lettre recommandée avec accusé de réception
avant le premier anniversaire du décès
Faire dresser un inventaire des meubles
Et un état du logement, pour éviter les contestations
Choisir votre part d'héritage
Usufruit de la totalité ou quart en pleine propriété, si tous les enfants sont communs
Demander l'attribution préférentielle
Au partage, si vous voulez devenir propriétaire du logement, contre une soulte

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Délais prévus par les textes cités dans le guide. Le délai réel peut varier : vérifiez auprès de l'organisme concerné.

Un droit qui dépend de deux choses : le lien et le titre

Tout se joue sur deux questions : étiez-vous marié, pacsé ou en union libre ? Le logement était-il loué, ou appartenait-il au défunt, au couple ou à une indivision plus large ? Une condition commune s'ajoute, rappelée par Service-Public : « Dans tous les cas, le droit de rester dans le logement est valable uniquement s'il s'agit de votre résidence principale. » (Source)

Situation du logement	Marié	Pacsé	Concubin
Loué, bail aux deux noms	droit exclusif sur le bail	droit exclusif sur le bail	droit exclusif sur le bail
Loué, bail au seul nom du défunt	droit exclusif sur le bail	transfert du bail sur demande	transfert si vie commune notoire depuis au moins 1 an
Propriété du couple ou du seul défunt	1 an gratuit, puis droit viager sur demande	1 an, sauf testament contraire	aucun droit légal
Indivision avec d'autres personnes	1 an	1 an, sauf testament contraire	aucun droit légal

L'époux survivant : deux protections successives

L'année gratuite, automatique

Si vous occupiez effectivement le logement à titre de résidence principale au jour du décès, vous en avez la jouissance gratuite pendant un an, avec les meubles qui le garnissent (article 763 du Code civil). Vous n'avez rien à demander. Si le logement était loué, ou s'il appartenait au défunt pour une partie indivise, vous continuez à payer loyers ou indemnité d'occupation, et la succession vous les rembourse au fur et à mesure pendant l'année.

Cette protection est absolue. Notaires de France l'écrit ainsi : « le défunt ne peut pas priver son conjoint de ce droit temporaire qui est d'ordre public » (Source).

Le droit viager, sur demande

Après l'année, si le logement appartenait aux deux époux ou au seul défunt, vous pouvez obtenir un droit d'habitation sur le logement et un droit d'usage sur son mobilier jusqu'à votre décès (article 764 du Code civil). Trois règles le distinguent de l'année gratuite :

Il faut le réclamer dans l'année du décès. Passé ce délai, il est perdu.
Le défunt pouvait vous en priver, mais uniquement par un testament notarié : un testament écrit à la main ne suffit pas.
Il n'est pas gratuit au sens successoral : sa valeur s'impute sur votre part d'héritage (article 765). Si elle est inférieure à votre part, vous recevez le complément ; si elle est supérieure, vous ne devez rien aux autres héritiers.

Fiscalement, un droit d'usage et d'habitation est évalué à 60 % de la valeur de l'usufruit viager, lui-même fixé selon votre âge. Avec l'accord des autres héritiers, ce droit peut être converti en rente viagère ou en capital.

Si le logement n'est plus adapté, par exemple lors d'une entrée en établissement pour personnes âgées, vous pouvez le louer, sauf à usage commercial ou agricole, pour financer votre nouvel hébergement.

Quand le droit viager ne s'applique pas

Si le défunt détenait le logement en indivision avec d'autres personnes, par exemple ses frères, ou si vous le déteniez avec vos enfants, Service-Public est clair : vous ne pouvez l'habiter que pendant un an après le décès. Au-delà, votre maintien dépend du partage et de l'attribution préférentielle.

Les étapes à suivre après le décès

Prévenir le notaire chargé de la succession dans les premières semaines et lui signaler que le logement est votre résidence principale.
Si vous êtes locataire, continuer à payer le loyer et conserver les quittances : la succession vous rembourse les loyers de la première année.
Manifester par écrit votre volonté d'obtenir le droit viager, avant le premier anniversaire du décès, au notaire et aux héritiers. Une lettre recommandée avec accusé de réception garde la preuve de la date.
Faire dresser un inventaire des meubles et un état du logement, recommandé par Notaires de France pour éviter les contestations ultérieures.
Choisir votre part d'héritage si tous les enfants sont communs : l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété. Si un héritier vous demande par écrit de choisir, vous avez trois mois ; sans réponse, vous êtes réputé avoir choisi l'usufruit. En présence d'enfants d'une autre union, la loi vous attribue le quart en pleine propriété.
Au partage, demander l'attribution préférentielle du logement si vous voulez en devenir propriétaire, en versant une soulte aux autres héritiers ; des délais de paiement peuvent être accordés pour une partie.

Pour comprendre la situation d'usufruitier face aux enfants nus-propriétaires, notre guide sur le démembrement détaille qui paie quoi.

Le partenaire de Pacs et le concubin

Pacsé

Locataire, vous gardez un droit exclusif sur le bail si vous l'avez signé tous les deux ou avez demandé ensemble la cotitularité ; sinon, vous pouvez demander le transfert du bail au bailleur, en concurrence avec d'autres proches qui vivaient dans le logement depuis au moins un an. Propriétaire, vous pouvez rester un an, sauf si le défunt vous en a privé par testament.

Surtout, le partenaire de Pacs n'est pas héritier légal : pour recevoir tout ou partie de la succession, il faut que le défunt ait rédigé un testament en sa faveur. Dans ce cas, il est exonéré de droits de succession, comme un époux.

En union libre

Locataire, vous obtenez le transfert du bail si vous viviez avec le défunt depuis au moins un an et que le concubinage était notoire ; la preuve se fait par tout moyen : attestations, factures, certificat de vie commune. Propriétaire ou copropriétaire, vous n'avez aucun droit légal de rester : les héritiers peuvent vous demander de partir. Si vous avez des enfants mineurs en commun, vous pouvez demander au tribunal judiciaire le maintien de l'indivision.

Fiscalité et précautions à prendre de son vivant

La fiscalité autour du logement

L'époux et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession, rappelle impots.gouv.fr.
Les autres héritiers bénéficient d'un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt si elle est occupée au jour du décès par l'époux, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé (article 764 bis du Code général des impôts).
Si vous êtes dans le besoin, vous pouvez aussi réclamer une pension aux héritiers, en principe dans l'année du décès.

Anticiper de son vivant

Entre époux : une donation au dernier vivant élargit les droits du survivant. Voir notre modèle de donation au dernier vivant.
Entre partenaires ou concubins : un testament léguant l'usufruit du logement est la seule protection efficace. Notre modèle de testament olographe aide à le préparer.
À l'achat : une clause de rachat dans une convention d'indivision ou les statuts d'une SCI peuvent prévoir le maintien du survivant. Notre guide acheter à deux compare les options.

Erreurs à éviter

Laisser passer l'année sans réclamer le droit viager : il est définitivement perdu.
Croire qu'un testament manuscrit prive l'époux du logement : seul un testament notarié peut écarter le droit viager, et jamais l'année gratuite.
Oublier la condition d'occupation : la protection vise uniquement le logement effectivement occupé comme résidence principale au jour du décès.
Signer un partage sans demander l'attribution préférentielle alors que l'on veut rester.

Qui contacter

Le notaire chargé de la succession, en priorité.
L'ADIL de votre département, pour les questions de bail et de transfert.
Allô Service Public et le service des informations notariales, pour les renseignements généraux.
Le juge des contentieux de la protection, en cas de conflit sur le transfert du bail.

Ces droits se perdent vite faute d'agir dans les délais : en cas de doute ou de désaccord avec les héritiers, consultez un notaire ou un avocat sans attendre.

Sources

Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Succession entre époux : quels sont les droits du conjoint survivant ? — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
Comprendre l'usufruit — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Evaluation des immeubles — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026
Comment dois-je calculer les droits de succession ? — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026

Vos questions

Combien de temps le conjoint survivant peut-il rester dans le logement ?

Au moins un an, gratuitement, si le logement était sa résidence principale au jour du décès : c'est automatique et le défunt ne pouvait pas l'en priver. Si le logement appartenait au couple ou au seul défunt, l'époux peut ensuite y rester à vie grâce au droit viager d'habitation, à condition de le réclamer dans l'année du décès.

Les enfants peuvent-ils obliger leur mère veuve à quitter la maison ?

Pas pendant l'année qui suit le décès : ce droit est d'ordre public. Ensuite, si la maison appartenait au couple ou au seul défunt et que la veuve a réclamé son droit viager dans l'année, elle peut y vivre jusqu'à son décès, sauf testament notarié contraire. Si elle a choisi l'usufruit de la succession, les enfants nus-propriétaires ne peuvent pas non plus la faire partir.

Un partenaire de Pacs peut-il rester dans le logement après le décès ?

Oui pendant un an s'il était propriétaire avec le défunt ou si le défunt l'était seul, sauf testament contraire. S'il était locataire, il garde un droit exclusif sur le bail lorsqu'il en était cotitulaire, ou demande son transfert au bailleur. Au-delà, il n'hérite de rien sans testament : c'est le principal écart avec un époux.

Que risque un concubin quand son compagnon propriétaire décède ?

S'il n'était pas propriétaire lui-même et qu'aucun testament ne lui lègue l'usufruit du logement, il n'a aucun droit légal d'y rester : les héritiers peuvent lui demander de partir. S'il était copropriétaire, il se retrouve en indivision avec eux, qui peuvent demander le partage ; avec des enfants mineurs communs, il peut demander au tribunal le maintien de l'indivision.

Comment demander le droit viager au logement ?

La loi exige de manifester sa volonté dans l'année qui suit le décès. En pratique, écrivez au notaire chargé de la succession et aux héritiers, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception pour dater la demande. Le notaire pourra faire dresser un inventaire du mobilier et un état du logement pour éviter les contestations ultérieures.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession sur la maison ?

Non. L'époux survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. Les autres héritiers, eux, bénéficient d'un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu'elle est occupée au jour du décès par l'époux, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou majeur protégé.